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Formelle Vorgehensweise zur Ausübung Vermieterpfandrecht

| 11.03.2009 13:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Werte (Fach)anwälte,
Ich schreibe hier im Auftrag meiner 77jährigen Mutter, mit der ich gemeinsam ein ZFH mit ELW bewohne. Ich wohne im UG, meine Mutter im EG und das OG wurde von meiner Mutter (ist somit alleinige Vertragspartnerin) zum 1.12.08 an eine anfangs sehr nette Dame vermietet, der leider aufgrund rührseliger Geschichte vorzeitig ein Haustürschlüssel usgehändigt wurde und selbst bei der Kaution gab es ein Entgegenkommen und es wurde nur 1 MM festgesetzt.
Wir wissen jetzt, dass die Dame zwar tatsächlich als Umwelting. tätig ist, dies aber nur in Teilzeit. Wir wissen auch, dass ihr Einkommen unter der Pfändungsgrenze liegt. Wir wissen, dass die Anmietung ohnehin nur für ein paar Monate erfolgte (sie bekommt ein Haus renoviert) und wir wissen auch, dass die "Dame" sich eine große Wohnung (110qm) angemietet hat, die sie inkl. Nebenkosten von ihrem Gehalt von ca. 900€ nur bei äußerster Sparsamkeit finanzieren könnte.
Ist im Strombereich der Fall, denn den zahlt sie selbst. Unser Heizölverbrauch lag im Gebäude während der letzten 3 Monate bei sagenhaften 1800 Litern, während wir mit den Vormietern gemeinsam in 16 Monaten 2500l benötigt haben. Ihre Nebenkosten (Vorauszahlung ist nur 150€ und davon sind 90€ Fixkosten) will sie sicher nicht verursachungsgerecht zahlen und deshalb verweigert sie bisher auch hartnäckig die Kautionszahlung und behauptet sogar über einen Rechtsbeistand (Prozeßkostenhilfe), es sei niemals eine Kaution festgesetzt worden und unser Zahlungsaufforderung vom 16.2.2009 über ein Inkassobüro sei haltlos. Ich habe den Vertrag und zufällig steht der Passus Kaution auf der gleichen Seite, wie die Orginalunterschrift.
Neben der Kautionsverweigerung hat die Mieterin von Anfang an (also ab Dez. 08) die Miete gemindert. Hier wurde in der 1. Dez.Woche eine mangelhafte Bolkonsicherung gegenüber mir (ich bin nicht der Vermieter und habe keine Handlungsvollmacht) bemängelt und ich habe dies inzwischen behoben. Dieser Mangel war vor dem Einzug bekannt bzw. offensichtlich. Vor Weihnachten wurde wieder mir gegenüber die Freisprechanlage bemängelt, die auch wieder ich inzwischen getauscht habe. Ende Dez. wurde die Badewanne als unhygienisch bezeichnet und bemängelt. Hier funktioniert am Whirlpool lediglich der Luftmotor bzw. das Luftsystem nicht. Auch hier wurde der Mangel nicht an den vermieter rsp. meine Mutter herangetragen. Der schriftliche Hinweis von Ende Dez. zur pünktlich Mietzahlung wurde befolgt (Miete kam aber gemindert) und die Aufforderung zur Kautionszahlung wurde ignoriert.
Der Mieterin wurde am 31.1.08 fristlos wegen fehlender Kautionszahlung mit dem Hinweis auf ein Urteil des LG Celle gekündigt. Sie hat viele Kartons entfernt, ist aber nicht ausgezogen.
Dafür kam am 3.3.08 eine geminderte Mietzahlung auf das Kont der Mutter, das anwaltliche Schreiben mit der Rückweisung der fristlosen Kündigung und der absolut falschen Behauptung, es sei eine Kaution festgesetzt und meine Mutter wurde letztmalig angewiesen, die Badewanne zu tauschen. Und dies, obwohl gegenüber meiner Mutter nicht einmal ein Mangel angezeigt wurde.

