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Betriebskostenabrechnung: Sind Wartungskosten umlegbar?

02.03.2010 20:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

Ich bin Eigentümer und Vermieter einer Etagenwohnung. Mein Mieter bemängelt nun die letzte Beriebskostenabrechnung des Jahres 2008 und behauptet, Wartungskosten (von Feuerlöschanlage, Blitzschutzanlage, Aufzug ...etc ) die ich ihm in Rechnung gestellt habe, wären keine auf den Mieter umlegbaren Kosten, und argumentiert Wartungskosten wären ja Instandhaltungskosten. Im Vorjahr hatte er die Wartungskosten nicht bemängelt und die Abrechnung durch Begleichung des nachzuzahlenden Betrages anerkannt. Im Mietvertrag steht folgendes zum Thema Nebenkosten:


Nebenkosten (Betriebskosten)

Betriebskostenvorauszahlungen sind neben der Nettokaltmiete zu zahlen und werden jährlich mit dem Mieter im Folgejahr abgerechnet. Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr. Für folgende Betriebskosten gemäß Anlage 3 zum § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung werden Vorauszahlungen erhoben und mit dem Mieter abgerechnet:



01. laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks

02. Kosten der Wasserversorgung

03. Kosten der Entwässerung

04. Kosten des Betriebes der Aufzugsanlage

05. Kosten der Straßenreinigung einschließlich der Privatstraßen und Müllabfuhr

06. Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

07. Kosten der Gartenpflege einschließlich der Privatstraßen

08. Kosten der Beleuchtung einschließlich der Privatstraßen

09. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

10. Kosten für den Hauswart

11. Kosten für die Satellitenanlage bzw. Kabelanschluss

12. sonstige Betriebskosten

· Wartung von Be- und Entlüftungsanlagen, Blitzschutzanlagen und Steigleitungen

· Reinigung von Dachrinnen

· Feuerlöschprüfungen

· Schnee- und Eisbeseitigung



Der Vermieter ist berechtigt, im Rahmen des § 560 BGB und der Anlage 3 zu § 27 der II BV Erhöhungen sowie Neueinführungen von Betriebskosten auf den Mieter umzulegen.



Die Kosten für den Betrieb der Satellitenanlage bzw. Kabelanschluss werden nach der Anzahl der Wohnungen umgelegt. Die Kosten der oben genannten Wasserversorgung und Entwässerung erfolgt zu gleichen Teilen nach m² Wohnfläche und Verbrauch. Die Abrechnung für andere Betriebskostenarten erfolgt nach m² Wohnfläche.







Nebenkosten (Heizkosten / Wassererwärmung)

Die Heizkosten werden als Vorauszahlung neben der Nettokaltmiete erhoben. Die umlegbaren Kosten, gemäß Analge 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, werden nach Ablauf des Kalenderjahres mit dem Mieter abgerechnet. Zu den Heizkosten gehören die Kosten der Wärmelieferung und des Betriebes der zugehörigen Hausanlage, die Kosten des Betriebsstroms, der Bedienung, Wartung, Überwachung und Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, sowie die Kosten des Wasserverbrauchs. Die Wohnungen sind mit Heizkostenverteilern und Warmwasserzählern ausgestattet. Die Abrechnung der Heizkosten und der Kosten der Warmwasserversorgung erfolgt zu 30% nach m² Wohnfläche und zu 70% nach dem Verbrauch. Der Saldo der Abrechnung wird bei der nächsten Mietzahlung ausgeglichen, die Heizkostenvorauszahlung wird erforderlichenfalls angepaßt.



Können Sie anhand der vorliegenden Daten beurteilen, ob ich im Recht bin, wenn ich die vorgenannten Wartungskosten auf den Mieter umlege?
02.03.2010 | 21:55

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Frage. Nach Ihrer Schilderung komme ich zu folgender Einschätzung der Rechtslage:

I.
Nach §556 Abs. 1 BGB ist der Mieter grundsätzlich nur soweit verpflichtet Betriebskosten zu leisten, wie dies mietvertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.

