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Mieter mindern Miete wg. Gewerbelärm im Haus, auf Verursacher abwälzen?

| 21.09.2008 12:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mirko Ziegler


Ich vermiete ein Haus in einem Mischgebiet mit drei Etagen. Im EG befindet sich ein Gewerberaum, im OG eine 3-Zimmer-Wohnung mit 76 qm, im DG eine 2-Zimmer-Wohnung mit 60 qm.

Als die beiden Mieter im OG und DG einzogen, war unten im EG ein Gewerbe eingemietet, das weder Lärm noch Geruchsbelästigung erzeugte.

Im Februar 2008 gab es im EG einen Mieterwechsel: eine Metallbauwerkstatt zog ein. Das Geschäft läuft immer besser und nun arbeitet der Metallbauer täglich von 7 Uhr an, manchmal sogar am Samstag von 8 Uhr an.

Die Mieterin im OG hat sich nun beschwert und möchten eine Mietminderung erwirken. Meine erste Frage ist also: Wie gehe ich mit diesem Mietminderungswunsch um?

Die Kaltmiete beträgt 650,- Euro, die Nebenkosten 120,- Euro.

Das Haus bekommt demnächst eine neue Heizung: Pellets statt Öl. Der Keller der Mieterin (ca. 12 qm) wurde zum großen Teil (ca. 10 qm) zum Pelletslager umfunktioniert. Dies ist bereits geschehen. Sie hat nun also nur noch 2 qm Keller zur Verfügung.

Als Trostpflaster habe ich ihr Bad renoviert: Badewanne, WC, Waschbecken, Fliesen an Wand und Boden neu und hübsch. Eine Mieterhöhung gab es deswegen nicht. Das alte Bad war wirklich hässlich, dunkel und die Fliesen und die Badewanne waren sehr angestoßen.

Ihr Mietminderungswunsch ist: 100 Euro weniger für die Lärm- und Geruchsbelästigung durch die Werkstatt im EG. 50 Euro weniger für die eingeschränkte Kellernutzung.

Anscheinend sind in solchen Fällen 20% Mietminderung für die Lärm- und Geruchsbelästigung üblich, für die eingeschränkte Kellernutzung sind wohl ca. 20 Euro üblich.

Die Mietminderung wird wohl von der Bruttomiete (Kaltmiete + NK) abgezogen?

Das würde bedeuten, dass ich die Bruttomiete um 174,- Euro absenke (20% von der Bruttomiete wegen Lärm- und Geruchsbelästigung (154,- Euro) plus 20 Euro für die eingeschränkte Kellernutzung). Da die Mieterin selbst 150 Euro vorgeschlagen hat, würde ich ihren Vorschlag also wohl am besten akzeptieren?

2.
Meine zweite Frage: Kann ich diese Mietminderung auf die Metallbauwerkstatt abwälzen? Offensichtlich habe ich mir mit der Vermietung an den Metallbauer ein Ei gelegt. Solange er dort seine Werkstatt hat, werde ich die Wohnungen im Haus nie mehr gut vermieten können. (Davon abgesehen habe ich mir in der Nachbarschaft wohl ein paar „Freunde“ gemacht, aber das kann ich leider nicht ändern.)

Mit dem Metallbauer habe ich keine Indexmiete o.Ä. vereinbart. Ich müsste also wohl über eine Änderungskündigung gehen.

Das EG hat folgende Aufteilung: 100 qm Werkstatt inkl. Büroraum und Dusche/WC sowie 50 qm überdachter, blickdicht eingezäunter und abschließbarer, aber nicht beheizbarer Lagerraum außen.

Die Kaltmiete beträgt 500,- Euro, die NK 150,- Euro jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.

Zum Vergleich für die Miethöhe: Das Haus steht in Konstanz am Bodensee, (m)eine Straßenseite ist Mischgebiet, die gegenüberliegende Wohngebiet.

Ob und wie (in welcher Höhe) könnte ich also die sinkenden Mieteinnahmen aus den Wohnungen (sobald der Mieter im DG von der Mietminderung im OG hört, wird er wahrscheinlich auch mindern wollen) auf den Metallbaubetrieb im EG abwälzen?

Bitte weisen Sie mich auf Formulierungen hin, die ich in den Benachrichtigungsschreiben an die Mieterin im OG und an den gewerblichen Mieter im EG benutzen sollte.

