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Kann ich nach dem Tod meiner Großmutter meinen hälftigen Anteil belasten ?

| 09.01.2009 00:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Anwälte,

ich besitze zusammen mit meiner Tante je einen halben Anteil an einem MFH.
Meine Großmutter kassiert bis jetzt und bis zu ihrem Tode die Mieteinnahmen.(Nutzniessung/Niessbrauchrecht)

Da ich nicht so viel Interesse an dieses Haus habe und mit der Familie nicht mehr in Kontakt stehe, würde ich gerne nach dem Tode meiner Großmutter meine Hälfte an meine Tante bzw. auf dem freien Markt verkaufen.

Ist dies möglich ?
Zudem hätte ich gerne gewusst, wie und ab wann ich Anspruch auf dieses hälftige Haus habe, ich stehe mit der Familie nicht in Kontakt und weiss daher nicht, ab wann m eine Oma Tod sein wird !

Meine Frage ist nun, ob ich 1.) : Zum Zwecke eines Darlehen meine Hälfte am Haus auch ohne Zustimmung meiner Tante als Sicherheit der Bank anbieten könnte auch noch, wenn meine Oma lebt ?

Und 2.): Kann ich, wenn garnichts geht, die Versteigerung meiner Hälfte am Objekt beantragen und falls beim ersten Termin der Versteigerung dies nix bringt (70 % Grenze) ich diese Versteigerung auch wieder zurückziehen kann ?

Ich bitte sie hier im Rahmen dieser Beratung meine ganzen Fragen zu beantworten.
Da ich nicht viel Geld habe, hätte ich gerne gewusst, ob ich das Objekt schon jetzt irgendwie zu Geld machen kann ?
Was würden sie mir hier raten ?

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:

Aus früheren Fragen von Ihnen sind mir ja schon die Eigentums- und Rechtsverhältnisse rund um das betreffende Grundstück bekannt.

Zuerst möchte ich auf die Teilfrage eingehen, ob Sie nach dem Tod Ihrer Großmutter Ihren Hausgrundstücksanteil an Ihre Tante verkaufen können.(das EFH ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gem. § 97 BGB und teilt demnach das rechtliche Schicksal der Hauptsache, also des Grundstücks; mit anderen Worten kann das Eigentum am Grundstück und am Haus nicht getrennt übertragen werden, so dass ich nachfolgend in Bezug auf die Übertragung oder Veräußerung immer von Grundstück sprechen werde).

Dies ist rechtlich kein Problem, da Sie als Eigentümer der Haushälfte gem. § 903 BGB grundsätzlich mit Ihrem Eigentum machen können, was Sie möchten, es sei denn Rechte Dritter würden beeinträchtigt. Da dies aber vorliegend nicht der Fall ist, ist eine Übertragung an die Tante möglich.

Hierzu würde ein notarieller Kaufvertrag bzw. Übertragungsvertrag von Nöten sein. Zusätzlich müsste die Übertragung im Grundbuch eingetragen werden.

Rein rechtlich könnten Sie den Grundstücksteil sogar schon zu Lebzeiten Ihrer Großmutter an Ihre Tante übertragen. Das Nießbrauchsrecht wird nämlich durch die Weiterveräußerung nicht beeinträchtigt und bleibt nach wie vor bestehen.

Im Ergebnis würde Ihre Großmutter in diesem Fall dann weiter von Ihrem Nießbrauchrecht Gebrauch machen dürfen, sprich weiter dort wohnen bleiben können und Ihre Tante würde Eigentümerin der mit dem Nießbrauchsrecht belasteten Grundstückshälfte werden.
Auch auf dem feien Markt könnten Sie die Grundstückshälfte veräußern, obwohl sich aufgrund des Nießbrauchsrechts wohl schlecht ein Käufer finden lassen wird. Dieses Nießbrauchsrecht würde gem. § 1061 BGB mit dem Tod des Nießbrauchers, also Ihrer Großmutter erlöschen und nicht etwa auf etwaige Erben Ihrer Großmutter übergehen.

