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Müssen wir uns damit abfinden oder können wir zumindest darauf bestehen, stark abgewohnte Räume reno

01.10.2009 10:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,
gerne hätte ich gewußt wie die Rechtlage bezüglich Renovierung bei Auszug nach 4 1/2 Jahren geregelt ist. Wir haben mit unseren Mietern einen Formularmietvertrag vereinbart, der folgenden Passus enthält:
4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich fachgerecht auszuführen .....
Zeitfolge Küchen, Bädern und Duschen - 3 Jahre
Zeitfolge bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Einzel-Toiletten - 5 Jahre
usw.
4. b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
4. c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnugn in fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben.
§ 21
Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in sauberem Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf dessen Kosten reinigen lassen.
Ich weiß, dass die Fristenregelung nicht mehr greift, aber auf welche Regelung können wir uns dann einigen.
Das Haus ist starkt abgewohnt, die Kinder haben z. B. mit Stiften die Wände bemalt, Dübellöcher, usw. Die Mieter stellen sich auf den Standpunkt, gar keine Renovierung durchführen zu müssen. Müssen wir uns damit abfinden oder können wir zumindest darauf bestehen, stark abgewohnte Räume renoviert übergeben zu bekommen.
Viele Grüße und vielen Dank für Ihre Information.
01.10.2009 | 12:27

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

hier meine Einschätzung:
Die Mieter sind zumindest verpflichtet, die Wände zu streichen, die bemalt sind oder anders farblich ungewöhlich gehalten. Außerdem müssen sie jedenfalls alle Schäden beseitigen, die nicht auf normaler Abnutzung beruhen.

I. Allgemeines
Nach §535 S.2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Normale Abnutzungen durch den Gebrauch der Wohnung hat der Mieter nicht zu vertreten (§538 BGB).
Diese Regelung kann aber vertraglich ausgeschlossen und eine andere Vereinbarung getroffen werden. Üblicherweise wird auch davon Gebrauch gemacht.
Das bedeutet, dass sich nur aus den vertraglichen Regelungen ergibt ob, wann, wie und was der Mieter renovieren werden muss, weil es im Gesetz keine Regelungen über eine solche Verpflichtung des Mieters gibt.
Bei Formularverträgen wird die Wirksamkeit solcher Vereinbarungen als „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ des Vermieters nach den §§305ff. BGB überprüft.

Ist eine Klausel in einem Formularvertrag wegen eines Verstoßes gegen das Recht der AGB unwirksam, kommt wieder die gesetzliche Regelung zur Anwendung.

II. Unwirksame Klauseln

Leider fehlt in Ihrer Schilderung ein Teil der Klauseln. Daher kann ich nicht abschließend beurteilen, ob sie wirksam sind oder nicht. Ich bin nicht überzeugt, dass sie auf jeden Fall unwirksam sind.
Ein „Starrer Fristenplan“ ist – wie sie wissen - unwirksam (BGH (Urteil v. 05.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05). Allerdings sehe ich in dem Vertragstext Formulierungen wie „wenn erforderlich“, „bei Bedarf“. Klauseln über Schönheitseparaturen sind nur dann unwrksam, wenn sie den Mieter unabhängig vom Grad der Abnutzung zu Renovierungen verpflichten. Wenn sich aus der Klausel eine gewisse Flexibilität bezüglich der Fristen ergibt, ist der Fristenplan nicht starr und somit wirksam. Dafür sprechen Begriffe wie „soweit erforderlich“, „in der Regel nach x Jahren“, „im Allgemeinen nach x Jahren“, etc. Für einen starren Plan sprechen Worte wie „spätestens nach“, mindestens alle x Jahre“, etc. Möglicherweise ist Ihre Klausel wirksam.
Vom Fristenplan hängt auch die Wirksamkeit der Endrenovierungsklausel ab.

III. Umfang der Schönheitsreparaturen/ Verschuldete Schäden

Auch wenn die Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten müssen, bedeutet dies nicht, dass sie die Wohnung in jedem Zustand belassen können.
Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird nämlich eingeschränkt auf solche Instandsetzungen, die aufgrund von "normaler" Abnutzung erforderlich werden.
Der Mieter muss also alle "nicht normalen" Abnutzungen, d.h. verschuldete Schäden an der Mietsache auch dann beheben, wenn er nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
Die Abgrenzung ist äußerst schwierig. Was heißt schon „normale“ Abnutzung.
Allerdings gibt es bezüglich der Wände Urteile, die für Ihre Position sprechen. Wenn der Mieter z.B. durch die farbliche Gestaltung das Erscheinungsbild der Wohnung wesentlich verändert, ist er zur Beseitigung bzw. zum Ersatz der Kosten verpflichtet (LG Aachen, WuM 1998, 596; LG Lübeck 21.11.2000, 14 S 221/00; grüne, rote, blaue Wände: AG Burgwedel 30.09.2005,73 C 123/05; Wischtechnik: AG Hamburg, 48 C 145/05;).
Der Vermieter hat nämlich ein berechtigtes Interesse, wenn er die Wohnung weiter vermieten will, dass die Farbgestaltung den Geschmack möglichst vieler Interessenten trifft.

Im Übrigen muss alles beseitigt werden, was durch mangelnde Sorgfalt des Mieters und durch übermäßige Abnutzung entstanden ist (wie abgestoßene Türecken; Risse oder Sprünge in den Fliesen, in der Badewanne etc.).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen.

Wenn ich Sie in der Sache tätig werden soll, rufen Sie mich gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.

Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.



Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Belgardt
Rechtsanwalt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund

Kontaktmöglichkeiten:

Telefon: 0231. 580 94 95
Fax: 0231. 580 94 96
Email: info@ra-belgardt.de

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