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Begründung von Garageneigentum durch Teilung

27.08.2009 13:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Thema: Garagen

Das Wohnungsunternehmen hat 1974 auf dem Grundbesitz 20 Garagen errichtet, die auch im Grundbuch eingetragen sind. Eine beurkundete Teilungserklärung ist ebenfalls vorhanden.

Unter § 3 der Teilungserklärung werden die Begriffsbestimmungen des Garageneigentums und des Gemeinschaftseigentums wie folgt beschrieben:

1. Begriffsbestimmungen
a. Garageneigentum
Garageneigentum ist das Sondereigentum an einer Garage in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
b. Gemeinschaftliches Eigentum
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen der Gebäude, die nicht im Sondereigentum stehen.
c. Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Straße innerhalb des Traktes und Gebäudeteile, die nicht zum Sondereigentum erklärt sind, sowie der Grund und Boden mit der Bepflanzung. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört auch das jeweils vorhandene Verwaltungsvermögen .

Ca. 30 Jahre ist jeder Garageneigentümer davon ausgegangen, dass er für seine Garage selbst die Verantwortung übernommen hat und auch über die Jahre evtl. Reparaturarbeiten auf seine Kosten hat durchführen lassen.

Durch einen Mieterwechsel und einer notwendigen kleinen Reparatur kamen die ersten Probleme. Der Mieter wollte seine Kosten nicht selber tragen und machte von seinem Recht des gemeinschaftlichen Eigentums gebrauch. Dies führte auch in einer gerichtlichen Auseinandersetzung dazu, dass wir die Kosten bezahlen mußten und die Auflage bekommen haben einen Verwalter zu bestellen.

Über die letzten Jahre haben alle Garageneigentümer enorme Kostenauflagen über die erstellten Wirtschaftspläne erhalten. Man ist verärgert und auch nicht bereit, jetzt die Versäumnisse einzelner Garageneigentümer in den letzen Jahrzehnten heute auszugleichen und das sich somit einige Eigentümer auf Kosten anderer sich heute die Garage vergolden lassen wollen.

19 Garageneigentümer sind sich einig und würden auch durch eine eidesstattliche Erklärung versichern, dass Sie für ihre Garage die volle Verantwortung übernehmen und auch eigenverantwortlich evtl. Reparaturen selber veranlassen und auch kostenmäßig übernehmen werden.

Für uns stellt sich jetzt die Frage:
Welche Möglichkeit gibt es und was ist zu tun bzw. zu veranlassen, dass jeder für seine Garage selber verantwortlich ist. Wie sollten wir uns in Eigentümerversammlungen verhalten mit dem Ziel, alle sind sich einig.

Einen internen Verwalter für die Abwicklung von Kleinreparaturen oder Versicherungsangelegenheiten ist vorhanden.


Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Zunächst ist zu differenzieren, wofür die Kosten angefallen sind.
Die Garage selbst ist nach Ihrer Teilungserklärung Sondereigentum und damit ist allein der Eigentümer der Garage für deren Instandhaltung verantwortlich und damit zur Tragung der Kosten verpflichtet, wenn die Teilungserklärung hier nicht zusätzlich noch eine Regelung enthält. Handelt es sich aber um Instandhaltungskosten für die gemeinschaftlich genutzte Zufahrt oder den Garagenvorplatz etc. so ist für die Instandhaltung die Eigentümergemeinschaft verantwortlich und kostenpflichtig, da dies laut Ihrer Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum ist.
Daran ändert auch die Definition des Garageneigentums nichts, da bei einer von allen genutzten Einfahrt die Kosten nicht auf einen Eigentümer abgewälzt werden können.
Aus diesem Grund gehe ich auch davon aus, dass es sich bei dem Fall der vor Gericht landete um Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum handelt.

Weiter ist zu sagen, dass ein Mieter grundsätzlich keine Kosten für die Instandhaltung von Wohnung oder Garage aufbringen muss. Etwas anderes könnte sich aus dem Mietvertrag ergeben, dieser wäre jedoch im Einzelfall auf die Wirksamkeit der Klausel hin zu überprüfen. Liegt keine wirksame Umlage der Kosten auf den Mieter vor, so muss allein der Eigentümer oder die Gemeinschaft der Eigentümer die Kosten zu tragen, je nachdem was instand gehalten werden muss (vgl. oben).

Wollen Sie nun eine Änderung der Situation herbeiführen, so gibt es meines Erachtens nur die Möglichkeit, die Teilungserklärung dergestalt zu ändern, dass das Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum umgewandelt wird. Allerdings treten hier praktische Probleme auf, da die Teile des Garageneigentums, welche von allen genutzt werden (v.a. gemeinsame Zufahrt) auch von allen genutzt werden müssen. Eine Aufteilung in Sondereigentum wäre deshalb unsinnig, da der Sondereigentümer die Nutzung nicht verwehren könnte und würde ggf. sogar zu erheblichen Ungerechtigkeiten führen.

Schließlich ist hier noch anzumerken, dass ein Verwalter, solange er nicht vom Sondereigentümer dazu bevollmächtigt worden ist, keine Instandhaltung am Sondereigentum durchführen darf, es sei denn, dass eine Gefährdung des Gemeinschaftseigentums vorliegt.

Für das weitere Vorgehen rate ich nun, die Maßnahmen des Verwalters und die Wirtschaftspläne im Zusammenhang mit der Teilungserklärung auf Ihre Richtigkeit zu überprüfen und dann ggf weitere Maßnahmen zu ergreifen.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


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