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Jährliche Mieterhöhung, Staffelmiete - Genaue Formulierung

| 18.09.2009 18:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich bin Vermieter eines Einfamilienhauses. Vor 2 Jahren sind neue Mieter eingezogen, mit denen ich auch recht zufrieden bin.

Nun geht es aber um die Mieterhöhung. Im Mietvertrag ist eine jährliche Mieterhöhung festgeschrieben, welche vom Mieter ja auch unterschrieben wurde. Nun behauptet der Mieter, die Formulierung sei mit diesem Wortlaut ungültig und möchte die Erhöhung nicht bezahlen. Ich bin mir nun unsicher, ob er Recht hat oder nicht.

hier Auszüge aus dem Mietvertrag (§3 ist hier der wichtige. $2 nur zur Vollständigkeit):
=======================================
§ 2 Mietzeit

Das Mietverhältnis beginnt am 15. Juli 2007 und kann von jeder Partei mit einer Frist von 3 Monaten zum Ende eines Kalendermonats gekündigt werden, frühestens nach 3 Jahren. Die Kündigung muß schriftlich spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgen. Die Mieter verpflichten sich, innerhalb einer Woche nach Einzug ihrer gesetzlichen Meldepflicht bei der Meldebehörde nachzukommen.

Das Mietverhältnis kann vom Vermieter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn die Mieter mit der Entrichtung des Mietzinses 2 Monate im Verzug sind oder der Rückstand einen Betrag erreicht, welcher dem Mietzins für 2 Monate entspricht. Die Mieter haften in diesem Fall für den Schaden, der dem Vermieter dadurch entsteht, daß die Räume nach dem Auszug der Mieter eine Zeitlang leerstehen oder billiger vermietet werden müssen. Die Haftung dauert bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist.

§ 3 Mietzins

Die Miete beträgt monatlich

für die Wohnung = Euro xxxx,--
für die Garage = Euro xxx,--
Gesamt = Euro xxxx,--
-------------------------------------------------

Die Miete erhöht sich nach Ablauf eines Jahres bis zum Ablauf von 5 Jahren jährlich um Euro 15,--. Mieterhöhungen nach dieser Zeit müssen neu vereinbart werden.

Der Mietzins ist monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, an
den Vermieter auf das Konto Nr.xxxxx bei der xxxxBank,
BLZ xxxxxx, zu überweisen.

=======================================

Erfüllt die Formulierung in §3 die Anforderungen von §557a BGB?
Immerhin ist die Erhöhung als Betrag ausgewiesen und nicht prozentual. Allerdings sind die 5 Jahre nicht einzeln zeitlich begrenzt aufgelistet. Ist dies nötig?

Bitte eine Einschätzung am besten mit Referenzurteilen.

Vielen Dank

18.09.2009 | 22:14

Antwort

von


(474)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Vorliegend haben Sie eine vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag getroffen, die Ihnen erlaubt jährlich die Miete innerhalb von 5 Jahren um 15,00 EUR zu erhöhen.

Der BGH (Urteil vom 20.07.2005; VIII ZR 199/04 ) hält die Klausel in einem Mietvertrag, wonach der Vermieter einseitig zu Mieterhöhungen berechtigt ist, für unwirksam, da sie gegen § 557 IV BGB verstoße. Nach dieser Vorschrift ist eine zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichende Vereinbarung über Mieterhöhungen unwirksam.

Nach Auffassung des Gerichts regele das Gesetz abschließend diejenigen Fälle, in denen die Miete einseitig erhöht werden dürfe, ..., etwas anderes könne nur dann gelten, wenn der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt habe.

Daneben gibt es grundsätzlich die Möglichkeit, dass Vermieter und Mieter eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung treffen.

Der BGH hat klargestellt, dass für diese Vereinbarung die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorschriften nicht vorliegen müssen. Es gelten grundsätzlich nur die allgemeinen Regeln über die Abgabe von Erklärungen und den Abschluss von Verträgen.

Danach können Mieterhöhungsvereinbarungen gerade auch ausdrücklichen im Vertrag mitgeregelt werden.

