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Beleidigung durch Vermieter = Kündigungsgrund?

13.02.2010 18:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Sauer


Guten Tag,

folgender Fall: Vermieter erhält von Mieter zwei handgeschriebene und unterzeichnete Briefe. Darin finden sich beleidigende Formulierungen, etwa folgender Qualität:

- die vermietete Wohnung sei ein Verschlag, den man nicht einmal einem Asylanten als Übergangsbleibe anbieten würde;
- das ganze Objekt (Mietshaus) sei komplett herunter gekommen;
- der Vermieter sei bei der Verwaltung des Hauses, das er ja nur geerbt habe, unverantwortlich und inkompetent.
- dem Vermieter wird außerdem geraten, "sich in Zukunft kleinzuhalten, statt sich wie bisher aufzublasen und dicke Arme zu machen."
- Er (der Mieter) könne auch anders. Der Vermieter solle vorsichtig sein, es könne ihn sonst teuer zu stehen kommen.

Es tauchten überdies an der Außenfassade des Hauses Zettel auf, mit dem Inhalt, der Vermieter würde das Haus verfallen lassen und sich um nichts kümmern. Diese Zettel allerdings sind nicht mit Absender versehen oder unterschrieben.

Die Vorgeschichte der Angelegenheit sind etwa 3 Jahre andauernde Mietstreitigkeiten, in denen es mal um vorgebliche Mietmängel geht, mal um nicht gezahlte Nebenkosten, um das Nutzungsrecht des Gartens etc. In diesem Zusammenhang kam es schon einmal zu verbalen und tätlichen Angriffen des Mieters gegen den Vermieter, deren Verfolgung aber seitens der Staatsanwaltschaft, wie offenbar in solchen Fällen üblich, eingestellt wurden.

Derzeit mindert der Mieter die Hälfte der Miete und schreibt in einem der genannten Briefe, selbst das sei noch zu viel für eine solche Bruchbude. Ausziehen möchte er aber nicht, da er krank sei und ein Umzug insofern nicht zumutbar.

Der Vermieter hat allerdings aus nachvollziehbaren Gründen ein großes Interesse an einem Auszug. Der Mieter ist im Übrigen der letzte in einem ansonsten leerstehenden Mehrfamilienhaus, das sich leerstehend weit besser verkaufen ließe.

FRAGEN:

Reichen die skizzierten Formulierungen in den beiden Briefen sowie das (dem Mieter allerdings nicht zuzuordnende) Anbringen der Zettel aus, dem Mieter / Verfasser zu kündigen?

Falls ja, in welcher Form könnte dies geschehen (fristlos / fristgerecht)?

Welche Möglichkeiten hätte der Vermieter, auf Grund eines angeschlagenen Gesundheitszustandes um einen Auszug herumzukommen?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

1. Kündigungsmöglichkeiten wegen den Äußerungen

Beleidigungen des Mieter gegen den Vermieter sind grundsätzlich tauglicher Anknüpfungspunkt für eine außerordentliche Kündigung (KG Berlin 63 S 410/04, auch Landgericht Coburg, Urteil vom 17.11.2008, Az: 32 S 85/08). Auch die von Ihnen geschilderten Äußerungen sind geeignet ein Vertrauensverhältnis restlos zu zerstören, so dass eine Kündigung durchaus gerechtfertigt sein kann.

Eine entscheidende Rolle spielt u.a., ob es sich um einen einmaligen "Ausrutscher" handelt - dann kann im Rahmen einer Verhältnismäßigkeitsprüfung und Interessenabwägung die Beleidigung oft nicht die Kündigung rechtfertigen. Sich wiederholende Beleidigungen sind aber nicht hinnehmbar, so dass gekündigt werden kann.

Eine außerordentliche und fristlose Kündigung i.S.v. § 534 BGB ist daher anzuraten.


2. Mieterschutz wegen Gesundheitszustand
Ohne Details zum Gesundheitszustand zu kennen, ist es schwer, zu beurteilen, inwieweit besondere Schutzrechte greifen würden. Allerdings ist es dem Mieter bei der fristlosen außerordentlichen Kündigung nicht möglich, sind sich auf die Sozialklausel zu berufen. In Ihrem Fall ist jedoch davon auszugehen, dass zwar eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt ist, jedoch eine Frist zu setzten ist. Im Rahmen der Möglichkeiten des § 574 BGB könnte dann der Mieter die Wirksamkeit wegen seines Gesundheitszustands angreifen.


Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass eine Einsicht in den bisherigen Schriftverkehr zusätzliche Informationen gegebenenfalls zu einer abweichenden juristischen Bewertung führen können.

Für Rückfragen kontaktieren Sie mich bitte per E-Mail.

Mit freundlichem Gruß

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2010 | 22:17

Sehr geehrter Herr Sauer,

vielen Dank für Ihre Auskunft! Zwei kurze Rückfragen dazu.

Der o.g. § 534 BGB als Grundlage für die außerorentliche und fristlose Kündigung ist sicher ein Zahlendreher? (Gemeint ist wohl 543.)

In Punkt 2 Ihrer Antwort empfehlen Sie eine außerordentliche fristlose Kündigung unter Nennung einer Frist. Welche Räumungsfrist hielten Sie für diesen Fall für sinnvoll?

Nochmals vielen Dank!


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.02.2010 | 22:45

Sehr geehrter Fragesteller,

in der Tat handelt es sich um einen Zahlendreher, gemeint war natürlich § 543 BGB.

Sie sollten mindestens 1 Monat als Räumungsfrist angeben. Ist vergleichbarer Wohnraum kurzfristig beschaffbar, kann auch eine kürzere Frist zugemutet werden.

Mit freundlichem Gruß

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