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Schimmel in Wohnung- Horror- nun Auszug (Bin schwanger. Was erwartete mich noch???)

| 17.09.2009 17:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Frau Anwältin, Sehr geehrter Herr Anwalt,

eine verzwickte Lage, die mich nun mit meinem Auszug aus meiner Wohnung immer mehr beschäftigt. Ich muss daher weit ausholen, denn das Problem besteht seit April 2008.

Ich bewohne seit 2005 eine 30 qm große 1-Raum-Wohnung im Erdgeschoss.
Im April 2008 meldete ich meinem Vermieter Mängel in der Wohnung. U.a. hat mich mein Vater (vom Bau) mit drauf aufmerksam gemacht, weil mir dies als Laie nicht aufgefallen wäre.

1. Nasse Außenwand, wobei sich bei mir im Inneren der Wohnung Schimmelflecken zeigten. Ist mir aufgefallen.
Der Vermieter schob es beim Vor-Ort-Termin im April 2008 auf mein Lüftungsverhalten. Aber angesichts der Tatsache, dass es hinter den Schränken zur Außenwand hin schimmelt und ich beruflich sehr viel unterwegs bin, dürfte das im Normalfall auch nicht schimmeln.
Es riecht auch immer total muffig. Und das schon nach 1 Tag Abwesenheit meinerseits. Ich habe einige Dinge schon weggeschmissen (u. a. Kleidungstücke), weil die einfach verschimmelt waren. Mehrere Leute- tätig auf dem Bau-haben mir unabhängig voneinander bestätigt, dass es an der mangelnden Außenisolierung liegt. Wenn ich die Wand abklopfe, befindet sich als Innenwand wohl lediglich eine Rigipswand zwischen Außenwand und Wohnraum (klingt sehr hohl). Eine Feuchtigkeitsmessung haben wir nicht gemacht, denn wenn es regnet, zeigt sich an der Außenwand des Hauses vom Hof aus deutlich, wo das Wasser hingelangt. u.a. in eine Ecke, wo beide Außenwände zusammentreffen. Da sind grüne Stellen und die Mauer ist lediglich mit Platten (ohne Styropor dahinter) verschalt.
Und da schimmelt es auch. Ich habe teilweise die Schränke abgerückt von den Wänden. Und die Feuchtigkeit bleibt, die Wand ist kalt. Mir geht Wohnraum verloren ich kann auch nichts mehr an die Außenwand stellen...

2. Im Bad fehlt es an der zuständigen Lüftung. Das Silikon in der Dusche schimmelt vor sich hin. Ich habe auf eigene Kosten mal einen Teil mit neuem Silikon erneuert- aber lediglich, um die Duschwanne wieder dicht zu bekommen, denn ich musste das Silikon zwischen Duschwanne und Duschkabine wegen dem Schimmel komplett entfernen. Und ich war es leid, laufend
mir Eimer und Hader dann das Bad zu wischen, weil das Wasser einfach durch die Ritzen raus ist.

Ich muss ständig nach dem Duschen die Tür offenlassen und zusätzlich in der Küche das Fenster aufmachen, damit die Luftfeuchtigkeit aus dem Bad raus geht. Die Luftfeuchtigkeit steigt dann nach dem Öffnen der Türe in die Küche und in den angrenzenden Wohn/Schlafraum (Falttüre dazwischen).
Die dringend benötigte, aber fehlende Lüftung im Bad wurde damit begründet, dass man wegen den Brandschutzvorschriften keine einbauen dürfte...
Ich habe auch schon Feuchtigkeitstopper aufgestellt, die ich ständig wechsel (alkalische Flüssigkeit) und einmal wöchentlich mache ich meinen Großputz u.a. auch das Bad u.a. mit handelüblichem Badreiniger (mehr Zeit bleibt mir beruflich nicht).
Der Vermieter verlangt auch (weil möblierte Wohnung), das ich zumindest einmal wöchentlich alles putze.

Mit den Brandschutzvorschriften ist mir eher rätselhaft, somal während des Ausbaus (kam während eines Besuchs meiner Eltern
bei mir und dem geführten Gespräch meines Vaters mit dem Hausmeister raus) Baustopp war, weil Brandschutzvorschriften nicht eingehalten wurden noch eine Genehmigung zum Ausbau der Wohnung vorlag. Früher muss das wohl mal ein Schweinestall gewesen sein. Ein F90-Fenster wurde aber zusätzlich eingesetzt, obwohl man dies hätte nicht einsetzen dürfen (Nachbarhaus liegt nur knapp 3 m in angrenzender Gasse hinter dem Haus und F90 ist da wohl viel zu wenig).

3. Zugluft vom angrenzenden Treppenhaus gelangt durch die Wohnungstüre in die Wohnung. Der Vermieter hat mir im April 2008
zugesichert, dass dieser Mangel behoben wird, weil ich ständig nur am Heizen und Stoßlüften war, die Temperatur in der Wohnung aber ständig auf bis zu 16 Grad sank (Wohn- und Schlafraum zusammen). Habe das mal eine ganze Zeit regelmäßig gemessen. Da hieß es dann: Dick anziehen, ins Bett verkriechen oder zum Freund fahren, weil es da einfach wärmer war.
Im Juli letzten Jahres wurde ich vom Hausmeister gefragt, wann ich denn mal nicht da sei, damit ich nicht in die Masse laufe, die er zur Beseitigung der Zugluft an der Türschwelle anbringen wollte (wollte dies wohl mit Estrich beheben). Ich teilte ihm entsprechenden Termin mit-geschehen ist dies bis heute nichts. Auf eigene Kosten wollte ich aber auch keinen Schreiner bestellen, der mir die Türe abdichtet.

Bei den Fenstern zieht es unten durch auch. Da hab ich auch mal eine Zeit lang das Thermometer hingelegt und gemesssen. Unterschied: Im Winter bis zu 4 Grad kälter zur Raumluft.
Da schimmelt es auch.Und von außen gut sichtbar: Die blauen Schutzfolien sind nicht abgezogen wurden beim Einbau der Fenster.
Ob die Fenster eingeschäumt wurden, kann ich nicht sagen. Das ist von Außen nicht ersichtlich. Dafür aber, dass zwischen Außenwand und den Fenster teilweise ein Spielraum von bis zu 7 mm vorhanden ist. Schaut aus, als seien die Fenster schief eingesetzt worden.

4. Laut Mietvertrag soll man den Gemeinschaftwaschraum nutzen.
In der Wohnung ist kein Anschluss für eine Waschmaschine und auch kein Platz.
Der Gemeinschaftswaschraum liegt normalerweise 1 Tür gegenüber meiner Wohnung. Bis vor 2 Jahren war da aber noch nicht mal ein Anschluss drinnen für Waschmaschinen! Stattdessen nutzt der Hausmeister diesen Raum nun als Hobbyraum (vorher war es der Schuppen im Hof). Natürlich versperrt er die Türe (er hat einen Schlüssel dafür). Ich bin seit Mietbeginn immer in den Waschsalon gefahren im 2-wöchentlichen Rhytmus. Mehr konnte ich mir finanziell und zeitlich nicht leisten. Nun wasche ich beim Freund im wöchentlichen Rhytmus, sonst stapelt sich bei mir die Wäsche.

Eine Mietminderung habe ich bisher nie gemacht.
Einen Bausachverständigen kann ich mir nicht leisten. Der Vermieter macht selber Trockenbau und Innenausbau- der wird alles soweit bestreiten (Habe beim angrenzenden Nachbarhaus im selben Areal nicht gefragt, ob bei denen Mängel aufgetreten sind, denn das gehört auch dem Vermieter und der Innenausbau ist auch erst knapp 2 Jahre her, demnach dürften da auch schon Mängel zu finden sein.).

Nun habe ich Ende August diesen Jahres erfahren, dass ich schwanger bin. Ich habe mich auf die Suche nach einer anderen Wohnung gemacht und war froh, dass ich so schnell eine bezahlbare Wohnung gefunden habe. Ich habe nun den Mietvertrag meiner alten Wohnung zum 15.10.2009 schriftlich gekündigt. Ich wollte eine fristlose Kündigung aufgrund des Schimmels vorziehen, habe da aber nicht gewusst, wie ich das bewerkstelligen sollte.
Für mich und das Kind gesundheitsgefährdent.

Bereits am 03.09. informierte ich meinen Vermieter über die Tatsache, dass ich schwanger bin und ausziehen werde (Überbelegung der Wohnung bei 2 Personen im Haushalt).
Der Vermieter bestätigte mir am 14.09. (eingegangen bei mir am 16.09.) die Kündigung zum 30.11.2009. Einen Nachmieter für meine Wohnung habe ich bereits. Der Vermieter besteht auf einen Makler, der mit der Übernahme/Übergabe betraut wurde. Alles kein Problem.
Ich habe schriftlich angekündigt, dass ich lediglich die Wände in Bad und Küche weißel. Im Wohn-/Schlafraum lediglich aber nur die Flächen, wo es nicht schimmelt. D. h. die Außenwand mit dem Schimmel werde ich nicht weißeln (kommt eh wieder durch, wenn es nicht richtig saniert wird). Werde zudem auch die Möbel noch sauber machen und Teppich sowie Fenster putzen (laut Mietvertrag).

Ich habe dem Vermieter heute schriftlich mitgeteilt, welche Dinge ich weißeln werde (siehe oben) und dass er die Miete für Oktober diesen Jahres mit meiner Kaution verrechnen soll. So braucht er die mir nicht zurückzahlen, ich muss nicht ewig drauf warten, dass ich sie jemals wiedersehe.

Meine Fragen nun, die mich quälen:

1. Kann der Vermieter mir nun einen Teil der Kosten für die Sanierung/für die Malerarbeiten der Schimmelwand in Rechnung stellen, weil er der Ansicht ist, es läge an meinem Lüftungsverhalten, dass es schimmelt?

2. Wer muss das Silikon im Bad austauschen?
Sache des Vermieters oder meine Sache? Müsste sowohl transparenten als auch grauen Silikon komplett austauschen (es wurde zu Beginn kein antimykotischer Silikon verwendet wie im Sanitärbereich üblich).

3. Kann ich auf eine Rückzahlung der Miete seit April 2008 (also mit Meldung der Mängel) pochen, wo ich die Mängel gemeldet habe? Wenn ja: In welcher Höhe?

4. Wenn mir der Waschraum vorenthalten wird: Besteht ein Mangel und wenn ja: Was ich ich vom Vermieter zurückfordern?

5. Der Makler ist mit der Übergabe/Übernahme betraut und der Vermieter bat mich, ihm mitzuteilen, wann die Wohnung ausgeräumt sei, dass man sich treffen kann, um zu schaun, was noch gemacht werden muss an der Wohnung. Kann ich dem Makler das Schreiben von April 2008 mit der Mängelliste vorlegen, sodass er das ins Übergabeprotokoll mit aufnimmt? Bei meinem Einzug gab es kein Übergabeprotokoll. Weder eine Aufstellung der gemieteten Möbelstücke noch in welchem Zustand sich die Wohnung befindet.
Die Mängel haben sich ja erst später gezeigt.

Ich habe vor gut einem Jahr einen Telefon- und DSL-Anschluss auf meine Kosten in der Wohnung angemeldet und den Techniker bezahlt. Ein loses Kabel war schon da, es musste noch angeklemmt werden und die Dose musste gestet werden.
Dieser verbleibt in der Wohnung. Ich kündige lediglich meinen Vertrag beim Anbieter.
Ein Grund, warum die Nachmieterin auch gerne diese Wochnung hätte- und ein schöner Mehrwert für den Vermieter.

Am 1.11.2009 möchte die Nachmieterin, die ich durch eine Immobilienanzeige über's Internet gefunden habe, nun in die Wohnung einziehen. Bis dahin müssten die Mängel dannn behoben sein und ich wüsste gerne, was da eben noch auf mich zukommt und wie mein Chancen stehen (bin nicht rechtschutzversichert).


Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!


Unter Berücksichtigung Ihrer Angaben beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:


Zu 1. Kann der Vermieter mir nun einen Teil der Kosten für die Sanierung/für die Malerarbeiten der Schimmelwand in Rechnung stellen, weil er der Ansicht ist, es läge an meinem Lüftungsverhalten, dass es schimmelt?


Ob der Vermieter es Ihnen in Rehcnung stellen kann hängt in der Tat davon ab, wer für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Liegt es am Lüftungsverhalten, dann müssten Sie die Renovierungskosten in Bezug auf den Schimmel tragen, liegt es nicht am Lüftungsverhalten, sondern etwa an einer unzureichenden Abdichtung der Außenwand, liegt die Verantwortlichkeit im Bereich des Vermi9eters, der dann auch die Beseitigungskosten und zwar vollständig zu tragen hätte.

