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Kosten Schaden Dachterrasse und Folgeschäden für Sonder- oder Gemeinschaftseigentümer

02.10.2009 14:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Ich möchte meine Dachgeschoss-Eigentumswohnung mit einer dazugehörigen Terrasse (i.S.des §3 Nr.19 der Teilungserklärung) verkaufen. Gemäß des §4 (1) Buchstabe k dieser Teilungserklärung gehören zum Sondereigentum Balkone und Terrassen, soweit diese nicht Gemeinschaftseigentum sind und nach Buchstabe a der Fußbodenbelag und der Deckenputz der im Sondereigentum stehenden Räume. Gemäß §4 (2) Buchstabe e gehören zum Gemeinschaftseigentum insbesondere Abschlussgeländer der Balkone/Terrassen sowie deren Bodenplatte nebst Isolierung.
Vor einigen Monaten teilte ich der Hausverwaltung mit, dass die Terrassenabdichtung (Silikonfugenabdichtung) am Ende der Terrasse sowie einzelne Fliesen defekt (Fliesen waren lose) sind und bat um Instandsetzung. Die Hausverwaltung verwies auf das o.a. Sondereigentum und die notwendige Instandsetzung durch mich. Diese wurde dann auch von mir sofort vorgenommen.
Nun habe ich im Zuge des Verkaufs festgestellt, dass unterhalb der Regenrinnen (Gesimskasten) der Dachterrassen (u.a. auch bei meiner Terrasse) Putzschäden fassadenseitig aufgetreten sind. Dies teilte ich meiner Hausverwaltung vor 3 Tagen mit. Die Hausverwaltung schrieb mir daraufhin, dass die Putzschäden unterhalb der Regenrinnen der Dachterrassen Folgeschäden eines undichten Terrassenbodens sind. Die Hausverwaltung verwies erneut auf §4 (1) Buchstabe a und k und erklärte wörtlich,“ dass aufgrund des Schadenbildes unterhalb der Terrasse meiner Wohnung davon auszugehen ist, dass ich der Instandsetzung des Fußbodenbelages auf meiner Terrasse bisher nicht nachgekommen bin. Sollte dies so sein, so muss ich auch für die Beseitigung der Folgeschäden haften. Ebenso forderte mich die Hausverwaltung im Namen der Eigentümergemeinschaft auf, die wahrscheinlich durch meine Untätigkeit entstandenen Schäden am Gemeinschaftseigentum unverzüglich (Gesimskasten) auf meine Kosten beseitigen zu lassen.“
Ich habe bereits im Internet herausgefunden, dass Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sind nicht sondereigentumsfähig, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (§ 5 Abs. 2 WEG).

Nun meine Fragen:

1. Wie ist die Rechtslage in Bezug auf die Verpflichtung seitens der Hausverwaltung zur Instandsetzung der Terrassenabdichtung (Silikonfugenabdichtung) am Ende der Terrasse sowie einzelner Fliesen auf meine Kosten
Hätte dies auch durch die Hausverwaltung auf Kosten der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden müssen, wenn ja welche Instandsetzungsmaßnahmen genau?

2. Wie ist Rechtslage in Bezug auf die Beseitigung der Folgeschäden und die Haftung durch mich gegenüber der Eigentümergemeinschaft? Kann evtl. sogar der Verwalter haftbar gemacht werden?

3. Wie ist die Rechtslage in Bezug auf die Versagung bzw. Verzögerung der Zustimmung zur Veräußerung durch den Verwalter aufgrund der o.a. Problematik?

Ich bitte Sie um Beantwortung der Rechtsfragen mit Angaben der gesetzlichen Grundlagen und die Angabe von Urteilen ähnlich oder gleich gelagerte Rechtsfälle.

