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Schönheitsreparaturen Mietvertrag

| 29.07.2009 22:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:41
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben unsere Wohnung zum 30.09.09 gekündigt, wir haben dann 3 Jahre und 5 Monate darin gewohnt. Inwieweit ist folgender Passus des Mietvertrages gültig? Müssen wir renovieren oder anteilig Kosten zahlen? Die Abnutzung ist durchschnittlich.

Die Formulierung "im Allgemeinen" in Ziffer 1 ist ja eine weiche Klausel und damit wirksam, wie ich schon gelernt habe. Aber machen die starren Klauseln in Ziffer 3 das Ganze nicht wieder unwirksam??? Vielen Dank für Ihre Antwort!

Nun der Auszug aus dem Mietvertrag:

§ 14 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter führt auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen fachgerecht durch. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere Anstreichen, Tapezieren und Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper sowie sämtlicher Versorgungsleitungen, Innenanstrich der Fenster und sämtlicher anderer Holzteile der Mieträume einschließlich der Einbaumöbel.

2. Während der Dauer des Mietverhältnisses hat der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies ist IM ALLGEMEINEN nach folgenden Zeitabständen, beginnend mit dem Mietverhältnis, der Fall:

alle 3 Jahre: Küchen, Bäder und Duschen
alle 5 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten
alle 7 Jahre: alle anderen Nebenräume
alle 7 Jahre: der Anstrich von Fenstern, Türen, sonstigen Holzteilen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln.

Der Mieter hat spätenstens bei Ende des Mietverhältnisses die nach Maßgabe von Ziffer 1 und 2 erforderlichen Arbeiten durchzuführen.

3. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten anteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in Küchen, Bädern und Duschen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 % der Kosten, länger als zwei Jahre 66 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, länger als zwei Jahre 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für sonstige Nebenräume sowie für Fenster, Türen, sonstige Holzteile, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück 14,28 %, länger als zwei Jahre 28,57 %, länger als drei Jahre 42,85 %, länger als vier Jahre 57,14 %, länger als fünf Jahre 71,43 %, länger als sechs Jahre 85,71 %. Der Mieter ist berechtigt, den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes vorzulegen, oder sämtliche Schönheitsreparaturen in neutraler Ausführung selbst durchzuführen.
29.07.2009 | 23:03

Antwort

von


(892)
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wie Sie selbst schon richtig festgestellt haben, ist die Ziffer 2 des § 14 des Mietvertrages weich formuliert worden, was zu einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel führt. Da die genannten Fristen für Küche und Bad abgelaufen sind, wird von einer Renovierungsbedürftigkeit auszugehen sein - Sie räumen ja auch selbst die normale Abnutzung ein. Demnach sollten diese Räume also zu renovieren sein.

Die Fristen für die anderen Räume sind noch nicht abgelaufen, so dass hier - vorbehaltlich einer genauen Prüfung im Einzelfall - keine Schönheitsreparaturen fällig sein dürften.

Für diese Räume werden Sie aber auch keine anteiligen Kosten zahlen müssen. Denn die Abgeltungsklausel des § 14 Nr. 3 des Mietvertrages ist unwirksam: Sie knüpft nämlich an starre Zeitabläufe an, worin nach der Rechtsprechung des BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu sehen ist. Ein Quotenklausel, die sich an starren Fristen orientiert, ist für sich genommen also unwirksam.

Im Ergebnis werden Sie also Küche und Bad renovieren müssen, aber damit hat es dann auch sein Bewenden, sofern die anderen Räume durchschnittlich abgenutzt sind.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Bei Bedarf kontaktieren Sie mich bitte unter <info@rechtsanwalt-schwartmann.de> oder telefonisch unter 0221-3559205.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 29.07.2009 | 23:15

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen Dank für Ihre schnelle und kompetente Antwort. Eine Frage habe ich noch. Da unser Vermieter aus ausgemachtes Schlitzohr ist, stellt sich die Frage, wie man sich verhalten muss, wenn er die Abnutzung in der übrigen Räumen als überdurchschnittlich einstuft und so eine Renovierung/anteilige Kostenübernahme erzwingen will.

Vielen Dank in Voraus!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.07.2009 | 15:41

Vielen Dank für die Nachfrage.

Sie sollten vor Rückgabe der Wohnung Fotos von allen Räumen machen und so den Zustand dokumentieren, damit Sie im Streitfall die durchschnittliche Abnutzng beweisen können.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

Bewertung des Fragestellers 30.07.2009 | 21:07

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