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Zwangsversteigerung Wohnung vom Sohn als Vermieter Bezahlt

28.12.2008 23:10 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Guten Tag!
Ich bebsichtige ein Haus mit späterem Erweiterungsbau (Einliegerwohnung mit seperatem Zugang) zu ersteigern.

In den Unterlagen war ein Mietvertrag mit folgendem Wortlaut.


Vereinbahrung Mietverhältnis zwischen Sohn und Vater.

Die Eltern bewohnen den vom Sohn finanziert und bezahlten Anbau und bezahlen eine Monatsmiete von 200€ incl. Nebenkosten. Kann auch durch Betreuung der Enkel verrechnet werden.

Der Sohn bewohnt mit Familie den Altbau und bezahlt eine Miete von 300€ incl. Nebenkosten welche durch Naturalien, Hausnebenkosten usw. verrechnet werden kann.
Der Sohn und dessen Familie verpflichten sich zur Pflege der Eltern.


Meine Fragen sind folgende:

Wenn das Gebäude mit Einlieger versteigert wird, bestehen dann trotzdem Ansprüche bzw. Rechte des Sohnes wegen des angeblich von ihm bezahlten Anbau?
Kann man die Behauptung des Sohnes vorher überprüfen lassen, falls dies für den weiteren Verlauf nach der Ersteigerung wichtig sein kann.

Ich bedanke mich schon im voraus für Ihre Mühe

Mit freundlichem Gruß
R.H.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Im Falle eines Erwerbes der Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung treten Sie in das bestehende Mietverhältnis ein. Mit dem Datum des Zuschlages sollten Sie den Mieter auffordern die Miete und Nebenkosten künftig an Sie zu überweisen. Weiterhin sollten Sie die vormaligen Eigentümer auffordern den Mietvertrag herauszugeben.

Durch den Erwerb der Immobilie steht Ihnen ein Kündigungsrecht gem. § 57a ZVG zu. Sie können das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Sie sollten hierbei darauf achten, dass die Kündigung dem Mieter nachweisbar zugeht. Hier kommt eine Zustellung durch einen Boten oder durch den Gerichtsvollzieher in Betracht.

In der Kündigung ist der Kündigungsgrund des Eigenbedarfes, soweit dieser vorliegt, anzugeben.

Kommt der Mieter der Kündigung nicht nach, wäre eine Räumungs- und Herausgabeklage zu erheben. Weiterhin sollten Sie in Betracht ziehen, dass Mietverhältnis bei zwei ausbleibenden Mieten, fristlos zu kündigen.

In dem zu führenden Prozess hat der Mieter dann nachzuweisen, dass entsprechende finanziellen Mittel erbracht wurden, was gerade in dieser Situation (Zwangsversteigerung) schwierig sein wird, insbesondere, wenn ein entsprechendes Wohnrecht nicht im Grundbuch bzw. nachrangig zu den Grundpfandrechten in Abt. III eingetragen wurden. Gleichwohl besteht hier ein gewisses Prozessrisiko. In jedem Fall hat der Mieter die Nebenkosten zu tragen.

Eine Ausräumung entsprechender Risiken ist schwierig. Soweit der Mieter im Vorfeld einen Baukostenzuschuss nachweisen kann, wobei eine solche Regelung schriftlich zu erfolgen hat, besteht das Risiko, dass im Falle einer Kündigung der nicht verbrauchte Teil zurückzuerstatten ist.

Soweit sich der Mieter weigert auszuziehen, sollten Sie einen Kollegen hinzuziehen. Ratsam ist jedoch bereits zur Kündigung einen Kollegen einzuschalten.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

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