Vielen Dank im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

1.
Gemäß der in Ihrem Fall gültigen Teilungserklärung stehen die Terrassen und Balkone zwar im Sondereigentum, dies aber nur insoweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Eigentum unterfallen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören insbesondere Abschlussgeländer der Balkone/Terrassen sowie deren Bodenplatte nebst Isolierung. Diese Regelung entspricht der Rechtslage, wonach zwar Veranden, Loggien, Balkone und Dachterrassen Sondereigentum sein können, aber dies nur insoweit wie nicht Teile erfasst werden, die nach § 5 Abs. 1 und 2 WEG nicht Sondereigentum werden können. Nach der Rechtsprechung sind demnach nicht sondereigentumsfähig Brüstungen, Seitenbegrenzungen, Geländer und Bodenplatte von Dachterrassen und Balkonen einschließlich dem isolierenden Belag sowie dem Dichtungsanschluss der Dachterrasse an das Gebäude (siehe Urteil des BayObLG in NZM 00, S. 867). Somit ist die Instandsetzung und Instandhaltung nach § 21 WEG Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit die Bodeplatte nebst Isolierung betroffen ist, die die Kosten hierfür aufbringen muss, bzw. Ihnen als Aufwendungsersatz nach § 21 Abs. 2 WEG zu erstatten hat. Soweit es sich um den Belag handelt, sind Sie wegen des Sondereigentums verantwortlich.

Da im vorliegenden Fall lose Fliesen und eine schadhafte Isolierungsfuge wohl anzunehmende Ursache des Schadens waren, so gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Instandsetzung, d.h. die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes. Abschließend kann die erforderlichen
Maßnahmen nur ein Fachbetrieb nach Schadensbesichtigung beurteilen. Jedenfalls ist bei einem solchen Schaden wohl die komplette Aufnahme des Fliesenbodens, Erneuerung der Isolierungsschicht, Wiederherstellung der Fliesen und Herstellung des dichten Abschlusses erforderlich.

2.
Je nach spezieller Regelung kann die Überwachungspflicht für das Gemeinschaftseigentum nach der Teilungserklärung Ihnen obliegen, oder Sie obliegt dem Verwalter (Regelfall). Wenn nach den Regelungen in Ihrem Fall Sie eine Überwachungspflicht dafür hatten, zu schauen, ob die Terrasse,
insbesondere die Fliesen, keine Schäden aufweist und Sie haben dies schuldhaft nicht erfüllt, so haften Sie der Gemeinschaft auch für entstandene Folgeschäden. Voraussetzung ist aber, dass Sie einen Schaden erkennen konnten. Der Verwalter haftet dann, wenn er seiner Überwachungspflicht, wenn eine solche für die Terrasse bestand, nicht nachgekommen wäre.

3.
Nach Ihren Schilderungen ist davon auszugehen, dass vorliegend eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG vereinbart worden ist. Somit ist zur Veräußerung die Zustimmung erforderlich. Nach der Geltenden Rechtslage kann eine Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Nach dem Zweck des § 12 WEG kann ein wichtiger Grund nur ein der Person des Erwerbers liegen
und der von ihm beabsichtigten Nutzung. Nicht ausreichend sind andere Gründe wie beispielsweise die Erzwingung von Reparaturen, vgl. BayObLG in NJW RR93, S. 280). Wird zu Unrecht die Zustimmung versagt, so führt dies zu Schadensersatzansprüchen.

Sie sollten mit der Verwaltung eine Regelung bezüglich der eingetretenen Schäden finden, die sich an der Verantwortlichkeit für die betroffenen Teile (Fliesen, Dichtung, Bodenplatte und Isolierung) orientiert. Gegebenenfalls sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen. Zugleich sollten Sie die Verwaltung auf Ihren Zustimmungsanspruch bei der Veräußerung hinweisen und vorsorglich Schadensersatzansprüche bei Verzögerung geltend machen.

Nachfrage vom Fragesteller 05.10.2009 | 13:05

Sehr geehrter Herr Maivogel,

zunächst vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Für mich ist noch nicht genau klar, wer die Verantwortung hatte und wer die Kosten trägt
Dazu noch eine ergänzende Frage:

Gehören alle Fugen, die zur Dichtheit beitragen, so auch die Silikokonfugen zwischen den Fliesen und der Seitenwand als auch die Silikonfuge zwischen Fliesen und Estrich am Terrasserand (unterhalb des Geländers) zum Gemeinschaftseigentum und muss diese Instandsetzung auf Kosten der Gemeinschaft durch die Verwaltung ausgeführt werden?


Vielen Dank im Voraus




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2009 | 13:19

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Nach der Rechtsprechung sind Brüstungen, Seitenbegrenzungen, Geländer und Bodenplatte von Dachterrassen und Balkonen einschließlich dem isolierenden Belag sowie dem Dichtungsanschluss der Dachterrasse an das Gebäude, also alle Fugen die zur Dichtung dienen, nicht sondereigentumsfähig und damit dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen und folglich auch der Verantwortung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese ist für Instandsetzung und Instandhaltung dieser Teile verantwortlich.

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