Der gegnerischen Anwältin habe ich (obwohl ch nicht der Vertragspartner bin) eine Mail geschrieben, in dem ich den Vorwurf der Bespitzelung, der ebenfalls erhoben wurde, zurückgewiesen habe. denn ich habe in den Wintermonaten lediglich Außenaufnahmen von unserem Gebäude gemacht, um zu dokumentieren, dass selbst bei Minusgraden von fast 20 Grad (ebenfalls Fotos vom Thermometer) nahezu permanent alle Rolläden rund um die Uhr offen sind. Und die von einer Umweltaktivistin, die sich in der grünen Partei engagiert. Für mich ist dies ein Indiez für mutwillige Verschwendung und ich wollte hiermit nur dokumentieren, dass der tatsächlich überdimensionale Energieverbrauch nicht an den Fenstern liegt, denn diese Behauptung wird sicher bei der Nebenkostennachforderung mieterseitig erhoben.
Nun, die Anwältin hat mir kurz mitheteilt, dass ich nicht Vertragspartner sei und entweder eine schriftliche Vollmacht vorlege oder mich Rauszuhalten habe. Gut, dann sollten alle Mängel, die an mich (nicht an die Vermieterin) herangetragen wurden eigentlich auch nichtig sein und dann ist als logische Schlussfolgerung auch die letztmalige Aufforderung zum Badewannentausch rein formell nicht gültig, da ja die formell richtige Mangelanzeige an meine Mutter gar nicht erfolgt ist -- oder?
Ich bin mir absolut sicher (fand gerade im Zeitungsrohr ein Schreiben der GEZ mit Aufdruck "Anmeldung/Ummeldung), welches ich selbstverstndlich nicht geöffnet habe, sondern wie bisher im Treppenhaus hinterlege) nur gefordert wird, um bei Zuwiderhandlung die fristlose Kündigung seitens der Mieterin zu rechtfertigen. Ein weiteres Indiez für den geplanten Auszug besteht darin, dass die Mieterin seit März fast nicht mehr anwesend ist und im neuen Domizil vermutlich bereits Streicharbeiten etc. ausführt und letztendlich muß ja das bisher geräumte Inventar auch irgendwo sein.
Da meine Mutter ohnehin von einer bescheidenen Rente lebt, ich selbst leider ALG2-Empfänger bin und vermutlich in die Frührente muss und somit aus rein wirtschaftlichen Gründen vermietet haben, möchten wir natürlich nicht auf unseren Kosten sitzen bleiben und selbst wenn und selbst wenn uns zweifelsfrei ein Gerichtsverfahren Recht geben würde, haben wir dann finanziell das Nachsehen, da das Gehalt unterhalb der Pfändungsgrenze liegt.

Unsere derzeitigen Forderungen (ohne Porto, Einschreibegebühren etc.) sehen wie folgt aus:

Verweigerte Kaution 550€
Gebühr Inkassobüro 24,99€
Mietminderung Dez. 70€
Mietminderung Jan. 50€
Mietminderung März 50€

Zusätzlich möchten wir der Mieterin noch die Kosten der Rechtsberatung auferlegen, denn wir haben uns nach dem Erhalt des anwaltlichen Schreibens fachlich beraten lassen, auf welchem Weg wir die Kaution und auch die Mietminderung einfordern können und sind danach zur Erkenntnis gekommen, dass der gerichtliche Weg aus finanzieller Sicht fruchtlos verlaufen würde.

Also möchten wir der Dame den Abtransport ihres Mobiliars solange untersagen, bis unsere berechtigten Forderungen beglichen sind. Nach meinen Internetrecherchen, darf ich oder besser gesagt darf meine Mutter jedoch den Abtransportnicht einfach durch das Auswechseln des Haustürschlossen unterbinden. Vielmehr müssen wir die Gegenseite erstmal darüber informieren (schriftlicher Hinweis darauf, dass wir vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen) und erst dann können wir das Schloss wechseln oder die Polizei rufen.

Wir sind wirklich froh, wenn die Dame geht. Schon alleine deshalb, weil der Gesundheitszustand meiner Mutter desolat ist (Herinfarkt vor 1,5 Jahre, seit Jahren schwere Diabetis, Buthochdruck usw.) und diese Aufregungen hat sie nicht verdient. Und mir wird geradezu schlecht, wenn ich daran denke, wie sich die Mieterin grinsend zu Bett begibt. daran denkt wie hart meine Mutter für ihre bescheidene Rente gekämpft hat, obwohl das Leben doch so einfach und überaus angenehm sein kann.

Umso wichtiger ist es mir, dass wir bei der Wahrnehmung bzw. Ankündigung des Vermieterpfandrechtes keine formellen Fehler begehen, dass wir bei unseren Ansprüchen in der Sache keinen Fehler machen (können wir auf eine Erstattung der Mietminderung bestehen, da an die Vermieterin direkt niemals ein Mangel herangetragen wurde; können wir die Rechtsberatung geltend machen und was ist mit dieser Anfrage übers Web) und dass wir bei der Ausübung des Pfandrechts keine Fehler machen (Schloßtausch, Polizei oder beides) und dazu gehört auch, was die Mieterin trotz Pfandrecht entfernen darf.
Und letztendlich, was passiert danach. Ich weiß, dass wir keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung haben (macht nichts, Hauptsache raus). Jetzt stehen die Möbel da, die Mieterin braucht sie, denn für Neuanschaffungen hat sie kein Geld und wir mchten nur 2 Dinge: Unsere Ruhe und unser Geld.

