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Kündigungsfrist für Nachmieter bei Altmietvertrag

23.03.2010 21:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Als Vermieter schloss ich einen Mietvertrag (Beginn „1.11.1999“) ab, der
(a) abhängig von der Mietdauer, unterschiedliche Kündigungsfristen enthält und
(b) am „31.10.2000“ endet und sich jeweils um „1“ Jahr verlängert, sofern er nicht gekündigt wird
(Daten bzw. Zahlen in Anführungszeichen wurden handschriftlich im Vertrag aufgenommen)

Am 16.2.2006 trat ein Nachmieter in den o.a. (Original-) Vertrag mittels einer Vereinbarung ein, in der lediglich die Kaution (sowie deren Hinterlegung) festgehalten wurde und dass der Nachmieter alle Rechte und Pflichten aus dem Originalvertrag übernimmt. Der Originalvertrag blieb unverändert.

Zu Punkt (a): Nach meinen Recherchen gilt nach der zwischenzeitlichen Mietrechtsreform eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, unabhängig von den vertraglich vereinbarten Regelung.

Jedoch – und das ist die Frage zu (b): Kann die Wohnung auch für den Nachmieter weiterhin nur jeweils bis zum 31.10. gekündigt werden (bzw. ist die automatische Verlängerung um 1 Jahr weiter gültig)?

Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

a.
Die allgemeine Kündigungsfrist von drei Monaten nach § 573c BGB gilt für den Mieter und den Vermieter. Diese Frist ist nicht abdingbar und gilt auch wenn eine längere Frist für den Mieter vereinbart sein sollte. Für den Vermieter greit überdies die Verlängerungsklausel des § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB, wodurch sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert.

b.
Der von Ihnen mit dem ursprünglichen Mieter abgeschlossene Vertrag konnte vor dem 1.9.01 auch für Wohnraum wirksam abgeschlossen werden, da die Fortsetzungsklausel nicht unter § 564b Abs. 7 Nr. 1 BGB (alte Fassung) fiel und damit den Schutz von § 564 c BGB (alte Fassung) innehatte. Ein solcher Vertrag ist nach heutigem Recht grundsätzlich nicht möglich. Eine Ausnahme ist nur dann gegeben, wenn ein Fall des 549 Abs. 2 oder 3 BGB gegeben ist, was aus Ihrem Sachverhalt zumindest nicht ersichtlich ist. Allerdings ist ein solcher Vertrag nach der Übergangsregelung im EGBGB 229 § 3 Abs. 3 den alten Regelungen unterlegen, wenn er am 1.9.01 bestand.

Somit ist die Frage relevant, ob es sich vorliegend um einen neuen Vertrag handelt oder ob der alte unverändert fortgesetzt worden ist, womit auch die Fortsetzungsklausel wirksam wäre und eine vorzeitige Kündigung ausgeschlossen wäre (die "neue" 3 Monats-Frist gilt für alle Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit - hier liegt aber ein solches mit einer bestimmten Zeit vor.)

Ein Eintritt in das Mietverhältnis ist durch eine Vertragsübernahme möglich. Hierbei handelt es sich um einen dreiseitigen Vertrag unter Zustimmung aller Beteiligten. Nach dem Inhalt des Vertrages muss eine Übertragung des gesamten Schuldverhältnisses erfolgen und der neue Vertragsteil anstelle des alten in den Vertrag eintreten. Wenn auch die Zustimmung des bisherigen Mieters vorliegt, dann ist davon auszugehen, dass es sich in Ihrem Fall um eine solche Vertragsübernahme handelt. Es sollte ja ausdrücklich eine Übernahme aller Rechte und Pflichten des Altvertrages erfolgen.

Somit wäre nicht von einem neuen Vertragsschluss auszugehen und die Fortsetzungsklausel wirksam. Die Folge ist, dass sich das Mietverhältnis gemäß der alten vertraglichen Regelungen verlängert und solange keine Kündigung möglich ist.

Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2010 | 12:32

Vielen Dank. Eine Nachfrage stellt sich noch.

Sie schreiben „Hierbei handelt es sich um einen dreiseitigen Vertrag unter Zustimmung aller Beteiligten.........Wenn auch die Zustimmung des bisherigen Mieters vorliegt,........“

Die Vereinbarung bzgl. der Vertragsübernahme unterschrieben lediglich der Nachmieter und Vermieter. Nicht jedoch der bisherige Mieter. Dieser war jedoch darüber informiert: er suchte den Nachmieter für den Eintritt in sein Mietverhältnis und legte bereits den Interessenten die Vereinbarung zur Einsicht vor.

Ändert dieser Sachverhalt etwas an Ihren Aussagen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.03.2010 | 12:36

Sehr geehrter Fragesteller,

da die Zustimmung nicht formbedürftig ist, muss sie auch nicht zwingend schriftlich erfolgen.

Somit wird man hier von einer vollumfänglichen Vertragsübernahme ausgehen können.

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