Dies beantwortet auch bereits Ihre zweite Frage, Sie haben als Eigentümer natürlich ein Anrecht an dem Haus bzw. können dieses unter den oben aufgezeigten Maßgaben veräußern und zwar sofort, so dass Sie zumindest rechtlich nicht auf den Tod der Großmutter warten müssten, obwohl wie bereits ausgeführt zu Lebzeiten aufgrund des Nießbrauchsrechts ein verkauf wohl schlecht realisierbar wäre.

Nun zu Ihrer Frage bezüglich der Banksicherheit. Sie können Ihre Grundstückshälfte etwa mit einer Grundschuld oder Hypothek belasten und das auch ohne Ihre Tante um Zustimmung zu bitten. Dies ergibt sich direkt aus dem Gesetz und zwar für die Hypothek aus § 1114 BGB und für die Grundschuld aus §§ 1192 Abs.1 i.V.m. 1114 BGB.

Dies ginge aus oben genannten Gründen auch, wenn Ihre Großmutter noch von Ihrem Nießbrauch Gebrauch macht, also zu Lebzeiten Ihrer Großmutter. Durch das Nießbrauchsrecht wird Ihr Grundstücksanteil aus oben genannten Gründen (schlechte Veräußerbarkeit am freien Markt) aber als Sicherheit für die Bank erheblich an Wert verlieren.

Sicherlich können Sie auch die Versteigerung des Objekts beantragen. Dies ergibt sich rechtsdogmatisch daraus, dass das Miteigentum i.S.v. § 1008 BGB einen Sonderfall der Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff BGB darstellt.
Gem. § 749 BGB kann jeder Teilhaber, also jeder Miteigentümer, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

Diese Aufhebung wiederum erfolgt gem. § 753 Abs. 1 BGB bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung (und zwar im Sonderfall der sog. Teilungsversteigerung) und anschließende Teilung des Versteigerungserlöses unter den beteiligten Miteigentümern.
Bei der Teilungsversteigerung könnten Sie jederzeit Ihren Antrag auf Durchführung der Teilungsvollstreckung zurückziehen bis zum rechtskräftigen Zuschlag und müssten dann nur gegebenenfalls die Verfahrenskosten bis dahin tragen.

Somit könnten Sie schon jetzt das Objekt zu Geld machen, jedoch würde ich Ihnen dieses Vorgehen nicht raten. Im Ergebnis sollten Sie sich, wenn den ein Verkauf wirklich gewünscht ist, mit der Tante an einen Tisch gesetzt werden, ob diese den Grundstücksteil nicht kaufen will. Wenn Sie das nicht möchte, sollte auf die Teilungsversteigerung und die dort relativ schlecht zu erzielenden Versteigerungserlöse hingewiesen werden.

Im Ergebnis sollte dann ein freihändiger Verkauf auf dem freien Markt angestrebt werden, was auch aus Sicht Ihrer Tante am vernünftigsten wäre. Denn selbst wenn Sie die Veräußerung missbilligt, hat Sie grundsätzlich keine Möglichkeit um die oben genannte Teilungsversteigerung abzuwenden, so dass sie mit dem freien Verkauf grundsätzlich besser bedient ist.

Da sie auch schrieben, dass Sie nicht so vermögend sind, rate ich Ihnen aber dennoch an (um auf eine Ihrer letzten von mir beantworteten Anfragen Bezug zu nehmen), sich unter dem Hintergrund der Grundstücksveräußerung noch mal mit Ihrer Tante und Ihrer Großmutter zusammenzusetzen um anzusprechen, dass Sie zumindest teilweise an den Mieteinnahmen partizipiert werden wollen.

