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Starre Fristenregelung der Schönheitsreparaturen?

12.09.2008 13:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Guten Tag,
es sind zwar schon viele Fragen zum Thema Schöheitsreparaturen gestellt worden, hier trotzdem eine weitere zu meiner Situation.
Vielen Dank für Ihre Mühe!

Allgem. Daten:

Mietwohnung 62 qm, renoviert übernommen
Mietvertrag vom 4.1.00
Auszug zum 31.10.08


Auszug aus dem Mietvertrag:

§8 Schönheitsreparaturen/ Bagatellschäden
1. Unter Berücksichtigung der in §3 Ziff. 1 festgelegten Mietzinshöhe übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten der Mieter...

2. Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen...

3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch zum Ende des Mietsverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristeplan erforderlichen Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen verlangen...
Als angemessene Zeitabstände ... gelten:
- für Küchen, Bäder/Duschen und WC alle 3 Jahre
- für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen alle 3 Jahre

4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, hat der Mieter die nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Wahlweise kann der Vermieter verlangen, daß der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte...Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis der...
Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäftes ermittelt.


§22 Zusatzvereinbarungen (handschriftlich)
Der Mieter erklärt, daß die vorstehenden Vertragsbestimmungen einzeln durchgesprochen wurden. Er erkennt diese als sachgerecht und für beide Parteien interessengerecht an.


Meine Fragen:
1. Ist durch die Formulierung "kann der Vermieter fordern" eine starre Fristenregelung nicht mehr gegeben?

2. Falls die vorliegende Fristenregelung wirksam ist und ich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet bin: der Vermieter möchte den neuen Mieter die Wohnung nach seinen Wünschen streichen lassen und verlangt eine Abstandszahlung von mir. Da ich meine, eigentlich nur zu Schönheitsreparaturen in Eigenleistung verpflichtet zu sein, habe ich dem Vermieter einen entsprechenden Betrag vorgeschlagen (Materialkosten + Arbeitszeit zu 10 €/h, 16 Std veranschlagt). Dies wurde als zu niedrig erachtet und ein doppelt so hoher Betrag auf Basis eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes gefordert (fachgerechte Ausführung!?). Der Kostenvoranschlag des Malers des Vermieters liegt etwa 2-3 x höher als der Betrag, den ein Nicht- Fachbetrieb vor 2 Jahren für das Streichen der Wohnung verlangt hat (an der adäquaten Ausführung hatte der Vermieter anläßlich einer kürzlichen Besichtigung nichts auszusetzen. Insgesamt wurde bestätigt, daß die Wohnung wenig abgenutzt/ verwohnt ist). Was ist die Basis für die Abstandszahlung?

3. Vom Vermieter wird zur Rechtfertigung der Forderung angeführt, er habe während der bisherigen Vertragslaufzeit keine Mieterhöhung durchgeführt. Ist zur Beurteilung der Angemessenheit einer Miethöhe der offizielle Mietspiegel oder die in einem bestimmten Stadtteil erzielbare Miete maßgeblich?

4. Was bedeutet die Zusatzvereinbarung für mich?
12.09.2008 | 15:20

Antwort

von


(816)
Langener Landstraße 266
27578 Bremerhaven
Tel: 0471/ 483 99 88 - 0
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:


1.) Starre Fristenregelung


Bei der diesbezüglichen Regelung in Ihrem Mietvertrag handelt es sich um eine starre Fristenregelung, wie eine Auslegung der entsprechenden Klausel gem. §§ 133,157 BGB ergibt. Ein solcher starrer Fristenplan ist gemäß gefestigter BGH-Rechtsprechung unwirksam ( vgl. etwa BGH Urteil vom 05.04.2006 , Az. VIII ZR 178/05 ).

Der Fristenplan in dem betreffenden Mietvertrag muss, damit er der Inhaltskontrolle des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standhält, so formuliert sein, dass er Richtliniencharakter aufweist, von welcher im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand des Mietobjekts abgewichen werden kann.