Also, wie kündige ich das Pfandrecht formell UND in der Sache korrekt an, mit welcher Maßnahme übe ich das Pfandrecht aus (Schloßtausch/Polizei), welche Gegenstandsentfernung darf ich (besser gesagt die Vermieterin) keinesfalls untersagen und wie komme ich letztendlich zu den berchtigten Forderungen (die Kaution ist definitiv unstrittig).

Ich bitte um schnellstmögliche Antwort, denn es ist eine Schande, dass selbst Akademiker sich als moralische Mietnomaden erweisen, sich auf Kosten einer Rentnerin eine überaus große und warme Wohnung leisten und so auch billigend eine massive Gesundheitsgefährdung in Kauf nehmen. Dies alles unter dem Wissen, dass eine Lohnpfändung nicht machbar ist und dass die Vermieterin (Rente) und ich (derzeit ALG2) gar nicht in der Lage sind, eine großen Rechtsstreit zu führen.
Insofern setzte ich hier auch mein Budget ein, von dem ich eigentlich 1 Woche leben müsste und hoffe, dass mir ein Anwalt möglichst zügig und auch möglichst ausführlich antwortet.

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Nach § 562 BGB hat der Vermieter an den eingebrachten Sachen des Mieters ein Pfandrecht für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis.
Zu den Forderungen aus dem Mietverhältnis gehören unter anderem Mietforderungen, Entschädigungsforderungen wegen Beschädigung der Mietsache und auch Nebenforderungen, z.B. Heizkosten.
Das Vermieterpfandrecht besteht als besitzloses Pfandrecht schon dann, wenn die Sachen des Mieters in die Wohnung gebracht werden. Allerdings unterliegen nur die Sachen dem Pfandrecht, die nicht dem Pfändungsschutz nach § 811 ZPO unterliegen.
Das Vermieterpfandrecht erlischt allerdings, wenn die Sache vom Grundstück entfernt wurde, es sei denn, dass dies ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgte. Erklären Sie bzw. Ihre Mutter deshalb gegenüber dem Anwalt Ihrer Mieterin, dass Sie Ihr Vermieterpfandrecht ausüben. Haben Sie Kenntnis von bestimmten werthaltigen Inventarstücken oder sonstigen wertvollen Gegenständen des Mieters, sollte er die Ausübung des Vermieterpfandrechts konkret hierauf beschränken. Anderenfalls werden Sie nicht nur Besitzer des möglicherweise größtenteils wertlosen Inventars, sondern müssen sich auch noch um dessen Verwahrung, Verwertung und ggf. sogar Entsorgung kümmern. Am Besten machen Sie dies schriftlich, durch Einschreiben mit Rückschein, um zu gewährleisten, dass diese Erklärung auch ankommt.
Überdies haben Sie nach § 562b BGB ein Selbsthilferecht. Dies bedeutet, dass Sie ohne Anrufen eines Gerichtes verhindern können, dass eine dem Pfandrecht unterliegende Sache, entfernt wird. Auch eine Zuziehung der Polizei ist hier nicht notwendig. Allerdings rechtfertigt dies nicht ein Austauschen des Schlosses, solange der Mietvertrag noch besteht.

Sollte es soweit kommen, dass die Gegenstände verwertet werden müssen, so muss die Verwertung im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen.

Insgesamt sollten Sie aber beachten, dass vorher sicher sein sollte, dass die Forderungen bestehen. Ist dies nämlich nicht der Fall und Sie üben trotzdem das Pfandrecht aus, so können ggf. Schadensersatzforderungen auf Sie zukommen. Auch ist zu beachten, dass nur die Entfernung der Gegenstände nach § 562b BGB verhindert wird, die dem Pfandrecht unterliegen.

Da die Beurteilung insgesamt schwierig ist, rate ich Ihnen, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie sich dies aufgrund Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse nicht leisten können, können Sie Beratungshilfe beim Amtsgericht beantragen. Dies kann auch der Anwalt für Sie machen. Die Kosten für Sie wären dann höchstenfalls 10 €.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Rückfrage vom Fragesteller 11.03.2009 | 19:14

Werter Herr Rechtsanwalt Müller,

vielen Dank für Ihre promte und überaus hilfreiche Antwort, da ich gerade in den letzten 3 Stunden massive Aktivitäten in der Wohnung bemerkt habe und davon ausgehe, dass wir eine fristlose Kündigung erhalten, weil wir die Badewanne nicht gemäß der anwaltlichen Aufforderung bis zum 13.3.09 getauscht haben. Die Dame soll gehen, damit wir wieder schlafen können.

