Sehr geehrte Fragestellerin,
wie Sie bereits richtigerweise festgestellt haben kommt es bei der Frage der Haftung bezüglich des behaupteten Mangels auf die Vertragsgestaltung an. IdR wird bei Kaufverträgen über Immobilien die Sachmängelhaftung ausgeschlossen.
Wurde ein Mangel arglistig verschwiegen, kann der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen, da gemäß § 444 BGB
, in diesem Fall der Haftungsausschluss unwirksam ist.
Allerdings handelt es dabei aus Käufersicht häufig um ein stumpfes Schwert, da der Käufer die arglistige Täuschung im Zweifel beweisen muss.
Arglistige Täuschung liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder wenigstens für möglich hielt; BGH, Beschluß vom 8. 12. 2006 - V ZR 249/05
und zusätzlich arglistig handelte. Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; BGH, Urteil vom 7. 3. 2003 - V ZR 437/01
. Der Beweis der arglistigen Täuschung gestaltet sich daher idR für den Käufer schwierig, da der Käufer Dinge beweisen muss, die in der Sphäre des Verkäufers liegen.
So ich Sie richtig verstanden habe, haben Sie die Immobilie selbst nicht bewohnt. Sie hatten auch keine Kenntnis von dem Mangel und Ihnen waren auch keine Anhaltspunkte bekannt, die auf einen Mangel des Ölkellers und der Ölfässer hindeuteten.
Darüber hinaus gehe ich davon aus, dass der Käufer auch den Ölkeller vor Abschluss des Kaufvertrages besichtigt hat. Hierbei hätte er, wenn der Keller oder die Anlage nicht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen würde, Kenntnis davon erlangen können. Der Käufer hätte demnach Kenntnis von dem Mangel gehabt.
Insgesamt halte ich daher die Chancen des Käufers Ansprüche gegen Sie durchzusetzen für gering, will aber trotzdem darauf hinweisen, dass es letztlich der Beurteilung des erkennenden Gerichts obliegt festzustellen ob Ansprüche bestehen, da sich dies letztlich nach den zu würdigenden Umständen des Einzelfalls richtet und ohne Kenntnis aller Umstände nicht abschließend beurteilt werden kann.
Sollte der Käufer außergerichtlich durch einen Rechtsanwalt oder gerichtlich Ansprüche gegen Sie geltend machen, rate ich Ihnen einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung zu beauftragen. Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.
Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Bordasch
Rechtsanwalt
Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de
PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.
Diese Antwort ist vom 16.03.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Jetzt eine neue Frage stellen
Sehr geehrter Herr Bordasch,
herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Eine Information möchte ich Ihnen noch geben. Die Käufer haben mit dem Makler nicht den Heizölkeller besichtigt. Da dieser (vorschriftsmäßig?) eine nur fensterhohe Tür hat wurde kein Einstieg vorgenommen. Ich kann mir vorstellen, dass der Makler die Tür geöffnet hat.
Ich könnte mir vorstellen, dass die Käufer wahrscheinlich durch einen Energieberater darauf aufmerksam gemacht worden wären, aber bei Vertragsschluss hatten die Käufer auf einen Energiepass verzichtet.
Ich selbst bin in diesem Haus als Kind und Jugendliche aufgewachsen. 1996 bin ich ausgezogen. In dieser Zeit danach und gerade als mein Vater vor 4 Jahren verstorben ist und meine Mutter mit diesen Anlagedingen auf sich alleine gestellt war, war ich oft in Prozesse involviert bzw. wurde bei Problemen informiert um Rat zu erteilten. Es war jedoch nie die Rede davon, dass diese ganze Ölanlage nicht vorschriftsmäßig sei.
Insofern bin ich hier das erste Mal mit dieser Thematik konfroniert.
Schwer tue ich mir zudem, denn die Käufer sind recht nett und ich möchte keinen Streit haben. Aber andererseits ist es mein Recht und darauf werde ich natürlich Wert legen.
Wir werden am 20.3. für zwei Wochen vereisen. Sollte ich in dieser Sache weiterhin rechtlichen Beistand benötigen, dann komme ich gerne auf Ihre Kanzlei zurück.
Herzliche Grüße nach Berlin !
Sehr geehrte Fragestellerin,
wenn Sie das Haus in den letzten Jahren nicht selbst bewohnt haben und auch etwaige Überprüfungen des Ölkellers keine Beanstandungen ergaben, mussten Sie den Mangel nicht für möglich halten.
Ich bedanke mich bereits im Voraus für Ihr Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -
