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Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nach Miteigentumsanteilen?

| 16.09.2009 12:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Die Eigentümergemeinschaft ist sich nicht einig darüber ob in der Eigentümerversammlung nach Kopfprinzip oder nach Miteigentumsanteilen abgestimmt werden muß.
In der Teilungserklärung steht unter Feststellung der Verhältniswerte der Sondereigentumsrechte folgender Text:
Die auf Tausendstel abgestimmten Miteigentumsanteile eines jeden Sondereigentümers sind entscheidend für das Maß der Rechte und Pflichten des Sondereigentümers in der Gemeinschaft, des Gebrauchs, der Nutzungen und der Bestellung an den Lasten und Kosten für die gemeinschaftlichen Teile......
Weitere Angaben zum Stimmrecht sind in der Teilungserklärung nicht enthalten.

16.09.2009 | 14:39

Antwort

von


(513)
Groner Landstr. 59
37081 Göttingen
Tel: 05513097470
Web: http://www.Kanzlei-Lars-Liedtke.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Zunächst einmal ist von der Gesetzeslage auszugehen:

§ 25 WEG: Mehrheitsbeschluß normiert das sog. Kopfprinzip. Der Gesetzeswortlaut ist wörtlich zu verstehen: Es gibt also so viele Stimmen wie es Eigentümer gibt, nicht so viele wie es Wohnungen gibt. Es soll also gerade verhindert werden, dass ein einzelner Eigentümer, dadurch dass er mehrere Wohnungen hat, die anderen stets überstimmen kann. Nach § 25 WEG: Mehrheitsbeschluß hat also auch ein Eigentümer mehrerer Wohnungen nur eine Stimme. Auch auf die Verhältnisse der Eigentumsanteile kommt es hierbei nicht an.

§ 25 WEG: Mehrheitsbeschluß ist abdingbar, so dass es im Rahmen einer Teilungserklärung möglich ist, das Wertprinzip zu vereinbaren, wonach es auf das jweilige Verhältnis der Miteigentumsanteile ankommt.

Fraglich ist also, ob die Ihrerseits zitierte Formulierung in der Teilungserklärung eine Regelung des Wertprinzips anstelle des Kopfprinzips bewirkt.

Dies ist jedoch nicht so, da sich der Wortlaut überhaupt nicht auf die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung bezieht. Dies wird auch aus der systematischen Stellung deutlich: Die zitierte Passage befindet sich nicht etwa bei den Regelungen über die Eigentümerversammlung sondern im Kontext der Feststellung der Eigentumsanteile.

Zudem wird hier inhaltlich auf Nutzungen, Lasten und Kosten Bezug genommen. Nutzungen, Lasten und Kosten sind in § 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten normiert. § 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten sieht hier in Bezug auf die Kostenverteilung einzelner Instandhaltungen, Instandsetzungen, baulicher Veränderungen oder Aufwendungen vor, dass ein Beschluss eine qualifizierte Mehrheit benötigt: Erforderlich ist eine Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Eigentümer und zudem muss diese Mehrheit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten (ebenso § 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau ) kombiniert also Kopf- und Wertprinzip. Die streitgegenständliche Formulierung stellt also lediglich kar, dass bei solchen Beschlüssen, bei denen es auch auf Miteigentumsanteile ankommt, die über die zitierten Klausel festgestellten Verhältnisse gelten.

Der Wille, dass hierdurch das Kopfprinzip grundsätzlich und für alle Beschlüsse abbedungen werden sollte, ist nicht erkennbar. Daher ist davon auszugehen, dass die gesetzliche Regelung des § 25 WEG: Mehrheitsbeschluß durch die Teilungserklärung nicht abbedungen worden ist. Bei einfachen Mehrheitsbeschlüssen gilt deshalb das Kopfprinzip.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.


Rechtsanwalt Lars Liedtke

Rückfrage vom Fragesteller 18.09.2009 | 08:35

Das heißt also, wenn in der Teilungserklärung auf das Stimmrecht bzw. Eigentümerversammlung nicht ausdrücklich Bezug genommen wird, gilt immer § 25 WEG: Mehrheitsbeschluß II -Kopfprinzip?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.09.2009 | 11:19

Sehr geehrte Fragestellerin,

ja, die gesetzliche Regelung, also das in § 25 WEG: Mehrheitsbeschluß normierte Kopfprinzip gilt, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt ist.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.09.2009 | 08:28

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