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Müssen wir sofort räumen oder können wir sogar Schadenersatz verlangen?

02.07.2009 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

wir sind vor drei Jahren in die betreffenden gewerblichen Mieträume eingezogen, um unser neues Gewerbe dort aufbauen zu können. Es handelt sich im weiteren Sinne um ganzjährige Schulungen, für die es nur im ersten Kalenderhalbjahr möglich ist Kunden zu akquirieren. Dieses Gewerbe ist stark an die Räumlichkeiten gebunden, in die wir vor Betriebsbeginn eine größere Summe investieren mussten, um die umfangreichen gesetzlichen Auflagen zu erfüllen. Zum Teil waren hierbei auch Massnahmen bzw. Auflagen, die der Vermieter seinerseits bereits hätte erledigt haben müssen. Der Mietvertrag wurde auf Wunsch des Vermieters für nur zwei Jahre abgeschlossen mit der beidseitigen Option, jährlich zu verlängern. Der Vermieter informierte uns, daß wenn wir mehr Räume benötigten, er anderen Mietern jederzeit kurzfristig kündigen könne.

Das Projekt des Vermieters, für das er das Gebäude erworben und renoviert hatte, ließ sich nach dessen Auskunft nicht mehr wirtschaftlich betreiben, so dass er an einer umfangreichen Vermietung oder einem schnellen Verkauf für mehrere Millionen interessiert war, andernfalls würde es über kurz oder lang an die Bank übergehen. Etwa sechs Monate nach unserem Betriebsbeginn wurde bekannt, dass in direkter Nachbarschaft ein grosses Altenheim errichtet werden sollte, das den Wert bzw. die Veräußerbarkeit des Gebäudes erheblich herabsetzte. Der Vermieter informierte uns hierüber und fragte auch uns nach möglichen Investoren, die das Gebäude für unsere Zwecke erwerben könnten. Jedenfalls begann er, solange die Bauarbeiten noch nicht begonnen hatten, unverzüglich mit Verkaufsbemühungen über einen Makler, die jedoch bisher alle scheiterten.

Gleichzeitig verbreitete sich während der wichtigsten Phase, in der eigentlich Kunden zu aquirieren waren, im Ort und Umgebung überall hartnäckig das Gerücht, dass unsere Firma in Kürze schließen werde. Wir erhielten, allerdings etwas zeitlich verzögert und zu spät, um noch Massnahmen ergreifen zu können, Mitteilung hiervon durch unsere angemeldeten Bestandskunden, die im Ort und Umgebung überall, im Supermarkt, beim Frisör, auf der Strasse, auf dieses Gerücht angesprochen wurden, ohne dass ein direkter Zusammenhang mit unserem Vermieter bzw. den Verkaufsbemühungen genannt wurde. Nur durch ein Meeting mit unseren Kunden konnten wir diese zum Bleiben bewegen und die tatsächliche Schließung unserer Firma verhindern. Zahlreiche Neuanmeldungen und Informationstermine wurden storniert; die Nachfrage seitens neuer Kunden ging entgegen jeder Erwartung und trotz großer Zufriedenheit der bisherigen Kunden gegen null. Kurz vor Beginn der Schulungen wurde uns durch eine politisch aktive Bürgerin mitgeteilt dass das Gebäude verkauft sei, was wir jedoch nicht glauben wollten, da keinerlei Information von unserem Vermieter bekannt gegeben worden war. Tatsächlich geschah nichts; das Gebäude wurde nicht verkauft, nur unser Geschäft war nahezu ruiniert. Der Mietvertrag sieht im übrigen keine Klausel vor, nach der uns der Vermieter bei regelmäßiger Mietzahlung und vertragsgemäßer Nutzung aus wichtigem Grunde kündigen kann. Zu der Möglichkeit des Verkaufs des Gebäudes ist im Mietvertrag nichts geregelt.

In den folgenden Monaten wurde das Gebäude nahezu leer; andere Mieter, die Büroraume mieteten, zogen weg. Der Vermieter pflegte den Aussenbereich nicht bzw. lies ihn regelrecht verkommen, so dass wir dies notgedrungen auf eigene Rechnung unternehmen mußten, so weit dies eben möglich war, um noch Kunden empfangen zu können.