Die o. g. Klausel enthält zwar den Hinweis, dass die "nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Schönheitsreparaturen" durchzuführen seien, aus der Sicht des verständigen Mieters ist hieraus jedoch nicht zu erkennen, dass der tatsächliche Renovierungsbedarf entscheidend sei und es Ausnahmen von dem Fristenplan geben könne. Insoweit wird nämlich die Angemessenheit widersprüchlicher Weise nicht im Einzelfall festgestellt (also nicht nach dem Grad der Abnutzung) sondern nach dem unter 3. aufgeführten Fristenplan.
Auf dieses Auslegungsergebnis deutet auch der Punkt 4. am Anfang hin, wonach die Schönheitsreparaturen nach “dem vorhandenen Fristenplan“ durchzuführen sind.
Hieran ändert auch die Formulierung kann nichts, da der Vermieter hierdurch einen entsprechenden Anspruch erhalten würde (gesetzt der Fall der Fristenplan wäre wirksam), so dass diese Formulierung in der Rechtsfolge der Formulierung “Der Mieter ist verpflichtet“ gleichkäme. Der Vermieter wird nämlich regelmäßig sein durch solch eine Klausel eingeräumtes ermessen dahingehend ausüben, dass nach dem Fristenplan zu renovieren ist.
Für dieses Auslegungsergebnis spricht zudem, dass § 8 Nr. 2 MV bezüglich der Kosten der kleinen Instandhaltungen dann zu übernehmen sind, wenn diese “erforderlich“ sind.
Bezüglich Schönheitsreparaturen wird jedoch an keiner Stelle von einer Erforderlichkeit, sozusagen als Ausweichtor für eine starre Fristenregelung, gesprochen.


2.) Renovierungskosten


Grundsätzlich haben Sie insoweit Recht, dass die Schönheitsreparaturen durch den Mieter, soweit möglich, selber durchzuführen sind. Geschuldet ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung eine Arbeit mittlerer Art und Güte. Somit würde „Hobbyheimwerkerniveau“ ausreichen.

Sollte der Mieter hierzu nicht in der Lage sein, ist die Inanspruchnahme eines Fachbetriebes rechtmäßig. Wenn der Mieter in Eigenregie die Schönheitsreparaturen (Voraussetzung ist natürlich, dass diese fällig sind) ordnungsgemäß durchführt, dann hat der Vermieter auch keinen Anspruch auf Beauftragung eines Fachbetriebes. Sollten Sie also nicht bereits sein, den vom Vermieter beauftragten Maler zu bezahlen, dann sollten Sie noch schnell die Renovierungen selber durchführen (entweder selbst oder durch Fachbetrieb) und das geleistete Geld vom Vermieter zurückfordern. Da ich aber davon ausgehe, dass die Fristenregelung unwirksam ist, sind Sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.


3.) Mietspiegel


Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist regelmäßig auf den Mietspiegel abzustellen. Insoweit kommt es auf den Stand der Konkretisierung an. Gem. § 558c Abs. 1 a.E. BGB kann de Mietspiegel auch wirksam für den Teil einer Gemeinde erstellt bzw. anerkannt werden. Darüber hinaus stehen die Renovierungskosten für sich und haben grundsätzlich nichts mit nicht durchgeführten Mieterhöhungen zu tun. Das Verlangen Ihres Vermieters geht in die Richtung einer nachträglichen Mieterhöhung, die vorliegend nicht zur Beantwortung steht.


4.) Zusatzvereinbarung


Diese Klausel bedeutet eine Konkretisierung, dass die Klauseln einzeln durchgesprochen wurden, was aber nichts an der Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit einzelner Klauseln ändert. Selbst wenn Sie z.B. den starren Fristenplan als sach- und interessengerecht ansehen, bleibt dieser gem. § 307 BGB unwirksam.


Nachfolgend habe ich Ihnen die wichtigsten Bestimmungen zum besseren Verständnis beigefügt:


§ 307 BGB , Inhaltskontrolle

(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.



§ 558c BGB , Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
(4) 1Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. 2Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.




Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Sehr gerne stehe ich Ihnen für eine weitergehende Vertretung im Wege der Mandatierung zur Verfügung.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Nachmittag und ein schönes sonniges Wochenende.


mit freundlichem Gruß

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

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