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Wohn und Nutzungsrecht, Vermietung

| 04.03.2010 23:31 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwältin Britta Möhlenbrock


Guten Tag,

vor längerer Zeit sind meine Eltern in meinen Wohnort gezogen.
Sie haben Ihr Haus verkauft und mir einen Teil der Verkaufserlöses geschenkt mit dem ich eine geeignete Eigentumswohnung für sie gekauft habe.
Ich habe Ihnen bzw dem jeweils Überlebenden allein seinerzeit durch einen privatrechtlichen schriftlichen Vertrag ( nicht notariell ) ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht eingeräumt.
Mein Vater verstarb noch im selben Jahr.
Meine Mutter musste letztes Jahr in ein Altenheim ziehen.
Nun soll die Wohnung vermietet werden.
Wer ist jetzt rechtlich der Vermieter und für die Mieteinnahmen dann auch steuerpflichtig ?
Bin ich das und muss die Einnahmen versteuern und ( brutto oder netto )an meine Mutter abführen, oder kann meine Mutter direkt als Vermieter auftreten.
Wer ist der Eigentümer während der Laufzeit des Wohn- und Nutzungsrechtes und tritt als solcher bei der Versammlung der Wohnungseigentümer auf.
Wäre der Sachverhalt identisch, wenn das Wohn - und Nutzrecht notariell beglaubigt worden wäre ?


Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben beantworte ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

Ihre Sachverhaltsdarstellung ist juristisch nicht eindeutig.

Wenn Sie angeben, Sie hätten mit dem von den Eltern geschenkten Geld eine Wohnung für die Eltern gekauft und mit diesen ein Wohn- und Nutzungsrecht vereinbart, ist dies ein Widerspruch in sich. Es ist unklar, ob Sie im Namen der Eltern, das heißt in deren Vertretung, die Wohnung für diese gekauft haben (wogegen Schenkung des Geldes spricht) oder im eigenen Namen und nur den Eltern jenes nicht notariell beurkundete Wohn- und Nutzungsrecht eingeräumt haben. Ich gehe von Letzterem aus (das heißt davon, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind).

Es wird in Deutschland grundsätzlich zwischen Schuldrecht und Sachenrecht unterschieden. Grob gesagt betrifft Schuldrecht Verträge, die nur zwischen den Vertragspartnern verpflichtend sind, während Sachenrecht das Recht an der Sache allen gegenüber bedeutet. Beispiel: Kauf, Miete, Leihe = Schuldrecht. / Eigentum, Wohnungsrecht, Nießbrauch = Sachenrecht.

Ein Kaufvertrag über eine Wohnung beinhaltet - für den juristischen Laien schwer verständlich und auch eine Eigenart unseres Rechtssystems - beides: Den Kaufvertrag, das heißt die Verpflichtung, das Eigentum zu übertragen und die Eigentumsübertragung selbst durch Auflassung und Eintragung (letzteres durch das Notariat umgesetzt).

Da Sie nur einen privatschriftlichen Vertrag mit Ihren Eltern für die lebenslange Nutzung der Wohnung geschlossen haben, kann dies nur als schuldrechtlicher Leihvertrag zwischen Ihnen und Ihren Eltern gewertet werden und nicht als sachenrechtliches Wohnungsrecht im Sinne von § 1093 BGB geschweige denn als Nießbrauchsrecht im Sinne der § 1030 BGB fortfolgende.

Damit sind Sie als in das Grundbuch eingetragener Eigentümer Vermieter und verpflichtet, die Einnahmen (abzüglich der diesbezüglichen Ausgaben) aus der Vermietung zu versteuern und auch bei der Wohnungseigentümerversammlung als solcher zu aufzutreten.

Aber selbst, wenn das Wohnungs- und Nutzungsrecht ein sachenrechtliches und notariell beurkundetes wäre, wäre zwischen bloßem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB und Nießbrauchsrecht nach § 1030 BGB zu unterscheiden. Letzteres ist weitreichender und umfasst insbesondere die sgenannte Fruchtziehung an dem Eigentum, das heißt insbesondere die Vermietung der Wohnung und Einnahme der Miete.

Wenn lediglich ein notariell beurkundetes Wohnungsrecht vereinbart wäre, wäre noch zu prüfen, ob dies tatsächlich erst mit dem Tod endet oder bereits mit dem endgültigen Auszug und wenn es nicht mit Auszug endet, ob dann eine Umwandlung dahingehend verlangt werden kann von dem Wohnungsberechtigten, dass die Wohnung zu seinem Nutzen von dem Eigentümer vermietet wird.

Da Sie aber lediglich einen rein schuldrechtlichen Vertrag geschlossen habe (Leihe) und Sie wohl im Grundbuch eingetragener Eigentümer sind, stehen Ihnen (allerdings auch steuerrechtlich und mit den damit verbundenen Eigentümer- und Vermieterpflichten) die Mieteinnahmen zu.

Bitte beachten Sie, dass die Erstberatung in diesem Untermenü der Plattform keiner ausführlichen Prüfung einer Sach- und Rechtslage entsprechen kann.