Klarheit über diese Frage könnte, wie Sie schon völlig richtig festgestellt haben, ein Bausachverständiger geben, der dann mit einer Luftfeuchtigkeitsmessung/Schimmeluntersuchung Rückschlüsse auf die Ursache der Schimmelbildung machen könnte.

Nach Ihrer Schilderung hört es sich für mich so an, als ob es nicht an Ihrem Lüftungsverhalten liegt, so dass Sie auch nicht schadensersatzpflichtig wären. Abschließend kann diese frage von mir aus de Ferne aber leider nicht beurteilt werden, da ich nicht genau weiß, wann, wie oft und wie lange gelüftet wurde und ob dies im Hinblick auf die baulichen Voraussetzungen Ihrer Wohnung ausreichend ist.


Zu 2. Wer muss das Silikon im Bad austauschen?
Sache des Vermieters oder meine Sache? Müsste sowohl transparenten als auch grauen Silikon komplett austauschen (es wurde zu Beginn kein antimykotischer Silikon verwendet wie im Sanitärbereich üblich).


Bei dem Austausch von Silikondichtungen handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen, die auf den Mieter abwälzbar wären. Grundsätzlich ist es die Verpflichtung des Vermieters die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand zu halten, vgl. § 535 BGB. Dementsprechend muß er grundsätzlich auch für die Renovierungskosten aufkommen.



Zu3. Kann ich auf eine Rückzahlung der Miete seit April 2008 (also mit Meldung der Mängel) pochen, wo ich die Mängel gemeldet habe? Wenn ja: In welcher Höhe?


Grundsätzlich können Sie eine (Teil-)Rückforderung machen, sofern Sie die Mängel bzw. das Vorliegen der Mängel ab (also des Schimmels) seit April 2008 beweisen können. Gem. § 536 BGB wird nämlich die Miete automatisch gemindert, wenn entsprechende Mängel vorliegen.

Die konkrete Höhe der Minderung, die von sehr wenig bis zur vollständigen Miethöhe (bei schimmelbedingter Unbewohnbarkeit der Wohnung, weil Wohn- und Schlafräume betroffen sind) reichen kann, hängt aber vom Ausmaß des Schimmelbefalls ab ,der aus der Ferne von mir leider nicht abschließend beurteilt werden kann.

Eine Minderung können Sie gem. § 536 b BGB nur dann nicht verlangen, wenn Sieden Schimmelbefall bei Vertragsschluss schon kannten, was aber nach Ihrer Schilderung nicht der Fall ist.

Sofern Ihnen dann also ein Minderungsrecht zusteht, haben Sie zuviel Miete gezahlt. Die zuviel gezahlte miete können Sie dann gem. § 812 BGB unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung vom Vermieter zurückverlangen.



Zu 4. Wenn mir der Waschraum vorenthalten wird: Besteht ein Mangel und wenn ja: Was kann ich vom Vermieter zurückfordern?



Sofern der Waschraum laut Mietvertrag nutzbar sein soll und Ihnen dieser nicht zur Verfügung gestellt wird, können Sie unter dem Gesichtspunkt der Vertragspflichtverletzung gem. § 280 BGB von dem Vermieter grundsätzlich Schadensersatz verlangen. Die Schadenshöhe bemisst sich danach, was Sie für eine anderweitige Waschmöglichkeit (etwa Waschsalon) ausgeben mussten, da der Waschraum vertragswidrig nicht zur Verfügungstand.


Zu 5. Kann ich dem Makler das Schreiben von April 2008 mit der Mängelliste vorlegen, sodass er das ins Übergabeprotokoll mit aufnimmt?


Ich wüsste nicht, was dagegen sprechen sollte. Im Ergebnis ist es aber Aufgabe des Vermieters diese Mängel in dem Übergabeprotokoll festzuhalten



Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben auch wenn ich es bedaure, Ihnen keine positivere Nachricht geben zu können. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagabend!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132

Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2009 | 18:27

Sehr geehrter Herr Newerla!

Recht herzlichen Dank für Ihre Antwort. Mein Vermieter leugnet, in meinem Schreiben vom April 2008 an ihn je etwas von Schimmel in der Wohnung gelesen zu haben. Ich habe das Schreiben zu meinem Vorteil noch aufgehoben. Zum Vortortermin im April 2008 hatte ich auch einen Zeugen dabei, welcher gern auch bereit ist, das noch einmal schriftlich zu bezeugen, dass der Vermieter gesagt hat, es liege an meinem Lüftungsverhalten. Er wird mir dies morgen schriftlich bestätigen.

