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Mietvertrag: Gründe für eine fristlose Kündigung

| 05.02.2009 18:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Wir sind im Juli 2007 in ein 2-Familienhaus gezogen. Der Vermieter wohnt außerhalb (200km) und hat die zwei Wohnungen vermietet.Im Keller hat er sich eine komplette Wohnung (legal?) von ca. 60qm eingerichtet (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, Flur). Zusätzlich befindet sich noch sep. Raum mit der zentralen Ölheizung im Keller.

Unser Mietvertrag beinhaltet eine monatliche Vorauszahlung (inkl. Stromkosten) auf die Nebenkosten. Hier weist der Vermieter seine Wohnung mit 50qm aus. Unser Stromzähler erfasst auch seine Wohnung. Da er nach seiner Aussage "kaum" im Haus sei, akzeptierten wir diese Regelung. Wir mussten aber feststellen, dass er alle 2-3 Monate übers Wochenende oder länger sich in seiner Wohnung aufhält, auch Besuch mitbringt, so dass mitunter bis 5 Personen sich in seiner Wohnung aufhalten. Daraus resultiert ein erhöhter Wasser- und Stromverbrauch -auch mit dem Nachteil, dass nach morgendlichen Duschen der anwesenden Personen in seiner Wohnung uns ca. für 1 Stunde kein Warmwasser zur Verfügung steht. Dies weist darauf hin, das die Haustechnik nur für zwei Wohnungen ausgelegt ist. Im November 07 erfuhren wir auf Nachfrage, dass nicht nur seine Wohnung an unserem Stromzähler "hängt", sondern auch die gesamte Heizungsanlage mit Pumpen für WW, Fußbodenheizung, Flurlicht innen, Treppenlicht außen etc. Darauf hin baten wir ihn um eine Installation eines Zwischenzählers, der unsere Stromkosten erfasst. Dies lehnte er ab, weil wir ja eine Pauschale auf die Stromkosten zahlen und er bei Mehrkosten die Differenz selber tragen müsste (lt. Mietvertrag eindeutig Vorauszahlung).

Bei Mietbeginn wurde vereinbart, das die anfallenden Heizkosten nach Aufwand abgerechnet und nach Wohnungsgröße umgelegt werden. Im November 2007 ließ er von einer Abrechnungsfirma Heizkostenverteiler für beide Mietparteien einbauen. In seiner (nicht genehmigten?) Kellerwohnung ließ er erst Ende Januar(!) nur im Kinderzimmer und Bad Heizkostenverteiler nachträglich einbauen. Sein Wohnzimmer brauchte er nach seiner Aussage nicht in die Heizkostenumlage aufnehmen, da er hier mit Kachelofen heizt. Zu bemerken sei noch dass er hier eine Küchenzeile mit Elektroherd und Warmwasseranschluss hat. Ob die Wohnung mit Warmwasserzähler ausgerüstet ist, wissen wir nicht.

Im Januar 2009 hat die andere Mietpartei eine Nebenkostenabrechnung für die Heizperiode 1.11.2007-31.10.2008 bekommen. Bei der Abrechnungsfirma hat er bei den Grundkosten die Gesamt-qm zu gering angegeben, so dass seine Wohnung nur mit 15 qm bewertet wurde (im Gegensatz zu unserem Mietvertrag: 50qm, real aber mindestens 60 qm).

Weiterhin hat er zweifelsfrei Garagenschlüssel zurückbehalten, die ihm den Zugang ins Haus ermöglichten und trotz mehrmaliger Abmahnung auch von seinen Gästen als Zugang benutzt wurde. Nach Beschädigung unseres Kfz. hatten wir in Abstimmung mit der zweiten Mietpartei das Schloss der Verbindungstür Garage - Hausflur ausgewechselt.

Wir haben weder 2007 noch für 2008 eine Nebenkostenabrechnung erhalten.

