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Sind wir bei Auszug renovierungspflichtig?

| 29.01.2010 17:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bewohne mit meiner Familie seit ca. 10 Jahren eine angemietete Wohnung. Wir werden in Kürze umziehen. Es stellt sich die Frage, ob wir renovierungspflichtig sind. Die Wohnung ist mit Raufaser tapeziert, weiß gestrichen, Türen etc. ebenfalls, die im Mietvertrag enthaltenen Renovierungsfristen sind abgelaufen.
Die maßgeblichen Regelungen im Mietvertrag und in den Zusatzvereinbarungen sind wie folgt:

§ 9 Übergabe, Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes
(handschriftlich ergänzt: siehe Zusatzvereinbarung 3., 4. und 5.)
1) …
2) Während der Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten nach folgendem Fristenplan:
Küche, Bad, WC alle 3 Jahre
die übrigen Räume alle 5 Jahre.
Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch der Innenanstrich der Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper.

§ 19 Beendigung der Mietzeit
(handschriftlich ergänzt: siehe Zusatzvereinbarung)
1) Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so hat der Mieter die anteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags nach folgender Maßgabe an den Vermieter zu zahlen:
Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
1.1 für Küche, Bad und WC
länger als 1 Jahr zurück: 33% lt. Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück: 66% lt. Kosten des Voranschlages
1.2 für die übrigen Räume
länger als 1 Jahr zurück: 20% lt. Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück: 40% lt. Kosten des Voranschlages
länger als 3 Jahr zurück: 60% lt. Kosten des Voranschlages
länger als 4 Jahre zurück: 80% lt. Kosten des Voranschlages
Eine Kostenbeteiligung nach Maßgabe der angegebenen Quoten kommt dann nicht in Betracht, wenn vom Mieter die Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme er nach dem Mietvertrag (§ 9 Ziff. 2) verpflichtet war, bei Beendigung des Mietverhältnisses sach- und fachgerecht ausgeführt werden. Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses der Fristenplan zur Vornahme der Schönheitsreparaturen (§ 9 Ziff. 2) für einzelne Räume abgelaufen und kommt der Mieter seiner Verpflichtung aus § 9 Ziff. 2 des Mietvertrages zur sach- und fachgerechten Renovierung dieser Räume auch nach einer Fristsetzung des Vermieters mit Ablehnungsandrohung nicht nach, so ist der Vermieter berechtigt, die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, den Mietausfall und alle sonstigen durch den Verzug des Mieters entstandenen Schäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.
2) …

Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag als wesentlicher Vertragsbestandteil

§ 9 Abs. 2 und § 19 (Schönheitsreparaturen) werden wie folgt ergänzt:

Die Wohnung wird bei Einzug voll renoviert übergeben. Bei Auszug wird die Wohnung in denselben Zustand versetzt (Wände und Decken Rauhfaser weiß gestrichen mit scheuerfester Dispersionsfarbe, Lackarbeiten in weiß). Die Arbeiten sind sach- und fachgerecht nach den anerkannten Regeln der Technik auszuführen. Sofern notwendig sind die Räume auf Verlangen der Vermieterin mit neuer Rauhfasertapete zu tapezieren. Außerdem ist die Wohnung bei Auszug ordnungsgemäß zu reinigen (einschließlich Sanitäranlagen, Fenster, Bodenbelag etc.). Renovieren die Mieter nicht umfassend, so haben sie an die Vermieterin in Abänderung von § 19 Abs. 1 den vollen Betrag zu zahlen, der nach dem Kostenvoranschlag einer Malerfirma notwendig ist, um die Wohnung in renovierten Zustand zu versetzen.

Vielen Dank für die Unterstützung!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:

Für die Frage, ob Renovierungsklauseln im Mietvertrag wirksam sind, ist zunächst stets zu unterscheiden zwischen sog. vorformulierten Standartklauseln und individuell ausgehandelten Klauseln.

Nach Ihrer Fragestellung gehe ich davon aus, dass sie davon gehört haben, dass der Bundesgerichtshof in einer ganzen Reihe von Entscheidungen vorformulierte Klauseln für unwirksam erklärt hat, wenn sie den Mieter "unangemessen benachteiligen".

Eine solche unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB liegt u.a. vor, wenn eine starrer Fristenplan für die Schönheitsrenovierungen vorgesehen ist. Nach dem von Ihnen zitierten Vertragsinhalt handelt es sich auch in der Tat um eine starre Klausel, da die Arbeiten ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung nach drei bzw. fünf Jahren fällig sein sollen.

Diese Klausel ist unwirksam!

Da mir der Vertrag aber nicht im Ganzen vorliegt, muss ein kleiner Vorbehalt bleiben. Findet sich im Vertrag eine Klausel nach der die Einhaltung dieses Fristenplanes " aufgeweicht " wird, dann kann sich die Rechtslage ändern. So, wie Sie es hier aber geschildert haben, ist die Klausel in § 9 unwirksam.

Auf die sog. Quotenklausel in § 19 kommt es daher nicht an. Diese ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die Fristen ja bereits abgelaufen sind. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, könnte der Vermieter keine anteiligen Kosten aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel fordern.

Die Zusatzvereinbarung dagegen könnte dann wirksam sein, wenn diese individuell mit Ihnen ausgehandelt worden ist. Wenn Sie also im Einzelnen über den Inhalt dieser Zusatzvereinbarung gesprochen und verhandelt haben sollten ( fast zugegebenermassen sehr selten der Fall ist ), dann wären Sie an diese Verpflichtung auch gebunden.

Anderenfalls aber ( wenn diese Zusatzvereinbarung "eigenmächtig" vom Vermieter aufgenommen wurde ) erstreckt sich die Unwirksamkeit aufgrund eines "Summierungseffektes" auch auf die Zusatzvereinbarung.

Ich hoffe, Ihnen damit einen ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben und wünsche ein schönes Wochenende.



Bewertung des Fragestellers 29.01.2010 | 18:27

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"Zur entscheidenden Frage der Wirksamkeit einer Zusatzvereinbarung wurde nur ausgeführt, diese könne (!) wirksam sein. Das ist keine Antwort und hilft uns nicht weiter. Bei allem Verständnis dafür, dass manche Rechtsfrage nicht kurz und eindeutig beantwortet werden kann: Es wäre jedenfalls ein bisschen genauer darauf einzugehen gewesen, wovon die Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung abhängt.
"
Stellungnahme vom Anwalt:
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