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Kündigung wegen Eigenbedarf Mieter zahlt nicht mehr

| 11.01.2009 13:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Damen und Herren, mein Vater hat einem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt. Da der Mietvertrag seit über 5 Jahren besteht, hat uns eine Anwältin ein Kündigungsschreiben augesetzt mit einer Frist von 6 Monaten. Der Mieter zahlt seit 2 Jahren unregelmäßig bis teilweise gar nicht. Irgendwann kam er aber mit dem Geld wieder an und da mein Vater zu gutmütig ist, hat er dem Mieter nicht gekündigt und wenn überhaupt nur mündlich abgemahnt. Jetzt hat er ihm wegen Eigenbedarf gekündigt - da wir selbst einziehn möchten - innerhalb von 3 Monaten muss er, so stehts im dem Kündigungsschreiben, die rückständige Miete von mehr als 2 Monaten ausgleichen, sonst muss er die Wohnung Ende des 3ten Monats verlassen. Da der Mieter nicht sehr erfreut war über die Kündigung, zahlt er jetzt gar nicht mehr und ich fürchte da wird auch nichts mehr nach kommen. Kann man dem Mieter jetzt oben drauf abmahnen und ihm dann bei weiterem nicht zahlens eine fristlose Kündigung auf die andere drauf setzten? Ich befürchte, die Miete sehen wir sonst nie wieder. Bis wann müsste er dann ausziehen? Oder was kann man sonst machen?

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Abmahnungen und ggf. eine fristlose Kündigung sind während der Kündigungsfrist trotz der vorausgegangenen Eigenbedarfskündigung möglich, wenn zusätzliche Umstände eintreten, die diese Maßnahmen rechtfertigen. U.U. kann dies sogar sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass sich der Mieter gegen die Kündigungen verteidigt. Sie können dadurch die Beendigung des Mietverhältnisses auf mehrere Standbeine stellen.

Bei einer wirksamen fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis sofort, da dem Vermieter nicht zuzumuten ist, noch den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist abzuwarten. Der Vermieter hat mit Beendigung des Mietverhältnis dann einen Räumungsanspruch gegen den Mieter, § 546 BGB; d.h. der Mieter muss sofort ausziehen.

Zusätzlich sollten Sie die fälligen Mietrückstände gerichtlich geltend machen, wenn der Mieter nicht freiwillig zahlt; dazu bietet sich das Mahnverfahren an. Aus einem möglichen Räumungstitel gegen den Mieter haben Sie nämlich keine Möglichkeit, die Mietrückstände zu vollstrecken. Diese müssen gesondert eingeklagt werden. Dies sollte m.E. getrennt erfolgen, um eine mögliche Räumungsklage "schlank" zu halten und die Entscheidung zu beschleunigen; es entstehen allerdings zusätzliche Kosten.

Letztlich empfehle ich Ihnen sich weiter durch Ihren Anwalt vertreten zu lassen, da bei einer streitigen Beendigung eines Mietverhältnis viele Fehler passieren können, die die Sache ggf. unnötig verkompliziert oder verzögert. Ich weise insoweit daraufhin, dass die von Ihrem Vater gewählte Kündigungsfrist von drei Monaten gem. § 573c BGB zu kurz ist, wenn das Mietverhältnis seit mehr als fünf Jahren besteht.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2009 | 20:04

Sehr geehrter Herr Matthes,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Noch eine letzte Frage: was würden Sie nun in meinem Fall tun? Würden Sie mir raten, dem Mieter fristlos zu kündigen? Was soll ich genau tun? Und nur noch um Verständnis: der Mieter hat eine Kündigungfrist von 6 Monaten, nicht 3. Er hat eine Frist bis zu 3 Monaten die rückständige Miete zu zahlen, sonst muss er nach 3Monaten ausziehen. Somit sind eigentlich schon 2 Standbeine in der Kündigung aufgelistet: wegen Eigenbedarfs udn wegen rückständiger Zahlungen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.01.2009 | 11:05

Bitte haben Sie Verständnis, dass ich Ihnen aus der Ferne und nur mit unvollständiger Kenntnis der Umstände nicht raten kann, ob Sie im konkreten Fall erneut kündigen sollen oder nicht. Dazu müssen die Voraussetzungen der Kündigung konkret geprüft werden, da eine unberechtigte fristlose Kündigung u.U. auch Rechtsnachteile für Sie haben kann. Mir sind hier die Einzelheiten der Zahlungsrückstände und ob der Mieter ggf. Gegenrechte geltend macht, nicht bekannt.

Meine Empfehlung ist, die Sache in Gänze einem Rechtsanwalt vor Ort zu übertragen. Sparen Sie insoweit nicht am falschen Ende.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 14.01.2009 | 08:30

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"Musste die Anwort 5 Mal durch lesen bis ich sie verstanden habe"
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