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Kündigungsverzicht

13.10.2009 19:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Abend,

unser zukünftiger Vermieter hat uns bei Unterzeichnung des Mietvertrags einen Kündigungsverzicht von 4 Jahren "untergejubelt" (eine nicht einwandfreie Geschichte), mit dem wir nicht einverstanden sind.

1: Frage:

Zum einen möchte ich wissen, ob der Passus wirksam ist denn der Text lautet wie folgt (zur Information: Vertragsunterzeichnung am 02.10.2009, Mietbeginn am 01.11.2009)

Mietvertragformular von Haus und Grund - das Datum wurde von Vermieter eingefügt

"...
Kündigungsverzicht (maximal 4 Jahre)
Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Beide Mietpartien verzichten wechselseitig bis zum 31.10.2013 (maximal 4 Jahre ab Vertragsabschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags.
..."

Maximal 4 Jahre ab Vertragsabschluss (!) wäre doch der 01.10.2013 und nicht der 31.10.09 (das ist doch der Beginn des Mietvertrags und nicht des Vertrgasabschlusses), oder nicht? Somit wäre die Frist doch über 4 Jahre und damit unwirksam, oder?

2: Frage:

Nach unserem Protest (als wir nach Unterzeichung diesen Passus entdeckt ahben) hat der Vermieter verlauten lassen, dass er grundsätzlich Mietverträge über 4 Jahre abschliesst, aber er sagte uns dann telefonisch eine Änderung auf 2 Jahre zu. Als wir hierfür zusammen kamen, war er doch nicht mehr bereit, dies durchführen, sondern war nur, eine Zusatzklausel in den Vertrag einzufügen, die besagt, dass wir durch Stellung eines geeigneten Nachmieters im gegenseitigen Einverständnis vorzeitig den Vertrag auflösen können.

Heisst dies nun, dass wir auch einen Nachmieter finden müssen, der einen Kündigungsverzicht von 4 Jahren akzeptiert? Da er die verträge ja so abschliesst?

Vielen dank für eine schnelle Beantwortung.

Sehr geehrte Ratsuchende,

nach Ihrer Schilderung verstößt der Kündigungsverzicht voraussichtlich gegen die zeitliche Höchstgrenze eines formularmäßigen Kündigungsverzichtes von vier Jahren und ist damit unwirksam.

Entsprechende Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof (BGH) bei Staffelmietverträgen mit Urteil vom 29.06.2005, VIII ZR 344/04, und mit Urteil vom 03.05.2006, VIII ZR 243/05 getroffen:
"Die vereinbarte Vierjahresfrist eines Kündigungsrechtsausschlusses in der Staffelmiete beginnt mit Abschluss des Wohnraummietvertrags - und nicht mit (späterem) Mietbeginn - zu laufen; dabei kommt es entscheidend auf den Kalendertag - und nicht auf den Monat - an." In diesem Fall enthielt eine Fußnote zur Kündigungsklausel den Hinweis, dass das Kündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen bis zu vier Jahre seit Mietvertragsabschluss ausgeschlossen werden darf. Bei einer ebenso eindeutigen Formulierung in Ihrem Mietvertrag ist diese Entscheidung nach meiner Einschätzung zu übertragen.

Zur Frage des Nachmieters kommt es auf die konkrete Formulierung der Klausel an. Einen Anspruch auf einen Abschluss des Mietvertrages mit einem Nachmieter ohne Kündigungsverzicht haben Sie nur bei einer entsprechenden vertraglichen Zusicherung durch den Vermieter. Die Gestellung eines Nachmieters gestaltet sich in der Praxis daher häufig leider schwierig.

Ich hoffe, Ihnen erste Anhaltspunkte gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichem Gruß

Kaussen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2009 | 22:41

Sehr geehrter Herr Kaussen,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Aus welchem Grund verwenden Sie das Wort "voraussichtlich" in Ihren Ausführungen (nach Ihrer Schilderung verstößt der Kündigungsverzicht voraussichtlich gegen die zeitliche Höchstgrenze eines formularmäßigen Kündigungsverzichtes von vier Jahren und ist damit unwirksam)?
Da sich das BGH-Urteil auf einen Staffelmietvertrag bezieht, der bei uns nicht vorliegt? Aber die 4-Jahres-Frist bezieht sich doch nict ausschliesslich auf Staffelmietverträge, oder?

Eine Fussnote wie in Ihren genannten Fall haben wir nicht in unserem Mietvertrag, aber die folgende Formulierung (die meiner Meinung nach der Aussage der Fussnote entsprechen müsste!?):

Kündigungsverzicht (maximal 4 Jahre)
Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Beide Mietpartien verzichten wechselseitig bis zum _______________ (maximal 4 Jahre ab Vertragsabschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags.

In die Leerzeile wurde dann das Datum 31.10.2013 eingefügt.

Wenn der Passus also unwirksam ist, habe ich dann als Miter den Anspruch, diesen aus dem Mietvertrag entfernen zu lassen?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.10.2009 | 21:46

Sehr geehrte Ratsuchende,

die vierjährige Höchstdauer des formularmäßigen Kündigungsverzicht bezieht sich nicht ausschließlich auf Staffelmietverträge. Dies haben Sie richtig erkannt.

Eine Auslegung Ihrer Klausel im Sinne der BGH-Rechtsprechung halte ich für wahrscheinlich. Das LG Görlitz hatte als Vorinstanz zu VIII ZR 344/04 allerdings noch anders entschieden, von daher eine "voraussichtliche" Einschätzung unter Beachtung der BGH-Rechtsprechung.

Eine unwirksame Klausel im Vertrag entfaltet keine Rechtswirkung. Einen Anspruch auf Neufassung des Vertrages haben Sie nicht; eine Neufassung ist aber auch nicht erforderlich.

Mit freundlichem Gruß

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