Vorliegend handelt es sich bei Ihrer verwendeten Erklärung mglw. um eine sog. Staffelmietvereinbarung auf deren Wirksamkeit es unter der Berücksichtigung des § 557a BGB ankommt.
Die gesetzlichen Voraussetzungen stellen sich wie folgt dar:

1. Eine Staffelmiete müssen Sie immer schriftlich vereinbaren (§ 557a BGB ).

2. Ferner muss der jeweilige Erhöhungsbetrag oder die jeweilige neue Miete immer in konkreten Eurobeträgen angegeben sein. Unwirksam wäre nämlich eine Vereinbarung, nach der sich beispielsweise die Miete alle zwei Jahre um 3% erhöhen soll. Hier könnte der Mieter nämlich nicht auf einen Blick erkennen, wie hoch seine Miete in den nächsten Jahren tatsächlich ist.

3. Die Zeiträume zwischen zwei Mietstufen müssen mindestens 1 Jahr betragen. Längere, auch unregelmäßige Zeiträume sind zulässig. Bereits ein einziger zu kurz bemessener Zeitraum würde den gesamten Staffelmietvertrag unwirksam machen.

4. Während der Laufzeit sind zusätzliche Erhöhungen nicht zulässig - Ausnahme: Erhöhung der Betriebskosten, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde. Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind nicht möglich.

Eine seitens des Gesetzgebers festgelegte Laufzeit für eine Staffelmietvereinbarung gibt es grundsätzlich nicht. Mit Ausnahme vor der Schuldrechtsmodernisierung am 1.9.2001. Damals konnte eine solche Vereinbarung nur für den Zeitraum von 10 Jahren vereinbart werden.

Folge einer wirksamen Vereinbarung:
Haben die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses für die nächsten Jahre in Form einer Staffelmiete geschlossen, muss der Mieter unaufgefordert die vereinbarte Mieterhöhung bezahlen.

Unter den obigen Gesichtspunkten ist die durch Sie verwendete Klausel jedenfalls beanstandungsfrei.

Einziger Beanstandungspunkt wäre lediglich, mit Einspruch, die zeitliche Bestimmung der Staffel, denn die Zeiträume der Mietanpassung müssen vertraglich hinreichend bestimmt sein.

In Ihrer Regelung heißt es hingegen „nach Ablauf eines Jahres ..“, sodass eine zeitliche Bestimmung zwar nicht unmöglich aber auch in gewisser weise unpräzise ist.

Andererseits ist der Zeitraum auch bestimmbar, da „nach Ablauf eines Jahres ..“ sinngemäß nach hiesiger Auffassung nur einer Auslegung dahingehen zulässt, dass nach Ablauf eines Jahres „nach Mietbeginn“ die Mietanpassung eintreten soll und insoweit sich jeweils zum 15.07. des Folgejahres von 2007 die Mieterhöhung zu zahlen ist, denn die Auslegung von Willenserklärungen hat nach den §§ 133 , 157 BGB zu erfolgen, danach wie der verständige Empfänger die Erklärung unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben verstehen konnte und durfte.

Da die Auslegung nach hiesiger Auffassung keine Beanstandungen als solche aufweist, und damit der Zeitraum für den die Staffel gelten soll nachvollziehbar, transparent und berechenbar ist, bestehen hinsichtlich der Zeitraumbestimmung keine schädlichen Unklarheiten.

Nach hiesiger Auffassung bestehen daher keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der verwendeten Klausel.

Zwar bestehen kleinere Unzulänglichkeiten, denn die einzelnen Zeitabschnitte könnten präzisierter sein. Diese Unzulänglichkeit könnte sich daher zu Ihrem Nachteil generieren.

Die übliche Auslegung indes zeigt jedoch keine Schwächen, als das die Zeitabschnitte zu jedem Zeitpunkt einwandfrei bestimmbar sind.

Letztenendes besteht insoweit lediglich ein zu Ihren Lasten bestehendes Auslegungsrisiko, da die hiesige Auffassung schlichtweg nicht die maßgebendste gegenüber einer Einzelfallgerichtlichen ist, Dennoch ist die Klausel hinreichend transparent um wirksam zu sein.

Darüber hinaus handelt es sich wie oben dargestellt, um eine vertragliche Vereinbarung die nicht zwingend an die Voraussetzung der Staffelmiete gebunden ist und individuell zwischen den Parteien nach den allgemeinen Regel von Verträgen und Willenserklärung ausgestaltet werden kann.

Auch diesbezüglich bestehenn unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH kaum Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit.

Insoweit sollten Sie die Vorwürfe der Unwirksamkeit zurückweisen und die erhöhte Mietzinszahlung entsprechend verlangen.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen vorerst weiterhelfen konnten Ihnen einen rechtlichen Überblick in Ihrer Angelegenheit zu gewähren. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption bei Konkretisierungsbedarf auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Bewertung des Fragestellers 30.09.2009 | 12:04

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