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Grundbucheintrag ändern, um Immobilie vor Vollstreckung zu schützen

21.10.2009 17:51 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ihre Schwester haben vor 8 Jahren eine Immobilie (das Elternhaus, das weiterhin von den Eltern bewohnt wird) zu je 50%igen Anteilen von deren Eltern überschrieben bekommen. Der Grund war die Umschuldung eines Kreditvertrages. Für diese "Umschreibung" wurde ein neuer Kreditvertrag aufgenommen, bei dem die beiden Schwestern Kreditnehmer sind. Dieser Kredit wurde seither auch von den Eltern bedient. Als Sicherheit ist die Grundschuld der Bank eingetragen und beide Schwestern haften im vollen Umfang mit Ihrem kompletten Vermögen.


In der Zwischenzeit haben meine Frau und ich geheiratet. Ein Ehevertrag existiert nicht - das nur falls relevant.


Im Jahr 2008 haben meine Frau und ich eine eigene Immobilie erworben. Auch diese wurde zum Teil mit Fremdkapital finanziert. Bei diesem Kreditvertrag sind wir beide zu gleichen Teilen Kreditnehmer. Auch hier ist im Grundbuch die Bank mit Ihrer Grundschuld eingetragen.


Jetzt sieht es aus, dass es zu gravierenden Zahlungsschwierigkeiten bei den Eltern kommt und können den Kredit nach und nach nicht mehr bedienen.


Sollte es zur Fälligkeit des ersten Kreditvertrages kommen, werden die Schwestern sehr schwer einen neuen Kredit bekommen, da sich beide noch für eine geraume Zeit in Elternzeit befinden. Hinzu kommt, dass es auch so sehr schwierig sein wird, diese finanziellen Beträge von uns zusätzlich aufzubringen.

Es droht im schlimmsten Fall die Privatinsolvenz meiner Frau und deren Schwester.

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Für uns stellt sich folgende Frage:

Welche Wege können wir bestreiten, damit im schlimmsten Fall unsere eigene Immobilie aus der Insolvenzmasse herausgehalten wird?

XXXXXXXXX
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Folgende Informationen, um es besser beurteilen zu können:

Unsere Kinder sind nicht volljährig (1,5J / 3,5J)

Aus Anwaltskreisen haben wir bisher gehört, dass ein Verkauf der 50% Anteile meiner Frau an mich für den Gläubiger anfechtbar sein soll.

Wir haben im Familien- und Freundeskreis niemanden, dem wir ein 100%iges Vertrauen aussprechen können, um die Immobilie dort überschreiben zu können.

Ich besitze eine GmbH (ohne Belastung), von der nur ich persönlich Gesellschafteranteile besitze - weder meine Frau, noch eine Fremdperson.


Ich freue mich, wenn ich in diesem Rahmen für das o.g. Problem einen Lösungsansatz an die Hand bekomme.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Soweit die Raten für die Immobilie (Elternhaus) nicht mehr beglichen werden kann, droht eine Kündigung des Darlehens mit anschließender Verwertung der Grundschuld und Versteigerung der Immobilie.

Deckt der erlös aus der Verwertung des Hauses die Darlehensforderung nicht ab, werden die weiteren Forderungen gegen Ihre Frau und deren Schwester geltend gemacht. Da in der Sicherungszweckerklärung häufig auch die persönliche Schuldübernahme erklärt wird, hat die Bank einen Titel aus dem sie gegen Ihre Frau und deren Schwester zumindestens aus dem noch offenen Differenzbetrag vorgehen kann.

2. Mit diesem Titel besteht dann auch die Möglichkeit eine Sicherungshypothek auf Ihrem jetzigen haus eintragen zu lassen.

Wird im Vorfeld eine Privatinsolvenz beantragt und das Verfahren eröffnet, fällt das hälftige Miteigentum Ihrer Frau in die Insolvenzmasse. Häufig wird aufgrund der Belastungen im Abt. III des Grundbuches und der schwierigen freihändigen Verwertung eines Mieteigentumsanteil dieser aus der Insolvenzmasse freigegeben.

Gleichwohl kann die Bank, die eine Sicherungshypothek auf dem Miteigentumsanteil hat eintragen lassen, eine Zwangsversteigerung beantragen.

3. Die Übertragung des Miteigentumsanteils im Vorfeld eines Insolvenzverfahrens oder zur Entziehung eines Vermögenswertes vor dem Zugriff der Gläubiger ist grds. anfechtbar.

Soweit allerdings der Mieteigentumsanteil zu einem realistischen Verkehrswert übertragen wird, würde es für den Fall einer Anfechtung an einer Gläubigerbenachteiligung fehlen.

Hierbei können Sie sich auf eine Entscheidung des BGH stützen:
BGH vom 20.10.2005 - IX ZR 276/05:

"Die Übertragung eines belasteten Grundstücks kann nur dann eine Benachteiligung der Gläubiger zur Folge haben, wenn der in der Zwangsversteigerung erzielbare Wert des Grundstücks die vorrangigen Belastungen und die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens übersteigt."

Insoweit ist eine Übertragung eines Miteigentumsanteils nicht immer anfechtbar. Zur weiteren Vorgehensweise sollten Sie auch in Betracht ziehen, die Immobilie (elternhaus) zu veräußern, möglichst in Abstimmung mit der Bank, da erfahrungsgemäß ein freihändiger Verkauf einen höheren Erlös erwarten läßt als im Falle einer Zwangsversteigerung.

Angesichts der betroffenen erheblichen Vermögenswerte empfehle ich einen Kollegen zu Rate zu ziehen. Gerne stehe ich Ihnen für eine weitergehende Beratung zur Verfügung.

Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

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