Aufgrund der geringen Umsätze, die nun gegen jede Erwartung weit unter Plan lagen, wurde die organisatorische Last auf der Geschäftsleitung immer größer und der zeitliche und finanzielle Spielraum für Marketingaktionen, Kundenpflege immer geringer. Auf Grund der noch anhaltenden Unsicherheit bei interessierten Kunden, Bestandskunden und den eigenen Mitarbeitern konnten wir auch in den kommenden Monaten keine Kunden mehr akquirieren, die zumindest für einen gewissen Ausgleich gesorgt hätten. Die geplanten Erweiterungen, zusätzliche Mitarbeiter zur Verbesserung der Qualität und Organisation waren nun nicht mehr möglich sowie Schwierigkeiten die Miete zu zahlen, traten ein. Als Folge wurden uns finanzielle Mittel und langfristige Aufbauhilfen, um die wir uns mit Hilfe unsere Bankberaters während der vergangenen Monate bemüht hatten überraschenderweise versagt. Mit diesen wäre ein Standortwechsel, Marketingaktionen und Verbesserungsmassnahmen leicht möglich gewesen.

Weiterhin wurde uns bekannt, dass eine langjährige Mitarbeiterin der Firma (GmbH) des Vermieters keine Gelegenheit auslies, Gerüchte zu verbreiten, unserer Firma gehe es nicht gut, sie würde sowieso bald geschlossen. Kunden kamen praktisch nur noch von außerhalb der Region, wo diese Gerüchte nicht in Umlauf waren. Die Gesamtsituation führt allerdings dazu, daß wir nun –etwa eineinhalb Jahre nach Mietbeginn- einige Monate die Miete schuldig bleiben mußten, um die sonstigen operativen Kosten decken zu können. Steigende Anmeldezahlen von Kunden außerhalb der Region liesen allerdings bald ausreichende Zahlungseingänge erwarten, um die Mietrückstände in einem Zug und die künftige Miete wieder regelmäßig zahlen zu können. Dies wurde dem Vermieter auch so mitgeteilt. Kurz bevor wir die Miete gemäß unserer Ankündigung in einem Zug zahlen konnten, ein Tag nach einem Zeitungsbericht über steigende Umsätze und großem Kundeninteresse an unseren Schulungen, betätigte sich die betreffende Mitarbeiterin der GmbH des Kunden damit, an drei Tagen in unserer Abwesenheit am Firmeneingang Flyer an unsere Kunden und Mitarbeiter zu verteilen, auf denen mangels Mietzahlung die Schließung unserer Firma angekündigt wurde. Der Mietvertrag besteht jedoch wohlgemerkt nicht mit der GmbH, sondern mit dem Gebäudeeigentümer persönlich. Angeblich wollte sie damit erreichen, daß wir unverzüglich die Miete zahlen. Die Flyer waren gedruckt und mit Datum der Folgewoche versehen, das jedoch handschriftlich auf den Tag der Verteilung unmittelbar nach Erscheinen des lokalen Zeitungsartikels vordatiert war. Es war für alle Beteiligten offensichtlich, dass diese Aktion vorgezogen worden war, um nicht vom Zahlungseingang überrascht zu werden und ein Prosperieren unserer Firma in diesen Räumen zu verhindern.

Die Miete wurde nun kurz darauf gezahlt, jedoch war die Grundlage für weitere Geschäfte, guter Ruf und Vertrauen, trotz enormer Nachfrage und Bedarf auf dem Markt zerstört. Die Anmeldungen waren zu diesem Zeitpunkt hoch genug, dass sie ein sehr erfolgreiches und profitables Geschäftsjahr versprachen und auch dem Interesse des Vermieters hätten entgegenkommen müssen. Nach dieser Flyeraktion gingen reihenweise Abmeldungen ein, so dass die Fortsetzung des Geschäfts massiv gefährdet war. Hinzu kam, daß nun einzelne Kunden, trotz hoher Zufriedenheit mit dem Service unserer Mitarbeiter, ohne Hintergrundwissen zu haben, selbst aktiv wurden, Partei für unseren Vermieter und gegen uns zu ergreifen. Grund hierfür war vor allem, daß aus organisatorischer Überlastung keine Zeit mehr für persönliche Kundenpflege blieb. Einige Kunden wurden selbst rufschädigend aktiv und gingen sogar soweit, zufriedene Kunden (gleichzeitig auch Mitbürger des Ortes) die unseren Service benötigten, zu mobben und aufzufordern, uns als Kunden zu verlassen.

