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Erhöhte Betriebskostenabrechnung / Zukünftige Warmmiete

31.07.2008 19:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir (2-Personenhaushalt, beide berufstätig) sind Mieter einer 3 Zimmer Wohnung mit ca. 77m² in Baden-Württemberg.
Die Kaltmiete beträgt Euro 495,- zzgl. Nebenkostenvorauszahlung von Euro 100,-. Warmmiete damit insagesamt Euro 595,-
Wir haben seit ca. 14 Monaten das Problem, dass der Wasserdruck des Kaltwassers sehr gering ist.
Dies äußert sich darin, dass wir nicht mehr richtig duschen können, da man sich entweder zu heiss duschen muss, oder der Druck des Wassers viel zu gering ist.
Auch beim täglichen Händewaschen, etc. ist das sehr bedauerlich und nervig.
Dies haben wir auch etliche Male unsererm Vermieter / Hausverwaltung mitgeteilt. Ein paar mal waren Techniker (Sanitärtechnik, etc.) in unserer Wohnung, jedoch konnte kein Mangel festgestellt werden. (Warum auch immer..??)
Mehrmaliges Nachauffordern unsererseits verhalf uns nicht zu einer Besserung, daher haben wir die Miete 2 Monate lang um Euro 95,- gekürzt.
Danach wurde uns mitgeteilt, dass uns, wenn wir die Miete nicht mehr vollständig zahlen, gekündigt wird.
Also haben wir eingelenkt und die Miete weiterhin in vollem Umfang bezahlt. (Die bisherige Kürzung wurde vom Vermieter so akzeptiert.)
Dennoch gaben wir nicht nach und so kamen noch mehr Techniker, für die wir uns auch immer extra frei nehmen mussten um die Leute in Empfang zu nehmen und prüften die Sachlage.
Letztendlich wurde von mehreren Sanitärtechnikern, die der Vermieter geschickt hat, bestätigt, dass ein Mangel vorliegt.
Wandkacheln wurden Im Badezimmer geringfügig aufgeschlagen, aber nichts gefunden, ausser dass der Druck viel zu niedrig ist.
Im Endeffekt kam heraus, dass sich ein weiterer Mieter unseres Hauses über das heisse Wasser und damit fehlende Kaltwasser, ebenfalls beschwert hat.
In der Tiefgarage wurden die Sanitärtechniker nach ca. 5 Wochen zum Schluss fündig und konnten ein verstopftes Wasserrohr als Ursache ausmachen.
Wassertechnisch ist nun alles in Ordnung.

Nun zur eigentlichen Frage:
Die Betriebskostennachzahlung beträgt nun stolze Euro 1.792,- für das vergangene Jahr.
Mehrere Techniker, die wie obig geschildert bei uns in der Wohnung waren, haben uns zugestimmt, dass dieese erhöhten Kosten vom Defekt her rühren könnten.
(Wasseruhren etc. wurden als weitere Defekte von der Firma Metrona ausgeschlossen.)
Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung soll sich von Euro 100,- auf Euro 275,- (!!) erhöhen.

Der Vermieter, der während der letzten Tage (Fehlersuche) noch verlauten liess, man werde sich schon einig, bietet uns nun einen Einmalbetrag von Euro 300,- aufgrund der "Warmwassersituation" an.
Somit Nachzahlung bisher Euro 1.792,- und nun 1.492,-
Aufgrund der Tatsache, dass wir uns über 1 Jahr lang TAGTÄGLICH mit dem Defekt konfrontiert sahen und der Empfang der Techniker auch mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden war, erscheint uns das absolut nicht fair..

Was können wir nun tun, bzw. was wäre angemessen?
Haben wir überhaupt Anspruch auf etwas?
Eine dermassen hohe Mieterhöhung würde uns obendrein finanziell das Genick brechen.. :(

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen,

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für die eingestellte Frage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten möchte:

Sie sollten die Erhöhung der Betriebskosten zurückweisen und ein entsprechendes Gespräch mit dem Vermieter suchen. Eine solche Erhöhung kann der Vermieter dann geltend machen, wenn aufgrund des vergangenen Abrechnungszeitraums ersichtlich ist, dass die Nebenkosten in der Folgezeit ähnlich bleiben werden. Bei Ihnen liegt der Sonderfall vor, dass der Posten des Wasserverbrauchs aufgrund der Beseitigung der Störung wieder auf ein "normales" Niveau sinken wird. Dies ist entsprechend so zu erwarten. Sie sollten sich ggf. an dem Durchschnitt der vergangenen Abrechnungszeiträume orientieren. Angemessen ist eine Betriebskostenvorauszahlung nur dann, wenn wenn sie den zu erwartenden Kosten unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit entspricht (vgl. § 560 Abs.4 BGB)

Der Verbrauch, der über den durchschnittlichen Verbrauch hinaus geht, dürfte dem Vermieter zuzurechnen sein. Diesem wäre es dann vorbehalten, ggf. die beauftragten Unternehmen wiederum in Regress für mögliche Schäden zu nehmen. Dies berührt Sie jedoch nicht.

Ich empfehle Ihnen, die Abrechnung ggf. durch einen Kollegen vor Ort genau prüfen zu lassen. Die vorherigen Abrechnungen sollten ihm ebenfalls vorgelegt werden. Im übrigen hoffe ich, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

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