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes wie folgt:

Ihre erste Frage muss in erster Linie unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten beantwortet werden.
Zunächst ist richtig, dass bei einer Mietminderung die Bruttomiete inkl. aller Nebenkosten die Basis der Minderungsberechnung ist.

Die Ihrerseits angenommene Minderungshöhe (20% und 20 EUR) liegt im Rahmen dessen, was Gerichte für zulässig erachten.

In Anbetracht der Tatsache, dass die Mieterin einen recht günstigen Vorschlag gemacht hat, liegt es nahe, dass Sie diesen akzeptieren.

Sie sollten bei Ihrer Entscheidung auch bedenken, dass es durchaus Probleme bereiten kann einen neuen Mieter für die besagte Wohnung zu finden.

Es ist auch nicht sicher, dass Ihr „Trostpflaster“ als Gegenleistung oder Entschädigung für die Lärmbeeinträchtigung zu sehen ist.
Denn grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters, den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten.

Zu Ihrer zweiten Frage muss ich Ihnen leider mitteilen, dass Sie die Einbußen nur dann weitergeben können, wenn der Metallbauer vertragswidrig oder sonst nicht gesetzeskonform arbeitet (etwa Regelungen der BauNVO, des BImschG etc.) und hierdurch den Minderungsanspruch herbeigeführt hat.

Es lag ansonsten in Ihrem Verantwortungsbereich einen, für Ihre Mieter verträglichen, Gewerbetreibenden auszuwählen.
Einer Anpassung des Mietvertrages wird der Metallbauer allerdings zuzustimmen haben, wenn der Umfang der Arbeiten Vertragsbestandteil war und dieser Umfang ausgedehnt wurde.

Sie sollten demnach durch Verhandlungen mit dem Metallbauer eine akzeptablere Lösung finden.

Ich bedauere keine günstigere Antwort geben zu können.


An dieser Stelle sei der Hinweis erlaubt, dass diese Internetplattform eine eingehende, rechtliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vielmehr der ersten rechtlichen Orientierung dienen soll.
Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann das Ergebnis der juristischen Bewertung beeinflussen und sogar zu einem völlig gegensätzlichen Ergebnis führen.

Gern können Sie mich bei Rückfragen oder einer gewünschten Interessenvertretung kontaktieren.


Mit freundlichen Grüßen



Mirko Ziegler
Rechtsanwalt



Am Kabutzenhof 22
18057 Rostock

fon : 0381-25296960
fax : 0381-25296961
mail: ziegler@mv-recht.de
web: www.mv-recht.de

Nachfrage vom Fragesteller 21.09.2008 | 14:14

Sehr geehrter Herr Ziegler,

vielen Dank für Ihre schnelle und verständliche Antwort.

Sollte ich irgendeine (Standard?-)Formulierung bei dem Benachrichtigungsschreiben an meine Mieterin berücksichtigen? Oder würde etwas Formloses reichen, in der Art:

Hiermit teile ich Ihnen mit, dass die Miete ab Oktober 2008 xxx Euro gemäß Ihrem Vorschlag beträgt.

Ich frage, weil ich Angst habe, dass seitens der Mieterin evtl. noch weitere Mietminderungswünsche hinterherkleckern könnten.

Vielen Dank und herzliche Grüße,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.09.2008 | 14:42

Sehr geehrte Fragestellerin,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage.

Die meiste Rechtssicherheit auf beiden Seiten haben Sie, wenn Sie einfach eine Änderung des Mietvertrages schriftlich fixieren.

Dabei ist auf der einen Seite auf den neuen Mieter einzugehen, also die Tatsache, dass nunmehr Umstandsänderungen infolge des neuen Mieters eingetreten sind. Auf der anderen Seite ist der neue Mietzins zu vereinbaren. Sollten Sie nicht den gesamten Mietvertrag neu aufsetzen wollen, empfiehlt sich in § 1 der Mietvertragsänderung auf den bestehenden Mieetvertrag einzugehen und zwar in der Weise, dass eine Modifizierung erfolgt und kein neuer Vertrag geschlossen wird.


Ich hoffe IHre Nachfrage beantwortet zu haben. Bei weiteren NAchfragen oder gewünschter Interessenvertretung kontaktieren Sie mich gern per e-mail.


Mit freundlichen Grüßen

M. Ziegler
Rechtsanwalt

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