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Sehr geehrter Ratsuchender,
ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Zunächst ist hinsichtlich des Eigenbedarfs festzuhalten, dass ein solcher grundsätzlich dann gegeben und eine hierauf beruhende Kündigung möglich ist, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Der Eigenbedarf wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass andere Wohnungen des Vermieters frei sind, soweit dafür ein vernünftiger Grund vorliegt.
Aber ausweislich des Gesetzeswortlautes muss er die Räume als Wohnung benötigen und nutzen wollen, so dass die gewerbliche Nutzung grundsätzlich nicht möglich ist!
Da Sie insoweit angeben, dass er die Wohnung als Arbeitszimmer nutzen will, wäre hier zu klären, ob dies einer Eigenbedarfskündigung nicht widerspricht! Insoweit müsste man natürlich in Erfahrung bringen, ob hier tatsächlich von einer gewerblcihen Nutzung gesprochen werden kann oder der Vermieter lediglich ein Zimmer für sich beansprucht, dass er zu privaten Arbeitszwecken im nicht gewerblichen Sinne nutzen möchte
Allerdings muss der Vermieter Ihnen den Wohnzweck beweisen!
Hinsichtlich Ihrer zweiten Fragestellung kommt es wiederum stark auf die vertragliche Ausgestaltung des Mietvertrages an.
Ohne Einblick in den Mietvertrag zu nehmen, kann ich Ihnen aber dennoch mitteilen, dass Sie vom Vermieter grundsätzlich nur dann eine Ablöse für die Küche verlangenkönnen, wenn Sie dies mit ihm vertraglich vereinbart haben. Andernfalls ist er grundsätzlich nicht verpflichtet, Einbauten, zu denen auch Einbauküchen gehören, abzulösen. Sie haben leider nur das Recht, die Küche mitzunehmen. Der Vermieter kann von Ihnen sogar die Entfernung der Küche verlangen, wenn er sie selbst nicht ablösen möchte.
Hinsichtlich der Renovierung kommt es neben den mietvertraglichen Abreden vor allem auf den Zustand der Wohnung an. Sollten im Mietvertrag Rennovierungsklauseln vereinbart worden sein, könnten diese anhand zahlreicher höchstrichterlicher Rechtsprechung einer genaueren Prüfung unterzogen werden. Die Rechtsprechung hierzu ist sehr mieterfreundlich.
Sie sollten also einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen und nachsehen, ob solche Klauseln und vor allem mit welchen etwaigen Fristen vereinbart worden sind.
Letztlich ändert aber die Tatsache der Eigenbedarfskündigung, als ordentliche Form der Kündigung, Ncihts an den Mieterpflichten. Insoweit sind Sie bzgl. der Übrgabepflichten gleich einem Mieter zu behandeln, der selbst kündigen würde.
Ich hoffe Ihnen somit einen ersten Einblick zu den Rechtsgrundlagen Ihrer Frage gegeben zu haben und stehe gerne für weitere (kostenlose) rückfragen zur Verfügung.
Ich verbleibe mit herzlichen Grüßen aus München,
Ihr
Alexander Stephens
Nachfrage vom Fragesteller
10.03.2010 | 11:29
Hallo Herr Stephens,
meine Frage geht einzig und alleine in die Richtung:
hätte er das nicht alles vorher wissen können und dann nur einen befristeten Mietvertrag abschließen dürfen? So hat er mich ja in die Falle laufen lassen. Wirklich neu ist die Situation ja nicht, war also vorhersehbar.
Ich habe gelesen, dass Gericht in solchen Fällen von einer verlängerten Kündigungsfrist (bis zu fünf Jahre) ausgehen. Nächstes Jahr will ich Köln ohnehin wieder verlassen...
Er ist Lehrer und von einer gewerblichen Nutzung kann also beim Arbeitszimmer auch nicht die Rede sein..
Renovierungsklauseln etc spielen hier keine Rolle, ist ein relativ neuer Standardmietvertrag.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
10.03.2010 | 11:56
Liebe Ratsuchender,
selbstverständlich gibt es die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen, wenn der Vermieter das alles bereits vor Vertragsschluss gewusst hätte und womöglich gäbe es auch im Rahmen unzulässiger Rechtsausübung die Möglichkeit den Mietvertrag entsprechend zu verlängern.
Das Problem ist nur, dass Sie das beweisen müssten: Sprich Sie müssten darlegen und ggf. beweisen, dass der Vermieter die Gründe für eine zeitnahe Eigenbedarfskündigung bereits wusste und Sie quasi ins offene Messer hat laufen lassen.
Ein Indiz hierfür ist natürlich der erst relativ junge Mietvertrag und die Tatsache dass es nicht außer der Lebenserfahrung liegt eine betagte ältere Mutter einmal mehr Aufmerksamkeit zukommen lassen zu müssen. Allerdings könnte ich mir vorstellen, dass Ihr Vermieter recht schnell den Sturz seiner Mutter als ausschlaggebenden Grund für seine neue Einsicht jetzt plötzlich in ihre Wohnung einziehen zu wollen, anführen wird.