Daraus ergeben sich für uns folgende Fragen hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2007:

1. a) Ist es richtig, dass wir die NK-Abrechnung 2007 einfordern können?
b) Wenn er diese NK-Abrechnung nicht bringt, können wir die NK-Vorauszahlung einklagen bzw. zurückfordern?
c) Können wir die Vorauszahlungen auch dann einklagen, wenn er die NK so konfus abrechnet, wie bei der anderen Mietpartei (falsche QM-Zahlen, keine Nachweise, nicht nachvollziehbare Umlagen etc.)?
d) Können wir auch androhen, zukünftige Vorauszahlungen einzubehalten, wenn er keine oder eine nicht korrekte Abrechnung 2007 vorlegt?
e) Wie lange können wir unser Zurückbehaltungsrecht der zukünftigen monatlichen Vorauszahlungen aufrechterhalten (bis zur Summe der gezahlten NK in 2007 (Juli bis Dezember)?
f) Unterbricht dann eine nicht korrekte Nebenkostenabrechnung unser Zurückbehaltungsrecht?
g) Ist es sinnvoll die NK-Abrechnung 2007 jetzt anzumahnen und nach den Maßnahmen c) bzw. d) verfahren oder erst bei/nach einem Auszug?

Aufgrund der konfusen, nicht nachzuvollziehenden NK-Abrechnung 2007/2008 und bewusst unrichtigen Angaben zu der Wohnungsgröße, hat die andere Mietpartei einen Anwalt konsultiert, der Ihr empfahl, auf die Forderung nicht zu reagieren.

Daraus ergeben sich für uns folgende Fragen hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2007:

2. a) Können wir -obwohl die Frist noch nicht überschritten wurde - aber aufgrund der bereits für die andere Mietpartei erfolgten Abrechnung - auch die NK-Abrechnung 2008 verlangen?
b) Muss er die Wohnungen zeitgleich abrechnen und zeitgleich zur Verfügung stellen, damit die Gesamtkosten nachvollziehbar sind?
c) Wenn die NK-Abrechnungen 2008 zeitgleich zur Verfügung stellen muss, kann ich den Einbehalt der Vorauszahlungen in 2008 androhen, obwohl die Frist noch nicht überschritten wurde?
d) wenn ja, unterbricht auch eine nicht korrekte Abrechnung 2008 unser Zurückbehaltungsrecht?


Weiterhin allgemein:


3. a) Können wir auf eine separaten Stromzähler bestehen?
b) Ist es sinnvoll, sich über die Rechtmäßigkeit seiner Kellerwohnung zu erkundigen (und wo?) und evtl. rechtliche Maßnahmen daraus abzuleiten?
c) Ist einer aus den vorgenannten Gründen eine fristlose Kündigung möglich (z.B. Schlüsselrückbehalt, fehlende Abrechnungen)?
d) Ist bei bei einem Auszug möglich, aus den vorgenannten Gründen (zurückbehaltene Schlüssel, unkorrekte Abrechnungen, zus. Einbau einer zugeschnitten Einbauküche) den Vermieter in Regress zu nehmen?
e) Gelten unter Zeugen mündliche Nebenabreden (z B. Winterdienst) , wenn im Mietvertrag schriftlich aufgeführt wird?:
"Weitere Vereinbarungen sind nicht getroffen. Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages müssen schriftlich erfolgen.

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:


1. a) ja
b) nicht im laufenden Mietverhältnis; Ihnen steht allerdings ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen zu, vgl. BGH, Urteil v. 29.03.2006 – VIII ZR 191/05
c) die Nebenkostenabrechnung muss nachvollziehbar sein.
d) ja, siehe 1b)
e) von einem Betrag der voraussichtlichen Erstattung bis zur Summe der gezahlten NK in 2007
f) nein
g) nach einem Auszug haben Sie kein Druckmittel mehr, in Form der laufenden Vorauszahlungen; nach Beendigung können Sie nur auf Erstattung klagen. Daher bietet sich jetzt an, von dem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen, wenn Sie in eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter eintreten wollen.

