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Nutzung Gemeinschaftfläche

25.07.2008 17:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


1993 wurde ein "Reihenendhaus mit angrenzender Garage" als Eigentumswohnung erworben. Die Anlage besteht aus drei "selbständigen Häusern" mit jeweils einem Vorgartenbereich. Der Bereich vor der Garage bis zur Straße, etwa 5 m lang und ca. 2,50 m breit wurde durch mich auf meine Kosten gepflastert, da der Bauträger bei der Erstellung der Außenanlage Konkurs angemeldet hatte. Nach Fertigstellung der Straße 2007 (bis dahin Baustraße) mußte die Garagenzufahrt und der Vorgartenbereich komplett erneuert und dem neuen Straßenverlauf in der Höhe angepaßt werden. Auch dies erfolgte auf eigene Rechnung.
In der Teilungserklärung ist nur der umbaute Raum (Garage und "Haus") Sondereigentum. Somit die Zufahrt und der Vorgartenbereich der "Häuser" Gemeinschaftseigentum. Da die Gemeinschaftsordnung zur Nutzung und Pflege der Gemeinschaftseigentum sagt: " Die Verantwortung für Pflege und Unterhaltung der Vorgärten wird von den Wohnungseigentümern anteilig wahrgenommen und erstreckt sich auf die Flächen, die an ihr Sondereigentum angrenzen. Die Gestaltung der Vorgärten ist jedem Wohnungseigentümer freigestellt, jedoch ist ein ordentlicher Zustand zu gewährleisten."
Zwei der Wohnungseigentümer haben einen kleinen Teil des Vorgartens auf ihre Kosten so gestaltet, daß eine Terrasse (Holzboden) mit einer Pergola und einem begrünten Sichtschutzzaun zur Straße ca. 1,20m vorhanden ist, auf der sich im Sommer ein Tisch und 2-4 Stühle befinden. Der dritte Wohnungseigentümer hat vor seinem "Haus" im Vorgarten, gem. Teilungserklärung als Sondereigentum, einen Kfz-Stellplatz für sich.
Anmerkung: Ein WEG-Verwalter ist seit 1997 nicht mehr bestellt, die Verwaltung der Finanzen erfolgt treuhänderisch durch einen Miteigentümer. Die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft hat sich seit 1993 nicht verändert.
Die Fragen die sich ergeben sind:
1. Kann nach 15 Jahren verlangt werden daß ein Auto; in der Regel nach Feierabend; nicht mehr vor der Garage abgestellt werden darf ?
2. Müßten die Terrassen, wenn es ein Eigentümer eines "Nachbarhauses" verlangt, nach ca. 14 Jahren "zurückgebaut" werden, bzw. darf sie ein Eigentümer an dessen Sondernutzungsrecht es angrenzt nutzen?
25.07.2008 | 21:03

Antwort

von


(257)
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit darf ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Frage Stellung nehmen wie folgt:


Ihre erste Frage würde ich verneinen. Grundsätzlich dürfen Vorgärten, die definiert sind als Abstandsflächen zwischen der Straßenlinie oder Straßengrenze und der vorderen Fluchtlinie des Gebäudes, als Fahrradplätze, Stellplätze etc. errichtet werden, wenn die übrige Gartengestaltung nicht erheblich beeinträchtigt wird. Das heißt Sie dürfen das Auto dort abstellen.

Dementsprechend ist auch die zweite Frage zu verneinen.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Gestaltung bedenkenlos ist.

Um die Frage abschließend zu beurteilen, müsste man wissen, welches Argument der Eigentümer, der das Verbot bzw. den Rückbau begehrt vorbringt.

Ich hoffe Ihnen hiermit vorerst weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 30.07.2008 | 14:19

Sehr geehrte Frau Hein,
zunächst einmal vielen Danke für die schnelle Antwort.
Mir ist aber noch nicht ganz klar geworden worauf sich das Recht begründet, die als Gemeineigentum anzusehenden Flächen individuell durch einzelne Miteigentümer zu nutzen; z.B. wenn mein Auto vor der Garage abgestellt ist, kann diese Fläche kein anderer nutzen.
Bisher hat kein Miteigentümer den Rückbau des Terassenplatzes konkret gefordert, aber die Andeutung von ihm "es sieht aus wie ein Biergarten" läßt dies nicht ausschließen.

Ich bitte Sie mir mitzuteilen, ob es so etwas wie "Bestandschutz" oder "Gewohnheitsrecht" als Rechtsgrundlage im vorliegenden Fall gibt.

Für Ihre Antwort bedanke ich mich im voraus und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2008 | 19:16

Sehr geehrte/r Fragesteller/in
hiermit nehme ich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:
Der Anspruch ergibt sich aus der von Ihnen zitierten Teilungserklärung. Danach kann jeder Eigentümer anteilig den Vorgarten nach Belieben gestalten.
Voraussetzung ist danach, dass der ordentliche Zustand gewährt wird. Das Argument, es sähe aus wie in einem Biergarten, mag man dahingehend deuten können, dass dieses Erfordernis wohl nicht mehr gegeben ist. Aber solange noch keine konkrete Forderungen gestellt worden sind, brauchen Sie meiner Meinung nach keine Bedenken zu haben.
Bestandsschutz gibt es. Dieser Begriff wird vornehmlich im – öffentlichen – Baurecht verwendet. Hier würde ich allerdings mit zulässiger Rechtsausübung argumentieren, also Vertrauensschutz, Verwirkung. Das heißt die Forderung etwas zu entfernen wäre nicht mehr zulässig, weil Sie darauf vertrauen durften, dass keine derartigen Ansprüche mehr geltend gemacht werden.
Ich hoffe Ihnen mit dieser meiner Antwort dienlich geworden zu sein und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Astrid Hein
Rechtsanwältin

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