Da Sie aber zu Recht anführen dass der Sturz nicht erheblich war, könnte dies natürlich für Sie sprechen.
Insoweit hätten Sie grundsätzlich die Möglichkeit einen Anspruch aus Verletzung vorvertraglicher Pflichten geltend zu machen und insoweit entweder schadensersatz bei einem Auszug oder eben die Fortführung des Mietvertrages zu verlangen, müssen sich aber im Klaren sein, dass Sie aufgrund der Beweislast hierfür, gewisse Unwägbarkeiten im Falle eines etwaigen Gerichtsprozesses auf ihrer Seite hätten.
Einem Urteil des Landgerichts Heidelberg entsprechend, begründet der Abschluß eines unbefristeten Mietvertrags für den Mieter einen Vertrauenstatbestand dahin, daß nicht bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Eigenbedarfsfall absehbar ist. Tritt dieser vorhersehbare Eigenbedarfsfall alsbald ein, dann begründet er keine Eigenbedarfskündigung.
Da es hier um eine 20 Jährige Tochter ging, die alsbald studieren wollte, wäre der Fall auf Ihren Sachverhalt natürlich nur bedingt anwendbar. Allerdings kann man, wie oben erwähnt, durchaus anführen, dass bei einer älteren Dame, die Pflege ebenfalls alsbald eintreten könne.
Zusammenfassend gesprochen, würde ich also insoweit vorschlagen, dass Sie diese Bedenken dem Vermieter mitteilen und vergleichshalber vorschlagen den Mietvertrag bis zu Ihrem geplanten Wohnungswechsel ungekündigt zu lassen, also auf eine Kündigung zu verzichten.
Gerne helfe ich ihnen auch bei dem Abschluss eines solchen Vergleichs und stehe Ihnen für weitere Rückfragen gerne zur Verfügung, in der Hoffnung Ihnen mit meiner ergänzenden Antwort weitergeholfen zu haben.
Herzliche Grüße,
Ihr
Alexander Stephens
Ergänzung vom Anwalt
10.03.2010 | 11:48
Liebe Ratsuchender,
selbstverständlich gibt es die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen, wenn der Vermieter das alles bereits vor Vertragsschluss gewusst hätte und womöglich gäbe es auch im Rahmen unzulässiger Rechtsausübung die Möglichkeit den Mietvertrag entsprechend zu verlängern.
Das Problem ist nur, dass Sie das beweisen müssten: Sprich Sie müssten darlegen und ggf. beweisen, dass der Vermieter die Gründe für eine zeitnahe Eigenbedarfskündigung bereits wusste und Sie quasi ins offene Messer hat laufen lassen.
Ein Indiz hierfür ist natürlich der erst relativ junge Mietvertrag und die Tatsache dass es nicht außer der Lebenserfahrung liegt eine betagte ältere Mutter einmal mehr Aufmerksamkeit zukommen lassen zu müssen. Allerdings könnte ich mir vorstellen, dass Ihr Vermieter recht schnell den Sturz seiner Mutter als ausschlaggebenden Grund für seine neue Einsicht jetzt plötzlich in ihre Wohnung einziehen zu wollen, anführen wird.
Da Sie aber zu Recht anführen dass der Sturz nicht erheblich war, könnte dies natürlich für Sie sprechen.
Insoweit hätten Sie grundsätzlich die Möglichkeit einen Anspruch aus Verletzung vorvertraglicher Pflichten geltend zu machen und insoweit entweder schadensersatz bei einem Auszug oder eben die Fortführung des Mietvertrages zu verlangen, müssen sich aber im Klaren sein, dass Sie aufgrund der Beweislast hierfür, gewisse Unwägbarkeiten im Falle eines etwaigen Gerichtsprozesses auf ihrer Seite hätten.
Einem Urteil des Landgerichts Heidelberg entsprechend, begründet der Abschluß eines unbefristeten Mietvertrags für den Mieter einen Vertrauenstatbestand dahin, daß nicht bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Eigenbedarfsfall absehbar ist. Tritt dieser vorhersehbare Eigenbedarfsfall alsbald ein, dann begründet er keine Eigenbedarfskündigung.
Da es hier um eine 20 Jährige Tochter ging, die alsbald studieren wollte, wäre der Fall auf Ihren Sachverhalt natürlich nur bedingt anwendbar. Allerdings kann man, wie oben erwähnt, durchaus anführen, dass bei einer älteren Dame, die Pflege ebenfalls alsbald eintreten könne.
Zusammenfassend gesprochen, würde ich also insoweit vorschlagen, dass Sie diese Bedenken dem Vermieter mitteilen und vergleichshalber vorschlagen den Mietvertrag bis zu Ihrem geplanten Wohnungswechsel ungekündigt zu lassen, also auf eine Kündigung zu verzichten.
Gerne helfe ich ihnen auch bei dem Abschluss eines solchen Vergleichs und stehe Ihnen für weitere Rückfragen gerne zur Verfügung, in der Hoffnung Ihnen mit meiner ergänzenden Antwort weitergeholfen zu haben.
Herzliche Grüße,
Ihr
Alexander Stephens
