1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mietminderung & Öffnungszeiten

06.01.2010 19:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


10:57

Sehr geehrte Rechtsanwälte,

uns beschäftigen derzeit zwei Fragen. Wir sind Mieter einer gewerblichen Ladenfläche mit 55 qm² in einem typischen Einkaufszentrum.
Im Mietvertrag wurde seinerzeit vereinbart, dass uns eine den anderen Mietern vergleichbare Außenkennzeichnung (Firmenschild / Werbung) zur Verfügung gestellt wird. Nach mehreren mündlichen Gesprächen ist dies aus z.t. baurechtlicher Sicht (B-Plan Änderungen etc.) nicht möglich.

Lässt sich daraus eine Mietminderung ableiten und wenn ja, wie hoch ist diese nach allgemeiner Rechtssprechung möglich? Muss diese schriftlich unter Fristsetzung erklärt werden?

Die zweite Frage betrifft - auch im Mietvertrag vereinbarte - Öffnungszeiten. Das Center öffnet mittlerweile von Mo-Sa. 7-21 Uhr, So. 11-18 Uhr. Lt. Mietvertrag hat sich der Mieter den Öffnungszeiten des Centers anzupassen. Für uns sind diese Zeiten jedoch existenziell, da wir weder das Personal haben, noch entsprechende Umsätze in Zeiten außerhalb von 9-18. Uhr generiert werden.
Mit welchen rechtlichen Konsequenzen müssen wir rechnen, wenn wir unsere Öffnungszeiten nicht denen des Centers anpassen sondern bei Mo-Sa. 9-18 Uhr bleiben?

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

06.01.2010 | 20:04

Antwort

von


(1215)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Grundsätzlich darf der Mieter die Miete mindern, wenn ein Mangel der Mietsache (Ladenlokal) vorliegt. Die Mietminderung gem. § 536 BGB ist anhand der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) zu bemessen.

In Ihrem Fall stellt sich die Frage, ob ein Mangel vorliegt.

Zugesichert ist eine Werbemöglichkeit durch ein Außenschild, das den Schildern, die andere Mieter angebracht haben, vergleichbar ist. Allein aus der Tatsache, daß Ihr Schild anders aussehen muß als Schilder der angrenzenden Geschäfte, läßt sich noch nicht ableiten, daß ein Mangel der Mietsache vorliegt. Wenn Sie z. B. die Möglichkeit haben, ein Schild in angemessener Größe gut sichtbar anzubringen, wird dagegen nichts einzuwenden sein, selbst wenn dieses Schild von den anderen Schildern hinsichtlich der Montage etc. abweicht. Ob eine andere Gestaltung des Schilds als Mangel angesehen werden kann, wird im Streitfall der Richter entscheiden.

D. h. auf Grund Ihrer Schilderung kann man nicht mit hinreichender Sicherheit sagen, ob hier ein Mangel vorliegt. Ohne Kenntnis der besonderen Gegebenheiten kann man lediglich die "Eckpunkte" ausloten. Wenn Sie kein Schild oder nur ein außergewöhnlich kleines Schild anbringen dürfen, so daß Kunden Ihr Geschäft nicht finden, wird man von einem Mangel sprechen können. Wird Ihnen jedoch gestattet, ein Schild zu befestigen, das dem Geschäftbetrieb nicht schadet, wird es schwer sein, von einem Mangel zu sprechen.

Aus diesen Gründen kann man auch keine seriöse Auskunft zur Höhe der Mietminderung machen, selbst wenn man einen Mangel unterstellt. Die Höhe der Minderung hängt entscheidend von Ihrem konkreten Einzelfall, d. h. von den örtlichen Gegebenheiten, ab.

Ich schlage Ihnen daher vor, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen, um ggf. anhand einer Ortsbesichtigung die Rechtslage prüfen zu lassen.


2.

Laut Mietvertrag haben Sie sich verpflichtet, Ihre Ladenöffnungszeiten denen des Einkaufszentrums anzupassen. Kommen Sie dieser Verpflichtung nicht nach, liegt eine Verletzung des Mietverhältnisses Ihrerseits vor. Schlimmstensfalls könnte der Vermieter den Mietvertrag kündigen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 07.01.2010 | 09:18

Sehr geehrter Hr. Raab,

vielen Dank für Ihre Antworten.

Bislang ist es uns nirgends gestattet, eine Außenkennzeichnung anzubringen. Das Einkaufscenter wurde im Sommer 2009 grundlegend saniert und man möchte "Schilderwuchs" verhindern. Alle anderen Mieter, mit Ausnahme von uns und einem anderen Geschäft, sind auf einem beleuchteten Werbepylon vertreten. Wie viel ist prozentual als Mietminderung nach gegenwärtiger Rechtssprechung zulässig? Muss diese schriftlich unter Fristsetzung angekündigt werden?

zu 2)
Kann der Vermieter fristlos kündigen ohne vorherige "Abmahnung" und gilt die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist?