2. a) aktuell noch nicht
b) nein
c) nein
d) entfällt

3. a) Diese Frage ist nicht einfach zu beantworten. Nach Ihrer Schilderung würde ich Ihnen zunächst raten, den Strom tatsächlich anteilig als Pauschale zur formulieren, so wie es der Vermieter selbst behauptet. Dies reduziert Ihr Risiko. Geht der Vermieter darauf nicht ein, haben Sie m.E. einen Anspruch auf einen eigenen Stromzähler.
b) Dies kommt darauf an, was Sie mit dem Ergebnis dieser Erkundigung bezwecken wollen.
c) Die Gründe für eine fristlose Kündigung ergeben sich aus §§ 543, 569 BGB. Die (bislang einmalige) Nichtabrechnung stellt nach meiner Ansicht keinen wichtigen Grund dar. Denn Ihnen steht dafür das Zurückbehaltungsrecht zu. Das Recht auf alleinigen Besitz des Schlüssels zur Mietsache ist allerdings unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages. Ein Verstoß hiergegen stellt eine erhebliche Vertragsverletzung des Vermieters dar, die den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wie das AG Heidelberg – allerdings im Jahr 1978 – entschieden hat (ZMR 1978, 239). Vorliegend wäre allerdings zu prüfen, ob der Vermieter nicht ein Recht an einem eigenen Schlüssel haben könnte, um in seine eigene Kellerwohnung zu gelangen. Ein Hausfriedensbruch des Vermieters berechtigt den Mieter zur außerordentlichen Kündigung (Schmitt-Futterer, MietR-Kommentar, § 543 Rz. 182).
d) Nur wenn dadurch ein Schaden entstanden ist und eine Anspruchsgrundlage besteht, die eine Ersatzpflicht des Vermieters regelt. Diese Umstände sehe ich in Ihrer Aufzählung nicht.
e) Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass Abänderungen eines formbedürftigen und formgerecht abgeschlossenen Vertrages ebenfalls der vorgeschriebenen Form bedürfen. Dabei soll unbeachtlich sein, ob sich die Änderung auf einen wesentlichen Vertragspunkt oder nur auf sog. Nebenabreden bezieht. Die Formbedürftigkeit von Vertragsänderungen eines Mietvertrages wird allerdings unterschiedlich beurteilt (vgl. Schmitt-Futterer, § 550 Rz. 41f. mit weiteren Nachweisen). Als Gegenargument einer Formbedürftigkeit angeführt, dass die Form des Mietvertrages einen Erwerbes des Objektes vor dessen Inhalt schützen soll, daher nur den Erwerber schützende Bestandteile formbedürftig seien.

In jedem Fall wäre unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben vorliegend zu berücksichtigen, weshalb mündlich vorgenommene Vertragsänderungen scheinbar einvernehmlich vereinbart wurden, die so nun zwischen denselben Parteien zur Überprüfung stehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -




Nachfrage vom Fragesteller 05.02.2009 | 20:14

Gestatten Sie mir eine Nachfrage:

zur Antwort 1b:
Verstehe ich das richtig: die Vorauszahlungen in 2007 sind erst einklagbar sind, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Welcher Sinn steckt dahinter?

zur Antwort 1e:
nochmal konkret: 6 Monate sind als NK-Vorauszahlung in 2007 geleistet worden. Könnte ich die nächsten 6 Monate die Vorauszahlungen zurückbehalten (gleiche Beträge)?
Wenn keine oder nur eine ungültige Abrechnung in 2008 folgt, kann ich die Vorauszahlung einbehalten?

zur Antwort 3a:
Welches Risiko würde sich bei mir reduzieren?. Auf was sollte der Vermieter eingehen? Ich will eine saubere Trennung von den allgemeinen- und Vermieter-Stromkosten unter Beibehaltung und Abrechnung von Vorauszahlungen. Selbst wenn ich dadurch höhere Stromkosten habe.

zur Antwort 3b:
Da seine Besuche inkl. Gästen mit erheblichen Lärmpegel verbunden, Haustüren nachts offen stehen, unsere Warmwasserversorgung in der Zeit nicht gewährleistet ist, interessiert es jetzt doch, ob er hier rechtmäßig ein Zweifamilienhaus in ein Dreifamilienhaus umgewandelt hat, zumal die Haustechnik dafür nicht ausgelegt sein dürfte
(WW-Versorgung).


Für Ihre Antwort im Voraus besten Dank


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.02.2009 | 09:22

Gerne beantworte ich Ihre Nachfragen, um etwaige Unklarheiten zu beseitigen:

zur Antwort 1b:
Verstehe ich das richtig: die Vorauszahlungen in 2007 sind erst einklagbar sind, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Welcher Sinn steckt dahinter?