Dies ist geschehen. Der Mieter ist verpflichtet Betriebskosten zu zahlen, soweit sie aufgeführt sind und zulässig sind.

II.
Aufgeführte Wartungskosten sind zunächst grundsätzlich auf den Mieter umlegbar.

Nach § 1 BetrKV sind Betriebskosten Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks LAUFEND entstehen.

Nach Abs. 2 gehören zu den Betriebskosten nicht die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Wartungskosten der Haustechnik entstehen laufend und wiederkehrend, sind also umlegbar.

Das betrifft nach der Rechsprechung die Wartung der z.B. Feuerlöscher (LG Berlin GE 2001, 63; AG Hamburg WuM 1998, 352) Lüftungsanlagen (LG Frankenthal NZM 1999, 958), Abwasserreinigungsanlagen (AG Berlin-Tiergarten GE 1996, 1435),Müllschlucker, Müllverdichter, Blitzschutzanlagen.

Zu den Kosten des Betriebes der Aufzugsanlage gehören sämtliche Betriebs- und Wartungskosten Personenaufzugs einschließlich der Kosten für die Notbereitschaft und eines Notrufsystems (LG Gera WuM 2001, 615; AG Frankfurt/M WuM 2001,615).

III.
Da Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung (s.o.) keine Betriebskosten sind und auch nicht als sonstige Betriebskosten vereinbart werden können, Wartungsarbeiten aber in der Regel als Betriebskosten umlegbar sind, ergibt sich bei Kosten aufgrund von Arbeiten an der Hautechnik oft das Problem der Abgrenzung zwischen Wartungsarbeiten und Reparaturkosten.

Häufig wird beides auch noch zur selben Zeit ausgeführt und eine Rechnung erstellt (Vollwartung). Das heißt, Arbeiten an Geräten können je nachdem teils umlagefähige (Wartungs-)arbeiten darstellen, oder aber nicht umlagefähige (Instandsetzungs-) arbeiten. Leider kommt man dann nicht umhin, sich die Rechnungen bzw. die Arbeiten im Einzelnen anzuschauen.

Der Begriff Wartung umfasst Arbeiten, die in regelmäßigen Abständen durchzuführen sind, um die Betriebsbereitschaft oder –sicherheit zu gewährleisten, wie etwa das Reinigen, die Pflege oder der Austausch von kleinen Verschleißteilen; also z.B. Einfetten von Teilen, Nachfüllen von Flüssigkeiten, Austausch von Filtern etc,

Reparaturarbeit ist z.B. der Austausch von größeren Einheiten.

Ob eine Maßnahme nun umlagefähig ist oder nicht, hängt davon ab, welches Ziel sie verfolgt. Hat die Maßnahme vorbeugenden Charakter ist sie Wartung, beseitigt sie einen Schaden ist sie Instandsetzung.

Haben Sie eine Rechnung über die reine Wartungsarbeit, können Sie diese auf die Mieter umlegen.

Ergibt sich aus der Rechnung, dass einerseits gewartet wurde, anderseits Teile repariert wurden, müssen Sie diese Kosten abziehen.

Im Ergebnis ist der Einwand des Mieters in dieser Pauschalität jedenfalls nicht richtig.


IV.
Eine Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten kann auch stillschweigend - z.B. durch jahrelanges widerspruchsloses Zahlen des Mieters auf die Nachforderung hin - zu Stande kommen (BGH, Urteil vom 7. 4. 2004 - VIII ZR 146/03). Allerdings dürfte die einmalige Nichtbeanstandung nicht ausreichen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen guten ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen und meine Antwort trägt zu einer erfolgreichen Lösung bei.

Falls Sie noch Fragen haben, nicht vergessen: Nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!

Wenn Sie mögen, werde ich sehr gerne für Sie in der Sache tätig, rufen Sie mich dazu jederzeit gerne an oder senden Sie einfach eine eMail.

Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.



Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund

Kontaktmöglichkeiten:

Telefon: 0231. 580 94 95
Fax: 0231. 580 94 96
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