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Pachtvertrag u. Vorkaufsrecht (Erbrecht)

22.05.2009 15:09 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Es geht um ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück. Der Pächter möchte ein Vorkaufsrecht zum ortsüblichen Kaufpreis eingeräumt bekommen.
Grundsätzlich ist gegen das Vorkaufsrecht nichts einzuwenden, jedoch möchte ich dieses Grundstück irgendwann evtl. als Baugrundstück verkaufen, aber zum höchstmöglichen Preis und nicht an den dann ortsüblichen Preis gebunden sein.

1. Frage: wie muß diese stichfest im Pachtvertrag formuliert sein?

2. Frage: z.Zt. ist mein Vater noch Eigentümer, wenn er diesen
Pachtvertrag vereinbart, bin ich als Erbe daran gebunden,
oder kann ich dieses dann neu bestimmen und aus-
handeln?

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage möchte ich unter Berücksichtigung der angegebenen Inhalte sowie des festgelegten Eoinsatzes wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist zu Ihrer Frage folgendes auszuführen:

a) Pachtverhältnis

Schließt Ihr Vater heute als Eigentümer einen Pachtvertrag mit einem Dritten über ein Grundstück ab, so gehen die Rechte und Verpflichtungen dieses Vertrags im Erbfall auf Sie als Erbin über.

Das heißt: Sie sind an den Vertrag ( Bedingungen, Laufzeit etc) zu den gleichen Konditionen gebunden, wie wenn Ihr Vater noch Vertragspartner des Pächters wäre.

Eine Möglichkeit sich aus dem Pachtvertrag zu lösen besteht nur, wenn besondere Umstände vorliegen, die zu einer außerordentlichen Beendigung des Pachtverhältnisses führen würden.

b) Vorkaufsrecht

Bei der Vereinbarung eines Vorkaufsrechts müssen Sie zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten unterscheiden.

Sie haben vor, das Vorkaufsrecht in das Grundbuch eintragen zu lassen. Damit ist das Vorkaufsrecht ein dingliches Vorkaufsrecht.


Bei Eintragungen im Grundbuch ( dingliches Vorkaufsrecht) wird dem Vorkaufsberechtigten kein fester Kaufpreis versprochen- vielmehr erhält der Vorkaufsberechtigte das gleiche Kaufangebot, wie der Dritte bzw. hat den Anspruch das Grundstück zum gleichen Preis zu erwerben, wie der Dritte.

Rechtsgrundlagen des sachenrechtlichen/dinglichen Vorkaufrechts sind die §§ 1094 ff. BGB, ergänzend sind gemäß § 1098 Abs. 1 BGB die für das schuldrechtliche Vorkaufsrecht geltenden §§ 463 bis 473 BGB anwendbar.

Schließen Sie hingegen nur einen notariellen Vertrag über das Vorkaufsrecht ab (schuldrechtliches Vorkaufsrecht) - so entfaltet dieses Vorkaufsrecht keine Außenwirkung - das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird nicht ins Grundbuch eingetragen. Sie könnten das Grundstück an einen Dritten verkaufen, ohne dass der Vorkaufsberechtigte gegen den Dritten vorgehen könnte
Im Falle eines Verkaufs an einen Dritten könnte der Vorkaufsberechtigte gegen Sie jedoch Sachdensersatzansprüche geltend machen - sofern das schuldrechtlich vorkaufsbelastetete Grundstück nicht an den Vorkaufsberechtigten übergeben werden kann.


Sie müssen sich also zunächst im Klaren werden, ob Sie nur ein allgemeines Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen lassen wollen ( dingliches Vorkausrecht - dann keinerlei Eintragung von Kaufpreis zu ortsüblichen Kosten wie von dem Vorkaufsberechtigten beabsichtigt bzw. gewünscht)

oder ob Sie mit dem Interessenten ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht beim Notar vereinbaren lassen ( dann können Sie einen Vertrag der nur zwischen Ihnen und dem Vorkäufer Wirkung entfaltet gestalten lassen - Inhalt dieser Vereinbarung kann dann ein Vorkaufsrecht zu gewissen Preiskonditionen sein)



Denkbar wäre auch eine Kombination von schuldrechtlichem und dinglichem Vorkaufsrecht.

Ich rate Ihnen aufgrund der erheblichen Komplexität und Tragweite Ihrer Belange im konkreten Fall einen Kollegen/Notar vor Ort mit einer ausführlichen Beratung über die Problematik Ihres Vorhabens aufzusuchen.

Für den Fall einer schuldrechtlichen/dinglichen Vorkaufsrechtsvereinbarung ist es sowieso unumgänglich, einen Notar aufzusuchen.


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Auszug aus http://www.rechtslexikon-online.de/Vorkaufsrecht.html

Vorkaufsrecht

Berechtigung, einen Kaufgegenstand durch Eintritt in einen zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem (Drittkäufer) abgeschlossenen Kaufvertrag zu erwerben.

Begrifflich zu trennen sind:

* das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 - 473 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB)
* das dingliche Vorkaufsrecht (§§ 1094 - 1104 BGB)
* das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht (z. B. §§ 24 - 28 Baugesetzbuch, BauGB)

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird durch Vertrag zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Vorkaufsberechtigten begründet. Er bedarf der für den Kaufgegenstand gesetzlich vorgesehenen Form (z.B. notarielle Beurkundung bei Grundstücken).

Das dingliche Vorkaufsrecht ist nur an einem Grundstück zulässig und wird im Grundbuch eingetragen.

In allen Fällen gilt: Das Vorkaufsrecht ermöglicht dem Berechtigten, das Grundstück unter denselben Bedingungen zu kaufen, zu denen der Verpflichtete es an einen Dritten verkauft hat. Sobald der Vorkaufsverpflichtete einen wirksamen Kaufvertrag über den Gegenstand mit einem Dritten abgeschlossen hat, kann der Vorkaufsberechtigte gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten erklären, dass er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Dafür hat er - soweit nichts anderes vereinbart ist - bei Grundstücken zwei Monate Zeit, bei anderen Sachen nur eine Woche (§ 469 Absatz 2 BGB). Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn ihm der Verpflichtete oder der Dritte den gesamten, für ihn im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts bindenden Inhalt des Kaufvertrages mitteilt.

Der Unterschied: Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht hat keinen Einfluss auf den bestehenden Kaufvertrag mit dem Dritten. Der Verkäufer ist beiden Parteien zur Erfüllung verpflichtet: je nachdem, gegenüber wem er die Kaufsache übereignet, ist er dem anderen zum Schadensersatz verpflichtet. Der Vorkaufsberechtigte hat gegenüber dem Dritten keinen eigenen Anspruch. Das ist beim dinglichen Vorkaufsrecht anders: Hier kann der Vorkaufsberechtigte vom Drittkäufer die Herausgabe des Grundstücks verlangen (§ 1100 BGB), schließlich musste dieser durch das Grundbuch vom Vorkaufsrecht wissen.

Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte enthalten das Bundes- und Landesrecht, insbesondere die §§ 24 - 28 des Baugesetzbuches (BauGB). Hier wird der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Die Gemeinde kann innerhalb von zwei Monaten ihr Vorkaufsrecht per Verwaltungsakt ausüben, soweit dies das Wohl der Allgemeinheit erfordert. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde ist gegenüber eventuell bestehenden rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechten vorrangig.
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Ich hoffe Ihre Frage ausreichend beantwortet zu haben.

Bei Rückfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.


Mit freundlichem Gruß

Michael Bauer
Rechtsanwalt

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