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Überhöhte Wohnflächenangabe vom Vermieter in Mieterhöhungsverlangen

27.04.2009 22:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Im Vorfeld und mit Abschluss des Mietvertrages im Febr. 2005 hatten wir auch nach der Wohnfläche gefragt. Diese wurde uns sowohl vom Vermieter als auch vom Vormieter mit 111 qm angegeben, allerdings nicht im Mietvertrag (Beginn 01.05.2005)festgehalten. Schriftlich hat der Vermieter diese 111 qm Wohnfläche nun mit Schreiben vom 30.08.2008 bestätigt, in welchem er sich auch auf einen qualifizierten Mietspiegel bezieht und die Besonderheiten der Wohnung in diesem Zusammenhang herausstellt. In jenem Schreiben hat der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, der wir widersprochen haben. Anfang Oktober 2008 haben wir die Wohnfläche nachgemessen und haben tatsächlich nur 95 qm ermittelt. Damit beträgt die Abweichung 14,1 % und ist damit mit größer als 10 % Abweichung erheblich. Bezogen auf 800 EUR Kaltmiete beträgt die Differenz der zu viel gezahlten Miete 112,80 EUR pro Monat. Seit Mai 2005 zahlen wir die Miete, das sind genau 4 Jahre, also 5.414,40 EUR zuviel gezahlte Miete. Diesen Betrag möchten wir dem Vermieter bis 30.04.09 in Rechnung stellen und die monatliche Miete auf 687,20 EUR kalt kürzen. Falls der Forderungsbetrag von Seiten des Vermieters nicht pünktlich gezahlt wird, möchten wir die Mietzahlung solange aussetzen bis der Betrag abgegolten ist. Hinzu kommen natürlich noch die Garagenmiete von 50 EUR sowie die Nebenkostenvorauszahlung von 165 EUR. Inwieweit die Nebenkostenvorauszahlung ggf. auch zu kürzen ist, bitten wir zu prüfen. Wir haben bereits das BGH-Urteil VIII ZR 192/03 gelesen. Im Prinzip müsste dies auf unsere Situation auch zutreffen, auch wenn wir in unserem Fall der Mieterhöhung nicht zugestimmt haben, so wie es dort der Fall war.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Basis Ihrer Angaben und vorbehaltlich einer konkreten Prüfung des Mietvertrages gerne wie folgt beantworten darf.

Gegenstand der von Ihnen zitierten BGH-Entscheidung war eine fehlerhafte Berechnung eines Mieterhöhungsverlangens auf der Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche. Der Mieter hatte dieser Mieterhöhung zugestimmt und, bei Feststellung der korrekten Wohnfläche, Rückzahlung des überzahlten Betrages gefordert.

Die Überzahlung erfolgte in dem vom BGH entschiedenen Fall also ausschließlich aufgrund der im Mieterhöhungsverlangen zu groß bemessenen Wohnfläche. Der BGH hat dem Anspruch (teilweise) stattgegeben, obwohl im Mietvertrag selbst die Wohnfläche nicht genannt war.

In Ihrem Fall erfolgt aber gerade keine Überzahlung aufgrund des fehlerhaften Mieterhöhungsverlangens - denn Sie haben der Mieterhöhung nie zugestimmt.

Ihre Zahlungen erfolgten alleine auf Grundlage des Mietvertrages, in dem eine Wohnfläche gerade nicht genannt ist.

Somit könnten Sie allenfalls damit argumentieren, dass der Vermieter seiner damaligen Kalkulation eine falsche Wohnfläche zugrunde gelegt hat - was aber für einen Rückforderungsanspruch nicht ausreichen wird.

Einen Rückzahlungsanspruch könnten Sie nur aus § 536 BGB herleiten, wenn ein Mangel vorliegen würde, der die Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt. Ein solcher Mangel wird von der Rechtsprechung vorliegend gesehen, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten hin abweicht. In Ihrem Fall enthält der Mietvertrag aber keine Wohnflächenangabe, so dass eine Abweichung von der vertraglich zugesicherten Beschaffenheit der Wohnung nicht vorliegt.

