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Verjährung Vertrag Hausbau?

| 13.04.2009 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

im Jahr 2004 habe ich bei der Besichtigung eines Musterhauses vorschnell einen Kaufvertrag abgeschlossen. Der Verkäufer stellte mir diesen als "unverbindlichen Vorvertrag" dar, der nur benötigt werde um zu prüfen, ob eine staatliche Förderung möglich wäre. Für die Genehmigung der Förderung wäre ein Mindesteigenkapital nötig gewesen. Der Vertrag sah ein Rücktrittsrecht innerhalb einer gewissen Frist bei Nicht-Genehmigung der Förderung vor.

Da ich dieses Eigenkapital nicht aufbringen konnte habe ich den Vertrag zeitnah per Fax gekündigt und danach auch lange nichts mehr gehört. Die Kündigung wurde allerdings nie bestätigt und zwischenzeitlich komme ich auch nicht mehr an das Faxprotokoll heran.

Nun erhielt ich ein Schreiben der Baufirma mit der Info, dass ich lt. Vertrag verpflichtet bin ein Grundstück zu beschaffen und eine Bürgschaft über den Kaufpreis von 50.000 Euro zu stellen. Mit Frist von einem Monat soll ich dies erfüllen, andernfalls werde die Baufirma vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz i.H.v. 15% fordern.

Nun hält sich meine Motivation ca. 8TEUR zu zahlen natürlich in Grenzen und ich überlege mir wie ich reagieren kann.

Fragen hierzu:

- Kann die Baufirma nach über 4,5 Jahren noch von mir fordern dies zu erfüllen oder gibt es hier eine Verjährung?

- Sind die mündlichen Aussagen des Verkäufers beim Verkaufsgespräch (anwesend Verkäufer, meine Ex-Frau und ich) "unverbindlich,.. nur für Prüfung Förderung...", die im leichten Gegensatz zur Aussage der Baufirma "mir egal, was irgendein Verkäufer Ihnen erzählt hat..." stehen relevant? Bzw. ist eine Strafanzeige gegen den Verkäufer möglich bzw. sinnvoll?

- Sollte die Baufirma den Schadensersatz einklagen: Gibt es Erfahrungswerte zum Ausgang solcher Verfahren? D.h. besteht eine realistische Chance das den Prozess zu gewinne bzw. mit einem Vergleich abzuschließen?

- Haben Sie Empfehlungung für das weitere Vorgehen?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen!

Sehr geehrter Ratsuchender,


der Verjährungsfrage richtet sich vorrangig nach den vertraglichen Vereinbarungen und kann bis zu fünf Jahren je nach Vertragsgestaltung laufen. Insoweit kann man Ihnen vorrangig nur dazu raten, den Vertrag insgesamt prüfen zu lassen, da es auch durchaus möglich sein kann, dass - je nach genauem Wortlaut - die dreijährige Verjährungsfrist eingreift.

Ist dieses der Fall, brauchen Sie "nur noch" diese Verjährungseinrede erheben und können sofort alle Ansprüche zurückweisen. Kommt hingegen die fünfjährige Verjährungsfrist in Betracht, wird bis zum Ablauf dieses Jahres diese Einrede nicht erhoben werden können.

Möglich wäre dann allenfalls die sogenannte Verwirkung, was bedeutet, dass Sie nicht mehr mit der Geltendmachung der Ansprüche nach so langer Zeit (aber noch innerhalb der Verjährungsfrist) rechnen mussten. Neben dem Zeitmoment müssten dann aber noch andere Elemente hinzutreten, auch denen für Sie erkennbar gewesen sein muss, dass der Unternehmer nicht mehr an dem Vertrag festhalten will.

Auch könnte man sich natürlich auf das vertragliche Rücktrittsrecht berufen, muss dieses aber beweisen, wenn die Ausübung streitig wird. Das Problem ist, dass der Nachweis objektiv nicht mehr zu führen ist, so dass Sie dann allein mit Zeugenbeweis arbeiten können. Ob dieses noch möglich ist, lässt sich so nicht beurteilen; sollte Ihre Ex-Frau nicht Vertragspartei gewesen sein, würde auch eine Bestätigung von Ihr ausreichend sein können.


Auch mündliche Nebenabsprachen sind wirksam und verbindlich. Aber auch hier gilt, dass derjenige, der sich darauf berufen will, den notwendigen Beweis führen muss. Eine Strafanzeige ist zwar möglich; diese halte ich aber für sinnlos, da eben auch da der Beweis geführt werden muss und die Erfahrung zeigt, dass Staatsanwaltschaft bei einer privatrechtlichen Auseinandersetzung zur Einstellung neigen.


Sollte es zu einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung kommen, ist zunächst der genaue Wortlaut des Vertrages entscheidend und auch die Frage der Beweisbarkeit Ihrer Behauptungen. Gleichwohl wird natürlich jeder Richter hinterfragen, warum das Unternehmen nicht zeitnah die Vertragserfüllung verlangt und derart lange gewartet hat. Schlecht stehen die Chancen für Sie also nicht.


Ich würde Ihnen dringend empfehlen, zunächst den Vertrag prüfen zu lassen, da ggfs. eine kürzere Verjährung eintreten kann. Auch sollten ansonsten die Fragen der Beweisbarkeit - unter zur Hilfenahme der Aussagen der Ex-Ehefrau - geklärt werden.




Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Bewertung des Fragestellers 15.04.2009 | 01:05

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