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Nießbrauch ist Schuldner der Bank, Zwangsversteigerung droht, Rechte des Eigentümers

17.10.2009 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Folgender Fall:
Die Eltern haben an ihren Sohn Haus (2 Wohnungen, 1 Ladengeschäft) und Grundstück vor 20 Jahren geschenkt und sich im Grundbuch vorrangig jeweils ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. Einer der Nießbraucher hat sich im Schenkungsvertrag verpflichtet, die erforderlichen Hypothekenzahlungen an die Bank zu leisten. Die entsprechenden Darlehensverträge mit der Bank haben beide Nießbraucher unterschrieben. Inzwischen kann (will?) er die Hypotheken nicht mehr zahlen (Arbeitsplatzverlust nach 40 Jahren, Abfindung ist fraglich, da evtl. unsittliche Software auf Firmen-PC). Gläubigerbank hat seit 6 Monaten keine Zahlungen mehr erhalten und kündigt an, das Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten.
Der Eigentümer wäre bereit, die Hypothekenverbindlichkeiten zu übernehmen, einer der Nießbraucher (derjenige, der sich im Schenkungsvertrag zur Zahlung der Hypothek verpflichtet hat) weigert sich jedoch, vom Nießbrauch zurückzutreten. Die Gründe liegen im Innenverhältnis sind rechtlich unerheblich, liegen jedoch im Bereich des nicht nachvollziehbar-Irrationalen.

Welche Chance hat nun der Eigentümer, um den drohenden Verlust seines Eigentums abzuwenden? Welche Möglichkeiten könnten sich aus der Bestellung eines Zwangsverwalters ergeben? Es liegt nahe, dass dem Eigentümer der Verlust des ihm geschenkten Hauses + Grundstück bevorsteht und er gegen die Zwangsvollstreckung nichts unternehmen kann.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Die Befriedigung des Gläubigers durch Zwangsvollstreckung nach § 1147 BGB kann der Eigentümer dadurch verhindern, dass er den Gläubiger selber befriedigt.

Das Befriedigungsrecht des Eigentümers ergibt sich insoweit aus § 1142 BGB.
Danach ist der Eigentümer berechtigt, den Gläubiger zu befriedigen, wenn die Forderung ihm gegenüber fällig geworden ist oder wenn der persönliche Schuldner zur Leistung berechtigt ist.

Die Befriedigung kann nach § 1142 Abs. 2 BGB auch durch Hinterlegung oder durch Aufrechnung erfolgen.

Ist der Eigentümer nicht der persönliche Schuldner, so geht, soweit er den Gläubiger befriedigt, die Forderung auf ihn über, vgl. § 1143 Abs. 1 BGB.

Nach § 1144 BGB kann der Eigentümer gegen Befriedigung des Gläubigers die Aushändigung des Hypothekenbriefs und der sonstigen Urkunden verlangen, die zur Berichtigung des Grundbuchs oder zur Löschung der Hypothek erforderlich sind (§ 1144 BGB).

Der Eigentümer ist insoweit auch bei Widerspruch des persönlichen Schuldners befugt, den Gläubiger zum Zwecke der Abwendung der Befriedigung des Gläubigers durch Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB) zu befriedigen.

Die fehlende Zustimmung des einen Nießbrauchers wäre daher rechtlich unbedenklich.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2009 | 10:02

Sehr geehrter Herr Anwalt,

vielen Dank für Ihre erste Einschätzung. Bitte gestatten Sie mir, nochmals auf zwei Aspekte meiner Frage einzugehen.
Zum Einen: Besteht eine Möglichkeit, den Nießbrauch zu "übergehen", so dass bei einem dann möglichen Verkauf des Grundstückes und des Gebäudes die Hypothek aus dem Verkaufserlös heraus bezahlt werden kann (hier ist meine Unsicherheit noch nicht beseitigt)?
Zum Anderen: Welche Möglichkeit bietet in diesem Fall die Bestellung eines Zwangsvollstreckers?
Ich gehe davon aus, dass Sie in diesem Falle auch die rechtliche Beratung/ Vertretung durchführen könnten?

Mit besten Grüßen!

NN

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.10.2009 | 10:28

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Der Nießbrauch und die Hypothekenzahlungen sind unabhängig voneinander.
Wenn Sie den Gläubiger in der von mir beschriebenen Weise befriedigen, bleibt das Nießbrauchsrecht bestehen.
Eine Umgehung in der von Ihnen gewünschten Art ist leider nicht möglich.

In diesem Zusammenhang würde auch keine Zwangsverwaltung weiterhelfen.
Bei der Zwangsverwaltung geht es darum, dass der Gläubiger aus den Grundstücksnutzungen (wie Miet- oder Pachtzins) befriedigt wird.
Von derartigen unmittelbaren Erträgen aus dem Grundstück haben Sie bisher nichts berichtet.

Da es Ihnen in erster Linie um den Erhalt Ihres Eigentums geht, ist daher zu empfehlen von Ihrem Befriedigungsrecht Gebrauch zu machen.

Selbstverständlich können Sie in diesem Fall auch weiter auf meine Dienste zurückgreifen.
In diesem Fall mögen Sie sich per E-Mail mit mir in Verbindung setzen.



Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

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