Wir hatten uns seit den ersten Schwierigkeiten auf die Suche nach einem neuen Standort gemacht und inzwischen (etwa nach zwei Jahren Mietlaufzeit) eine gute Lösung gefunden und waren zudem mit verschiedenen potentiellen Investoren im Gespräch, die einen Standortwechsel auch finanziell ermöglicht hätten. Ohne die geschäftsschädigenden Verkaufsbemühungen und Rufschädigungen bis dahin wäre ein Standortwechsel und Expansion zu diesem Zeitpunkt wie geplant aus eigenen Mitteln leicht möglich gewesen.

Auf Grund der Gesamtsituation und enorm hoher Arbeitsbelastung durch den Mangel an geplanten Mitarbeitern hatten wir vergessen, dem Vermieter vor Ablauf der zwei Jahre Mietzeit fristgerecht die Verlängerung des Mietvertrags schriftlich explizit bekannt zu geben. Aus unserem bisherigem Schriftwechsel ging unsere Absicht einer Verlängerung des Mietvertrags jedoch hervor. Dem Vermieter teilten wir vor Ablauf der zwei Jahre Mietlaufzeit mit, daß wir einen neuen Standort gefunden haben, jedoch noch etwas Zeit für Gespräche mit Investoren und für den Umzug benötigten und solange noch in den Räumen bleiben müssten, da sonst unser Firma von heute auf morgen nicht mehr existenzfähig sei. Vorsorglich erhielten wir eine Kündigung des Mietverhältnisses sowie die Androhung einer Räumungsklage, deren Fristen jedoch auf Grund der erfolgten Mietzahlungen stillschweigend seitens des Vermieters verstrichen. Aus dem Schriftverkehr der letzten Monate geht hervor, daß der Vermieter das Mietverhältnis als bereits nach den ersten zwei Jahren Mietlaufzeit als beendet ansieht und wir quasi die Räume ohne Mietvertrag nutzen. Der Vermieter selbst schien allerdings an der Mietzahlung interessiert, solange wir nicht den Verkauf des Gebäudes behinderten.

In den folgenden Monaten kam es auf Grund der Flyeraktion und der Gesamtsituation unterstützt noch durch die allgemeine Finanzkriste zu Abmeldungen und Umsatzrückgang; nahezu zum Kollaps des Geschäfts, so dass schließlich in den letzten Monaten die Miete nicht mehr regelmäßig gezahlt werden konnte. Der Vermieter kündigte uns erneut Vermieterpfandrecht und Rauswurf an, ließ uns jedoch schließlich einen Teilzahlungsplan zur Aufholung der Rückstände unterzeichnen. Mit weiter fortschreitendem Rückgang des Geschäfts war dieser jedoch schnell nicht mehr einhaltbar.

Vor etwa drei Monaten teilte unser Vermieter uns jedoch dann überraschend mit, er sei ja an einem Erfolg unserer Firma in seinen Räumen interessiert und fragte uns, ob wir innerhalb einer Woche eine größere Summe aufbringen könnten, sonst müsse für unsere Firma eine andere Lösung gefunden werden; er sei schon mehrere Jahre nahe an der Insolvenz. Wir konnten einen Teil der ausstehenden Miete aufbringen, die Gespräche mit Investoren jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht abschließen, um den Rest der ausstehenden Miete bzw. die gewünschte größere Summe innerhalb dieser Woche aufzubringen.

Vor drei Wochen erhielten wir nun die Mitteilung, das Gebäude sei verkauft bzw. an die Bank übergegangen, Übergabe sei Mitte August. Die betreffende Mitarbeiterin des Vermieters, welche die Flugblattaktion gegen uns durchgeführt hatte, mußte wohl, Gerüchten und Vermutungen zu Folge, in den letzten Monaten die Firma des Vermieters verlassen und von diesem eine Abfindung oder eventuell Firmenanteile ausbezahlt bekommen haben.