Dieses halte ich durchaus für vernünftig und sollte von Ihnen noch mal unter dem Gesichtspunkt zur Sprache gebracht werden, dass Sie finanzielle Mittel benötigen und vielleicht durch Ihre finanzielle Lage gezwungen werden könnten, den Verkauf Ihrer Grundstückshälfte notfalls im Wege der Teilungsversteigerung anzustreben, was für alle Beteiligten (außer für Ihre Großmutter) die schlechtere Wahl wäre.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagmorgen.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774


Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2009 | 01:47

Vielen Dank.

Da wie gesagt ich und meine Tante schon Eigentümer des Grundstücks und des Hauses sind, noch eine Nachfrage dazu.:

Sie schreiben was von "Aufhebung der Gemeinschaft"
Wie kann ich hier denn meine Tante mit legalen Mitteln unter Druck setzen, würde sie das denn irgendwie betreffen, so dass ich sie anregen kann, sich lieber gütlich mit mir zu einigen ?
Bezogen auf folgenden Text.:

"Sicherlich können Sie auch die Versteigerung des Objekts beantragen. Dies ergibt sich rechtsdogmatisch daraus, dass das Miteigentum i.S.v. § 1008 BGB einen Sonderfall der Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff BGB darstellt.
Gem. § 749 BGB kann jeder Teilhaber, also jeder Miteigentümer, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

Diese Aufhebung wiederum erfolgt gem. § 753 Abs. 1 BGB bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung (und zwar im Sonderfall der sog. Teilungsversteigerung) und anschließende Teilung des Versteigerungserlöses unter den beteiligten Miteigentümern.
Bei der Teilungsversteigerung könnten Sie jederzeit Ihren Antrag auf Durchführung der Teilungsvollstreckung zurückziehen bis zum rechtskräftigen Zuschlag und müssten dann nur gegebenenfalls die Verfahrenskosten bis dahin tragen.

Somit könnten Sie schon jetzt das Objekt zu Geld machen, jedoch würde ich Ihnen dieses Vorgehen nicht raten. Im Ergebnis sollten Sie sich, wenn den ein Verkauf wirklich gewünscht ist, mit der Tante an einen Tisch gesetzt werden, ob diese den Grundstücksteil nicht kaufen will. Wenn Sie das nicht möchte, sollte auf die Teilungsversteigerung und die dort relativ schlecht zu erzielenden Versteigerungserlöse hingewiesen werden."

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2009 | 02:01


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Als Druckmittel käme das bereits dargestellte Aufhebungsverlangen nach § 749 BGB in Betracht.

Wenn Sie es wünschen, können Sie nämlich die Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung) des Grundstücks betreiben bzw.einleiten. Da Sie diesen Antrag stellen könnten, könnten auch nur Sie diesen Antrag wieder zurücknehmen.

Ihre Tante müßte sich dann mit der Hälfte des Veräußerungserlöses einverstanden geben. Ein solcher Verkauf wäre eben nicht nur für Sie, sondern auch für Ihre Tante im Gegensatz zu einem normalen freihändigen Verkauf am Markt deutlich nachteiliger.

Da Ihre Tante die Zwangsversteigerung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit (wenn Ihre Tante in wirtschaftlicher Hinsicht vernünftig denkt, wovon ich ausgehe) verhindern will, wird Sie sich wohl mit einem freihändigen Verkauf eher einverstanden erklären, so dass Sie sich in Ruhe mit ihrer Tante zusammensetzen sollten und entweder eine gütliche Einigung erzielen sollten (Abkaufen des Grundstücksanteils durch die Tante für einen Preis, der in etwa zwischen dem am freien Markt erzielbaren und dem der Zwangsversteigerung liegt (ist ein Vorschlag, um die Sache schnell zu erledigen und nicht lange Käufersuchen zu müssen) oder gemeinsam einen geeigneten Käufer suchen, der einen vernünftigen Preis zu zahlen bereit ist.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen für Ihr Vorhaben viel Erfolg!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 09.01.2009 | 01:35

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich schrieb "(das EFH ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gem. § 97 BGB .......).

Ich meinte natürlich nicht "EFH", sondern "MFH".

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.01.2009 | 02:29

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