Vielen Dank für Ihre Antworten.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.01.2010 | 10:57

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Wie ich bereits in meiner Antwort zu Ihrer Frage ausgeführt hatte, kann ein Prozentsatz für eine eventuell in Betracht kommende Mietminderung nur ermittelt werden, wenn man die genauen örtlichen Gegebenheiten im Hinblick auf die Unzulässigkeit von Werbeschildern kennt. Zunächst sind zwei Fakten zu berücksichtigen: Laut Mietvertrag hat Ihnen der Vermieter zugesagt, daß an Ihrem Ladenlokal eine den anderen Mietern vergleichbare Außenkennzeichnung angebracht würde. Die Mieter der anderen Ladenlokale, und das ergibt sich aus Ihrer Nachfrage, sind auf einem beleuchteten Werbepylon vertreten. Hier gehe ich davon aus, daß es also kein Werbeschild am Ladenlokal unmittelbar gibt, sondern daß irgendwo im Einkaufscenter eine Säule steht, auf der Werbeschilder angebracht sind.

Bei der Mietminderung müssen Sie stets beachten, daß es sich um reine Einzelfallentscheidungen handelt, die sämtliche konkreten Umstände berücksichtigt. Es gibt also keinen „pauschalen“ Minderungsbetrag, wenn ein Schild in einer bestimmten Größe nicht angebracht werden darf. In diesem Zusammenhang muß auch geprüft werden, ob nicht ein Schild auf dem von Ihnen genannten Werbepylon eine Maßnahme wäre, um den gewünschten Werbeeffekt zu erzielen.

In Ihrem Fall kann man keine „Ferndiagnose“ dahingehend stellen, ob die fehlende Möglichkeit der Anbringung eines Schildes am Ladenlokal überhaupt zu einer Reduzierung des Umsatzes führt und damit als Mangel anzusehen ist. Wenn nämlich kein Ladenlokal ein Schild hat, und wenn Hinweisschilder nur auf bestimmen Säulen angebracht sind, heißt das keineswegs, daß sich der Betrieb Ihres Ladens nicht mehr lohnt, weil wegen des fehlenden Schildes geringere Umsätze erzielt würden. Würden nämlich an jedem Ladenlokal Schilder unterschiedlicher Größe und Machart angebracht, erhöht das keineswegs die Übersichtlichkeit, vielmehr besteht die Gefahr, daß einzelne Schilder im Schilderwald untergehen.

Man kann also aus der Distanz nicht beurteilen, ob hier ein Mangel der Mietsache besteht. Ein Mangel der Mietsache ist aber Voraussetzung für eine Mietminderung. Wenn man aber nicht definitiv sagen kann, ob ein Mangel vorliegt, hat man keine Anhaltspunkte in seriöser Weise einen Prozentsatz für einen eventuell denkbaren Mietmangel zu ermitteln und anzusetzen.

Wie schon gesagt, gibt es keine allgemeinen Grundsätze, in welcher Höhe gemindert werden kann, wenn ein Mangel vorliegt. Sämtliche Entscheidungen sind Einzelfallentscheidungen, die alle Umstände des Falls berücksichtigen.

Selbst wenn, um ein Beispiel zu nennen, die Heizung ausfällt, kann man nicht generell sagen, daß damit die Miete um 50 % gemindert werden könne. Es kommt darauf an, zu welchen Zeiten, in welchen Räumen und beispielsweise in welchen Intervallen die Heizung ausfällt. D. h., die Rechtsprechung kennt keine festen Zahlen.

Deshalb hatte ich auch empfohlen, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen, um mit dem Rechtsanwalt abzuklären, ob einerseits überhaupt ein Mietmangel vorliegt und, sofern man dies bejaht, wie gravierend der Mangel bewertet werden muß.

Nach dem Gesetz ist die Miete automatisch gemindert, so lange ein Mangel vorliegt. Das Recht zur Mietminderung ist aber ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluß gekannt hat.

Es ist zu empfehlen, dem Vermieter, sollten Sie der Überzeugung sein, daß ein Mangel vorliegt, die Mietminderung (z. B. 15 %) anzuzeigen. Eine Frist zur Mängelbeseitigung brauchen Sie indes nicht zu setzen.

Wenn Sie die Ladenöffnungszeiten nicht einhalten, kommt meiner Auffassung nach eine fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrags nicht in Betracht. Man wird in diesem Fall vom Vermieter verlangen können, daß er zunächst eine „Abmahnung“ ausspricht. Dann kämen, wird nicht Abhilfe geschaffen, unter Umständen die gesetzlichen Kündigungsfristen zum Tragen.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

(1215)

Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Erbrecht, Familienrecht, Straßen- und Verkehrsrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, allgemein, Kaufrecht, Strafrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 89454 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ich fühle mich sehr gut beraten. Schnell, freundlich, kompetent . ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr gute Anwältin habe schon ein Anwalt der sehr gut auch sehr schnell ist. Es ist schlimm wie sehr die Eltern und nicht die Kinder in Vordergrund stehen. Will hoffen obwohl ich nicht der Vater das Kind zurück bekommen kann.der ... ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Vielen Dank ...
FRAGESTELLER