Es wurde ja keine Wohnfläche als vertragsgemäß vereinbart. Die vor Abschluss des Mietvertrages mitgeteilten 111 qm wurden ja gerade nicht im Mietvertrag als Beschaffenheitsmerkmal der Wohnung vereinbart.

Im Ergebnis sehe ich daher leider keine erfolgsversprechende Möglichkeit, die von Ihnen errechnete Forderung gegen den Vermieter durchzusetzen, da hier kein Mangel vorliegen dürfte, der eine Minderung und Überzahlung begründen wird.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort trotzdem geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.04.2009 | 10:58

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Hierzu habe ich noch folgende Verständnisfrage:

Im o.g. BGH Urteil wird u.a. gesagt, daß "Die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Er hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag in einem Mieterhöhungsverlangen oder einer Betriebskostenabrechnung zu tragen." Hier kommt es also meines Erachtens nicht zwingend darauf an, dass wir zunächst einer Mieterhöhung zustimmen. Unser Vermieter hat die Wohnfläche, die er im Vorfeld uns mündlich mitgeteilt in dem Mieterhöhungsverlangen bestätigt. Dies sollte doch ausreichen und nicht über den Umweg Zustimmung des Mieterhöhungverlangens und danach Widerspruch des Mieterhöhungsverlangens wegen abweichender Wohnfläche zu erreichen sein. Wenn dies aber so sein sollte, könnten wir im Nachhinein der Mieterhöhung doch zustimmen, um dann unsere Forderung zu stellen? Ich kann mir eigentlich nicht vorstellen, dass das im Sinne einer effektiven Rechtsprechung sein sollte.

Wenn ich in dem Zusammenhang das Urteil des BGH VIII ZR/ 138 / 06 lese, wo im umgekehrten Fall, die tatsächliche Wohnfläche größer als die sogar vertraglich vereinbarte ist. Hier soll sogar die vereinbarte Wohnfläche nicht mehr gelten für den Fall, daß die Abweichung der Wohnfläche größer als 10 % wäre. Dort wird vor allem Bezug genommen auf den Grundsatz von Treu und Glauben, daß es dem Vermieter bei einer derartigen Abweichung nicht mehr zumutbar sei an der vereinbarten Wohnungsgröße festzuhalten.

Von daher sehe ich unseren Fall als eine Art Mischung verschiedener Aspekte aus den beiden vorgenannten Fällen. Im Ergebnis bedeutet dies tatsächlich für uns, daß wir aufgrund der nachträglich erfahrenen geringeren Wohnfläche, die mehr als 10 % beträgt als die uns vom Vermieter angegebene, dieser Umstand unzumutbar ist und wir daher die zuviel gezahlte Miete zurückfordern und für die Zukunft kürzen möchten.

Es wäre prima, wenn Sie dazu nochmals antworten würden

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2009 | 13:15

Vielen Dank für die Nachfrage.

Eine Rückforderung könnten Sie nur durchsetzen, wenn ein Mietmangel vorliegt, also eine negative Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit der Wohnung. Die Soll-Beschaffenheit wird aber durch den Mietvertrag bestimmt. Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung zur Wohnfläche, dann wurde darüber auch keine Soll-Beschaffenheit vereinbart. Zwar hat der Vermieter ihnen vor Abschluss des Mietvertrages die Wohnfläche mitgeteilt - da diese aber nicht im Mietvertrag enthalten ist, wollte er sich dazu offenbar nicht verpflichtend festlegen: Es wurde keine Wohnfläche vereinbart!

Mithin kann eine Abweichung des Ist-Zustandes vom Soll-Zustand nicht festgestellt werden, es liegt kein Mangel vor, also kommt auch keine Überzahlung wegen Minderung in Betracht.

Ich bedauere, dass ich auch auf der Grundlage Ihrer Nachfrage keinen Anlass sehe, meine erste Einschätzung zu ändern.

Wenn Sie "auf Nummer Sicher" gehen möchten, empfehle ich Ihnen, den Vertrag und die etwaige Vorkorrespondenz konkret anwaltlich darauf hin prüfen zu lassen, ob sich daraus möglicherweise doch die Vereinbarung einer Wohnfläche ergibt. Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung sehe ich dies indes nicht.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Ich

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