Ich hoffe, dass ich die etwas schwer verständliche Unterscheidung von Schuld- und Sachrenrecht dennoch deutlich machen konnten und Ihnen Ihre Fragen im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung hinreichend beantwortet zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.03.2010 | 07:26

1. Zu den angesprochenen Unklarheiten:
a. Ihre Annahme war richtig, ich bin als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

b. Das Wohn- und Nutzungsrecht sollte erst mit dem Tod enden (lebenslang) so steht es in dem privatschriftlichen Vertrag und damit sollte auch die Nutzung nach dem Auszug Ihr zu Gute kommen.

c. Ich habe mich nicht klar ausgedrückt: Mit der notariellen Beglaubigung habe ich auch den Eintrag des Wohn- und Nutzungsrechtes ( Nießbrauchsrechtes ) im Grundbuch gemeint.

2. Ihre Antwort verstehe ich folgendermaßen:

a. Da das Wohn- und Nutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen ist, muss ich weiter als Eigentümer auftreten und Vermieter auftreten und die Einnahmen versteuern.

Ich will und muss doch aber auch ohne Eintragung ins Grundbuch meinen Vertrag mit meiner Mutter erfüllen, und Ihr das Nutzungsrecht aus der Vermietung zukommen lassen.
Steht Ihr dann der Brutto - oder Nettoertrag zu ( s. o.) ?

b. Wenn das Wohn- und Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen worden wäre ( Nießbrauchsrecht ) dann wäre sie quasi Eigentümerin auf Zeit, könnte/müsste als Vermieterin auftreten, die Einnahmen ständen Ihr zu, und sie müsste sie versteuern.

Müsste sie dann auch bei der Eigentümerversammlung als Eigentümer ( auf Zeit) auftreten ?

Danke.









Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.03.2010 | 13:07

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn Sie mit Ihrer Mutter – aber eben ohne notarielle Beurkundung und Eintragung in das Grundbuch - vereinbart haben, dass Ihr auch nach Auszug die Nutzung im Sinne einer Fruchtziehung (Mieteinnahmen) zustehen soll, dann bleibt es dennoch dabei, dass Sie als Eigentümer und Vermieter nach außen auftreten. Andererseits haben Sie sich aber dennoch wirksam gegenüber Ihrer Mutter verpflichtet, an diese Zahlungen zu leisten.

Was Sie genau an Ihre Mutter zahlen müssen, hängt einzig und allein von Ihrer vertraglichen Vereinbarung ab, welche anhand des Wortlauts und wenn hieraus sich nichts ergibt, nach Sinn und Zweck etc. auszulegen ist. Ohne Einsicht des Vertrages kann die Frage daher nicht beantwortet werden. Dies gilt auch hinsichtlich der Frage, wer denn die Wohnung zu erhalten hat, wenn die „Nutzung“ bei der Mutter liegen soll. Denn schließlich erfolgte auch der Kauf und die Eigentumsübertragung auf Sie mit geschenkten Geld der Mutter.

Nur wenn Sie tatsächlich ein Nießbrauchsrecht (im sachenrechtlichen Sinn und nicht bloß als schuldrechtlicher Vertrag mit Ihrer Mutter) notariell beurkunden und in das Grundbuch eintragen ließen, wäre die Mutter direkt Vermieterin (aber nicht Eigentümern) und würden ihr auch die Einnahmen direkt zufließen. Ein solches kann überhaupt nur durch notarielle Beurkundung und Eintragung in das Grundbuch wirksam vereinbart werden, § 311b Abs. 3 BGB. Auch bei der Vereinbarung eines Nießbrauchsrechts gibt es aber unterschiedliche Regelungsmöglichkeiten im Einzelnen (siehe nur § 1030 BGB fortfolgende).

In Bezug auf WEG-Recht (Eigentümerversammlung) sind die Rechtsauffassungen zu der Wirkung des Nießbrauchsrechts nicht einheitlich. Der Nießbrauchsberechtigte ist in jedem Fall berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Daraus folgt jedoch nicht notwendigerweise das Recht des Nießbrauchers, in der Eigentümerversammlung auch das Stimmrecht auszuüben.
Hierzu werden in der Literatur die unterschiedlichsten Rechtsauffassungen vertreten. Teilweise wird angenommen, dass der Nießbrauchsberechtigte allein stimmberechtigt ist. Teilweise wird darin aber auch eine unzulässige Ablösung des Stimmrechts vom Eigentumsrecht gesehen und daher der Eigentümer als der allein Stimmberechtigte angesehen. Wegen dieser unterschiedlichen Rechtsauffassungen wird regelmäßig empfohlen, dass sich Nießbrauchsberechtigte und Eigentümer wechselseitig für die Teilnahme in einer Eigentümerversammlung bevollmächtigen.

Mit freundlichen Grüßen

Britta Möhlenbrock
Rechtsanwältin

Internet: www.ra-moehlenbrock.de
Email: info@ra-moehlenbrock.de

Bewertung des Fragestellers 05.03.2010 | 16:51

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