Der Vermieter gibt uns nun laut mündlicher Mitteilung an unsere Mitarbeiter eine Woche Zeit (bis 8.7.09), die Mietrückstände zu zahlen, sonst würde unser Mobiliar von ihm veräußert und er würde alles (evtl. die Firma auch) zwangsweise übernehmen. Unseren Kunden teilte er mündlich telefonisch den Rauswurf unserer Firma per 8.7.09 mit.

Wir hingegen haben von ihm lediglich eine E-mail erhalten, in der er uns auffordert kurzfristig, ohne Nennung eines Datums, einen größeren Teil der Mietrückstände auszugleichen, andernfalls werde er unser Mobiliar per Vermieterpfandrecht übernehmen; die Räume würden an diesem Datum verschlossen, ein Zugang sei nicht mehr möglich. Ansonsten seien die Räume bis Mitte august gereinigt zu übergeben.

Wir wissen, dass wir in Kürze mit Hilfe unseres Investors, eine große international tätige und finanzkräftige Firma, in der Lage sein werden, die Restmiete zu leisten und kurzfristig auch den Umzug an den neuen Standort zu bewerkstelligen, jedoch nicht in einer Woche.

Der bisherige geschäftliche Niedergang unserer Firma ist einzig auf die Verkaufbemühungen und die nach unserer Einschätzung bewußt gestreuten Gerüchte seitens Vermieter, seiner Mitarbeiterin und später auch Kunden, die die ganze Situation nicht überschaut haben oder wollten, zurückzuführen. Für Externe, denen die Hintergründe zu den obengenannten Begebenheiten nicht bekannt sind, ist nicht nachvollziehbar, wie sich die geschäftliche Entwicklung überhaupt so negativ entwickeln konnte und schreiben das einem schlechten Management zu, was wiederum eine Eigendynamik hinsichtlich des Rufs unserer Firma und der Einschätzung durch potentielle Kunden hat.

Mit dem Erfolg und Wachstum unserer Firma und der vertragsgemäßen Erfüllung des Mietvertrags (gegenüber dem Vermieter persönlich) wäre ein schneller Verkauf des Gebäudes sowie eventuell auch die Auszahlung an die betreffende Mitarbeiterin (der GmbH des Vermieters) nicht möglich gewesen.


Frage:
Wir sehen in dem Verhalten des Vermieters einen Verstoß gegen den Mietvertrag und ein massives geschäftsschädigendes Verhalten, das uns im Vergleich zu einer normalen Geschäftsentwicklung ohne die genannten Beeinträchtigungen im Laufe der Mietzeit Umsatzeinbußen in siebenstelliger Höhe verursacht hat. Mit den Verkaufsbemühungen und ruf-/geschäftsschädigenden Gerüchten über unsere angebliche Schließung wurde uns jede Geschäftsgrundlage entzogen.
In dem Verhalten der Mitarbeiterin des Vermieters sehen wir Rufschädigung und geschäftsschädigendes Verhalten. Die Flyeraktion wurde aus unserer Sicht und aus der unserer Mitarbeiter vorsätzlich mit der Absicht der Geschäftsschädigung durchgeführt.

Wie die Weitergabe von Informationen durch unseren Vermieter über unser Mietverhältnis an jeden beliebigen Anrufer zu beurteilen ist, wissen wir nicht.

1.Wir möchten nun gerne wissen, ob es eine Möglichkeit gibt, vor diesem Hintergrund den Zugriff des Vermieters auf unser Mobiliar und einen kurzfristigen Rauswurf vor Übergabe des Gebäudes an den neuen Eigentümer bzw. die Bank Mitte August zu verhindern. Dies ist für die Fortführung unseres Geschäfts mit unserem Investor von immenser Wichtigkeit. Nur so können wir den Standortwechsel geordnet durchführen und sind für Kunden und Lieferanten währenddessen noch erreichbar.