Ich werde so denn wohl morgen in der Frühe wohl zum Amtsgericht
gehen, mir einen Beratungsgutschein holen und schaun, welchen Anwalt in Mietrecht mir das Gericht empfehlen kann, um dann umgehend einen Termin zu machen (am besten morgen noch). Habe hier über die Anwaltssuche nur einen in München gefunden.

Diese Woche war auch eine Interessentin für die Wohnung da in Begleitung der Maklerin (abends halb 8, Termin hatten sie um 19 Uhr, Interessentin hat sich nicht vorgestellt). Die Frau hat die Wohnung sofort wieder verlassen mit Worten, die mich anderen gegenüber als völlig assozial darstellen (Ich räume derzeit nun mal die Schränke aus, weil ich umziehe und wohne auch noch in der Wohnung, habe dafür aber alles so gestellt, dass man einen Überblick hat ohne sich gestört zu fühlen. Ich habe nur 1 Raum ohne andere Möglichkeiten, was zu stellen.). Damit muss man doch rechnen, wenn man eine Wohnung betritt, wo jemand bald auszieht??? 10 Minuten haben sie noch mal geklingelt, wollten noch mal die Wohnung sehen. War ich überhaupt nicht begeistert davon, somal ich das als erledigt angesehen habe und in der Zwischenzeit schon duschen war, während die hitzig draußen im Hof diskutiert haben...
Meiner Meinung nach wäre damit das recht auf Besichtigung verwirkt. Ich hätte sie nicht mehr reinlassen müssen.
Stehe somit auch dem Vermieter nicht im Wege, der es ja via Mietvertrag einräumt, Besichtigungen einzuräumen durch Nachmieter (Greift das Hausrecht, wenn jemand einen als assozial hinstellt, richtig???).

Montag ist der Vermieter da. Da ist dann auch die Nachmieterin da, die ich gefunden habe und die gerne zum 1.11. einziehen möchte. Ich habe ihr bereits Fotos geschickt, wo ich schon am Ausräumen der Schränke war. Die potentiellen Nachmieterin hatte dafür sehr viel Verständnis.

Was mich natürlich sehr ärgert: Dass es wohl darauf hinauslaufen wird, dass potientielle Nachmieterin durch Vermieter abgelehnt wird (bis zur Klärung wegen Schimmel usw., denn ich werde das nicht beseitigen) oder potentielle Nachmieterin wegen den Streitigkeiten mit meinem Vermieter dann abspringt.

Auf meine Bitte hin, die Mietzahlung für Oktober mit der Kaution zu verrechnen wegen dieser Mängel, ist Vermieter gar nicht eingangen.

Viele Fragen werden sie jetzt bejahen. Ich hoffe auf entsprechend guten Ausgang vor Gericht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.09.2009 | 11:10

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Im Ergebnis ist natürlich der Schimmel der Kern der Problematik, bzw. genauer gesagt was zu der Schimmelbildung geführt hat. Sofern die Schimmelbildung nicht auf schlechtes Lüftungsverhalten zurückzuführen ist, wird der Vermieter für die daraus resultierenden Schäden aufkommen müssen. Das hatte ich ja auch schon ausführlich beschrieben.

Zu der Frage mit dem Hausrecht kann ich Ihnen sagen, dass solange der Mietvertrag noch nicht beendet ist, SIe natürlich Ihr Hausrecht ausüben können, was aber der Vermieter nicht sehr erbaulich finden wird und voraussichtlich dessen Gesprächsbereitschaft noch weiter reduziert.

Dass die Interessentin ihr Recht zur Besichtigung verwirkt hat, läßt sich gut argumentieren, hilft aber in der Sache leider wie Sie schon richtig angedeutet haben wohl nicht weiter, da zwischen Ihnen und dem Vermieter nach wie vor die Schimmelproblematik steht.

Ich wünsche Ihnen jedenfalls alles Gute und viel Erfolg in der Angelegenheit!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax 0471/57774

Ergänzung vom Anwalt 17.09.2009 | 18:25

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich schrieb am Ende meiner Antwort:

"Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben auch wenn ich es bedaure, Ihnen keine positivere Nachricht geben zu können.........."

Dies bezog sich nicht auf Sie, da Ihre Chancen nicht schlecht stehen.


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.09.2009 | 09:08

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Stellungnahme vom Anwalt:
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