Der Hintergrund ist, dass Sie im laufenden Mietverhältnis ausreichend durch das Zurückbehaltungsrecht geschützt sind. Im Übrigen darf ich auf die Ausführungen des Bundesgerichtshofes verweisen.

zur Antwort 1e:
nochmal konkret: 6 Monate sind als NK-Vorauszahlung in 2007 geleistet worden. Könnte ich die nächsten 6 Monate die Vorauszahlungen zurückbehalten (gleiche Beträge)?

Wie Sie meiner Antwort entnehmen können, ist eine konkrete Antwort nicht möglich. Es werden die verschiedensten Meinungen vertreten, inwieweit dieses Recht geht. Fest steht, dem Mieter steht ein ZBR zu. Ich habe Ihnen hier empfohlen, dieses bis zur Summe der für den nicht abgerechneten Zeitraum geleisteten Vorauszahlungen vorzunehmen (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 37). Es wird allerdings auch vertreten, dass dies vollständig möglich sei oder nur bis zur Höhe des tatsächlichen Überschuss. Beachten Sie, dass mit Abrechnung dieses Zurückbehaltungsrecht entfällt und ggf. die zurückbehaltenen Beträge der an sich für diesen Zeitraum geschuldeten Vorauszahlungen nachzuzahlen sind.

Wenn keine oder nur eine ungültige Abrechnung in 2008 folgt, kann ich die Vorauszahlung einbehalten?

Nur wenn keine Abrechnung auch für 2008 erfolgt, können Sie weiterhin bzw. auch die für 2008 geleisteten Vorauszahlungen einbehalten; anderenfalls können Sie anhand 2008 auch für 2007 Rückschlüsse ziehen und notfalls schätzen, sollte die Abrechnung 2008 Ihrer Meinung nach formell und/oder materiell rechtswidrig sein, besteht die Möglichkeit, dies im Klagewege zu klären.

zur Antwort 3a:
Welches Risiko würde sich bei mir reduzieren?.

Das Risiko für einen Verbrauch des Vermieters zu zahlen. Denn selbstverständlich sollte sich die Pauschale allein an Ihrem Verbrauch bemessen. Eine Pauschale berechtigt sodann weder zur Nachzahlung noch zu Erstattung.

Auf was sollte der Vermieter eingehen? Ich will eine saubere Trennung von den allgemeinen- und Vermieter-Stromkosten unter Beibehaltung und Abrechnung von Vorauszahlungen. Selbst wenn ich dadurch höhere Stromkosten habe.

Dann verbleibt nur der Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten für jede einzelne Verbrauchseinheit = Wohnung. Notfalls müssen Sie dies vor Gericht durchsetzen, wenn Sie weiterhin dort wohnen möchten und darauf bestehen, der Vermieter dagegen nicht. Einen Anspruch auf Einbau sollten Sie anhand Ihrer Sachlage konkret von einem Anwalt vor Ort prüfen lassen, denn nach Ihrer Schilderung waren Ihnen diese Umstände bei Mietvertragsschluss bekannt und sogar zum Teil im Mietvertrag aufgenommen, wenn ich Ihre Schilderung zutreffend interpretiere. Dies gilt es konkret zu prüfen.

zur Antwort 3b:
Da seine Besuche inkl. Gästen mit erheblichen Lärmpegel verbunden, Haustüren nachts offen stehen, unsere Warmwasserversorgung in der Zeit nicht gewährleistet ist, interessiert es jetzt doch, ob er hier rechtmäßig ein Zweifamilienhaus in ein Dreifamilienhaus umgewandelt hat, zumal die Haustechnik dafür nicht ausgelegt sein dürfte (WW-Versorgung).

Ich habe Ihr Interesse verstanden. Aber ob es sinnvoll ist, dass Sie dieses Interesse durchsetzen, kann ich hier leider nicht für Sie entscheiden. Dies ist eine persönliche Einschätzung, ob und wie Sie mit dem Vermieter zukünftig eine Lösung finden wollen, und keine rechtliche Frage, die ich im Rahmen dieses Forums für Sie beantworten kann.



Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.02.2009 | 13:36

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