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Schenkung einer Immobilie zwischen Eltern und Kindern

12.01.2009 17:24 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Hallo, ich habe ein paar Fragen, im Moment aber leider keine Möglichkeit, mich anderweitig direkt beraten zu lassen.

Gelten die neuen Steuerfreibeträge zwischen Eltern und Kindern nur für Erbschaften oder auch für Schenkungen ? Es geht um eine Immobilie.

Kann man als einziger, im Grundbuch eingetragener Eigentümer einer Immobilie die Vermietungs- oder
Verpachtungsangelegenheiten auch einem anderen Verwandten übertragen ( mit dessen Einverständnis ); und zwar demjenigen, von dem man die Immobilie als Schenkung erhält ? Gilt eine solche Regelung dann unwiderruflich bis zum Tod desjenigen, der die Vermietungs- oder Verpachtungsangelegenheiten übertragen bekommt, oder kann man dies auch verbindlich für einen Zeitraum von z.B. 20 Jahren festlegen ?
Könnte man im Rahmen einer Schenkung einer Immobilie eine Klausel einbauen, dass der Erwerber das Objekt für einen Zeitraum von z.B. 20 Jahren nur mit dem Einverständnis des Übergebers veräußern darf ?
Würden solche Bedingungen dann im zur Immobilie gehörenden Grundbuch stehen ?
Und schließlich, kann ich auch eine Immobilie geschenkt bekommen und als Eigentümer anstatt dem Übergeber im Grundbuch eingetragen werden,
wenn diese noch nicht abbezahlt ist; und wer müßte außer dem Übergeber und dem Übernehmer noch zustimmen ( die Bank natürlich, aber sonst ? )

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Die vollständige Steuerbefreiung eines Eigenheims wie beim Erbfall – die im Übrigen nur dann gilt, wenn der Erbe das Eigenheim 10 Jahre nutzt – gilt beim Erwerb unter Lebenden, also bei der Schenkung nicht. Zwischen Eltern und Kindern gilt hier lediglich ein Freibetrag von 400.000 €.

Die Verwaltung einer Immobilie können Sie grundsätzlich jedem übertragen, also auch dem Schenker. Zu beachten ist hier aber, dass zuerst die Schenkung vollständig abgewickelt werden muss und erst dann die Verwaltung übertragen wird. Ansonsten könnte ein sogenanntes unzulässiges Insichgeschäft vorliegen.

Die Verwaltung müsste rechtsgeschäftlich geregelt werden. Sie kann befristet oder unbefristet erfolgen. Wird kein Ende der Verwaltung vereinbart, so bleibt diese grundsätzlich bis zum Lebensende des Verwalters bestehen. Darüber hinaus würde sogar ein Erbe als Rechtsnachfolger Verwalter werden. Allerdings könnte die "Verwaltung" jederzeit, ggf. unter Einhaltung von Fristen, von beiden Seiten gekündigt werden. Auch eine Befristung auf 20 Jahre ist möglich. Allerdings wäre dann nur eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, es sei denn, es würde etwas anderes vereinbart.

Eine Klausel, dass eine Veräußerung nur mit Zustimmung des Schenkers stattfinden kann, ist wohl nicht möglich. Denn dann würde der "Schenker" nicht jegliches Recht am "Geschenkten" aufgeben und somit würde keine Schenkung vorliegen. Eine Möglichkeit, zu verhindern, dass das Haus an jemanden veräußert wird, der es nach Meinung des Schenkers nicht bekommen soll, ist, ein Vorkaufsrecht für den Schenker einzutragen. Im Falle einer Veräußerung hätte dann der Schenker das Recht, das Haus zu den Konditionen, zu denen das Haus an den Dritten verkauft würde, zu erwerben. Dieses Vorkaufsrecht könnte dann ins Grundbuch eingetragen werden. Allerdings hat diese Regelung wenig Sinn, da der Schenker dann das Geschenkte zurückkaufen müsste.

Grundsätzlich braucht ein Eigentümer von niemandem die Zustimmung, um sein Eigentum zu veräußern. Allerdings wird die Bank mit dem Hausbesitzer eine entsprechende Regelung getroffen haben, oder sie selbst – und nicht der Hausbesitzer – ist Eigentümer. Dann ist natürlich die Zustimmung erforderlich. Jedoch muss ansonsten grundsätzlich niemand zustimmen.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2009 | 23:02

Was heißt, die Verwaltung müsste "rechtsgeschäftlich" geregelt werden ? Wer kann dies tun ? Wohin muss man sich hierfür wenden ?
Was würde eine Kündigung "aus wichtigem Grund" rechtfertigen ?
Wenn ich mich nun darauf einlasse, dass die Verwaltung der Verpachtung vom Schenker übernommen wird, was gehe ich damit unter Umständen für Risiken ein bzw. wogegen muss ich mich auf jeden Fall absichern ?

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2009 | 23:03

Was heißt, die Verwaltung müsste "rechtsgeschäftlich" geregelt werden ? Wer kann dies tun ? Wohin muss man sich hierfür wenden ?
Was würde eine Kündigung "aus wichtigem Grund" rechtfertigen ?
Wenn ich mich nun darauf einlasse, dass die Verwaltung der Verpachtung vom Schenker übernommen wird, was gehe ich damit unter Umständen für Risiken ein bzw. wogegen muss ich mich auf jeden Fall absichern ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.01.2009 | 09:14

Sehr geehrter Fragesteller,

"rechtsgeschäftlich" bedeutet nichts anderes, als das Sie mit dem Verwalter einen Vertrag schließen müssen. Dies können Sie zwar grundsätzlich selbst machen. Allerdings rate ich Ihnen, damit Ihre Interessen bei dem Vertrag optimal berücksichtigt werden und später keine Schwierigkeiten auftreten, den Vertrag von einem Anwalt formulieren zu lassen.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Ob ein wichtiger Grund vorliegt oder nicht, kann also nur unter Betrachtung der Situation und des Falles gesagt werden.
Die Risiken bei einer Verwaltung durch den Schenker sind – wie bei jedem Vertrag – dass die Pflichten aus dem Vertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt werden. Hiergegen sind Sie zum einen schon durch die gesetzliche Schadensersatzpflicht abgesichert. Zum anderen können Sie sich durch vertragliche Regelungen absichern. Wie diese im Einzelnen auszusehen haben, kann aber im Rahmen dieser Plattform nicht beantwortet werden, da es wieder auf die konkrete Situation ankommt.
Abschließend rate ich Ihnen nochmals wegen der Komplexität der Sache, einen Anwalt aufzusuchen und sich von diesem direkt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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