2.Eine weitere Frage wäre die nach Schadensersatz und/oder Verrechnung mit den Mietaussenständen.
Die Umsatzausfälle belaufen sich allein im ersten Jahr auf einen (mehrfachen) sechsstelligen Betrag und somit ein Vielfaches der Jahresbruttomiete.
Die Aufwendungen für die Pflege des Aussenbereichs wurden nie verrechnet und gingen auf unsere Kosten.
Die Betriebsnebenkosten wurden nie ermittelt und mitgeteilt. Kaufinteressenten wurde ohne jede Vorankündigung auch in Anwesenheit unserer Kunden durch unsere Räume geführt, so daß der Kundenservice zum Teil in erniedrigender Weise gestört wurde.
Die betreffende Mitarbeiterin des Kunden betrat in unserer Abwesenheit wiederholt unsere Räume, um dort verbotenerweise rauchen zu können. Die erniedrigende Störung unserer Kundenveranstaltungen waren ihr nach Auskunft unserer Mitarbeiter durchaus bewußt.

3. Der Mietvertrag sieht Klauseln vor, nach denen vom Vermieter genehmigte feste Mietereinbauten bei Auszug zuerst dem Vermieter angeboten werden müssen und er nur dann einen angemessenen Ausgleich zahlen muß, wenn dies vor Einbau schriftlich vereinbart worden ist. Eine solche Vereinbarung haben wir zwar nicht abgeschlossen; wir fragen uns jedoch, ob nicht generell Ausgleich gezahlt werden sollte, wenn der Vermieter die festen Einbauten genehmigt hat und behalten will ? Zumindest sollte ein gewisser Teil mit den Mietrückständen verrechenbar sein ?

Über Ihre Hinweise, wie wir in dieser Angelegenheit vorgehen können, würden wir uns freuen.
Vielen Dank.

02.07.2009 | 15:57

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

die aufgeworfenen Fragen darf ich unter Berücksichtigung des Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

Ein Rauswurf vor Mitte August, wie sie schreiben, wird der Vermieter kaum realisieren können. Insoweit können Sie ganz beruhigt sein.

Nach Ihrer Schilderung ist bislang noch nicht einmal eine Kündigung des Mietverhältnisses erfolgt. Sie haben also gegenwärtig einen wirksamen Mietvertrag und sind nicht zur Räumung verpflichtet. Es vesteht sich von selbst, dass Sie schnellstmöglich die Rückstände zahlen oder zumindest Minderungsrechte gegenüber dem Vermieter geltend machen sollten. Solche Minderungsrechte können wegen Mängeln der Mietsache, wozu auch die Aussenanlagen gehören, geltend gemacht werden. Zusätzlich besteht die Möglichkeit Schadensersatzansprüche wegen des geschäftsschädigenden Verhaltens gegen den Vermieter geltend zu machen und mit diesen Ansprüchen die Aufrechnung gegen die Mietzinsanprüche zu erklären.

Das wird folgende Konsequenzen haben:
Sollte der Vermieter kündigen und Räumungsklage erheben, können sie einwenden, es bestehe kein Zahlungsverzug, da die Miete zu mindern sei und ausserdem Schadensersatzansprüche bestünden. Hierüber wird das Gericht dann zu verhandeln und ggf. Beweis zu erheben haben. Das Verfahren wird jedenfalls einige Zeit ( min. einige Monate ) in Anspruch nehmen. Bis dahin sollten Sie neue Räume gefunden haben.

Im Falle einer Kündigung wäre ausserdem zu klären, wer überhaupt zur Kündigung berechtigt ist. Sofern das Objekt tatsächliche verkauft ist, kann nur der neue Eigentümer, der in die Vermieterrolle eintritt, kündigen.

Die Höhe der Schadensersatzanprüche lässt sich aus der Ferne schwerlich beurteilen. Hier wären auch sicherlich Beweisschwierigkeiten zu erwägen.

Eine Verrechung von Anspüchen wegen beim Vermieter verbleibender Einbauten mit Rückständen wäre rechtlich möglich.

Zur weiteren Prüfung wäre Einsicht in den Mietvertrag erforderlich. Ich hoffe, Ihnen aber zunächst einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.


Rechtsanwalt Sascha Steidel
Fachanwalt für Familienrecht

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