Nach Ihren Ausführungen genügt also ein Schreiben an die anwaltliche Gegenseite (Einschreiben mit Rückschein) mit dem Hinweis, dass meine Mutter vom Vermieterpfandrecht Gebrauch macht.

Ich kenne den Haushalt nicht, weiß aber aufgrund meiner Hilfsbereitschaft beim Einzug und dies ist wohl der einzige Gegenstand, der einen emotionalen oder wirtschaftlichen Wert hat.
Wir bzw. meine Mutter werden hierauf das Vermieterpfandrecht ausüben (der Kautionsanspruch ist völlig unstrittig bzw. die Tatsache, dass auf die Mieterin eine erheblich Nebenkostennachzahlung zukommt. Ist mit höchster Dringlichkeit seit Montag bei "Techem" in Arbeit) und jetzt komme ich zu den 2 Dingen, die noch unklar sind.
Wie soll ich diese Aussage interpretieren?
"Auch ist zu beachten, dass nur die Entfernung der Gegenstände nach § 562b BGB verhindert wird, die dem Pfandrecht unterliegen."
Bzw. wie kann ich die Entfernung verhindern, ohne mich strafbar zu machen?
Und was passiert denn, wenn dieses Gerät hier stehen bleibt? Die Einlagerung ist nicht das Problem, da ich die Wohnung wieder selbst beziehe. Muss die Mieterin auf Herausgabe klagen oder müssen wir erstmal wieder finanziell in Vorleistung gehen (machen wir ja schon ständig) und gerichtlich unsere Forderungen geltend machen, damit der Gerichtsvollzieher aktiv wird und dies alles in der vagen Hoffnung, dass die Verwertung etwas bringt?
Diese Antwort ist jetzt nicht so dringlich, da morgen erstmal die Ankündigung des Pfandrechtes rausgeht.

Mit freundlichen Grüßen aus Unterfranken

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.03.2009 | 09:43

Sehr geehrter Fragesteller,

um zu verhindern, dass Ihnen verbotene Eigenmacht oder gar eine Straftat vorgeworfen wird, müssen Sie sich unbedingt an den genauen Wortlaut von § 811 ZPO halten und keine erweiterte Auslegung von diesem vornehmen. Der genaue Wortlaut ist hier und in meiner ursprünglichen Antwort verlinkt.

Bei der Verwertung der Gegenstände müssten Sie zunächst in Vorleistung treten; d.h. Sie müssten die Kosten des Gerichtsvollziehers zunächst übernehmen. Sollte der Erlös der Versteigerung allerdings ausreichen, wird dieser auch für die Gerichtsvollzieherkosten verwendet. Somit ist vorher zu überlegen, ob eine Verwertung sinnvoll ist.
Ein gerichtliches Verfahren ist vor der Verwertung durch den Gerichtsvollzieher nicht notwendig, jedoch empfiehlt es sich, die geplante Versteigerung der Gegenseite anzuzeigen, denn möglicherweise wird daraufhin die Schuld beglichen.
Für die Verwertung müssen Sie jedenfalls in Vorleistung treten, auch wenn vorher ein gerichtliches Verfahren stattgefunden hat.

Bitte beachten Sie noch, dass Sie das Pfandrecht nicht ausüben dürfen, wenn die Mieterin eine ausreichende Sicherheit hinterlegt.

Ich rate Ihnen nochmals, im Rahmen der Beratungshilfe anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 11.03.2009 | 18:39

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"Sehr schnelle Antwort, was in meinem kokreten Fall überaus wichtig ist/war, da ich gerade heute bei meiner/unserer Mietnomadin (aus moralischer Sicht) Aktivitäten erkennen konnte, die auf eine geplante fristlose Kündigung seitens des Mieters und eine Abtransport der Möbel am kommenden Sa. hindeuten. Auch die fachliche Antwort war sehr gut und bezog sich genau auf mein Anliegen. Ohne diese Stellungnahme hätte ich das Schloss getauscht, obwohl das Mietverhältnis noch besteht und den Abtransport allen Mobiliars untersagt. Sehr gut, Respekt und jederzeit wieder. Mömbis, im März 09"