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Wohnungsverkauf nach Trennung

18.07.2008 09:29 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Ich habe mit meiner Freundin mehr als 10 Jahre zusammengewohnt.
Wir sind nicht verheiratet. Wir haben gemeinsam eine Wohnung vor Jahren gekauft: Ich zu 60%, Sie zu 40% (diese Anteile sind so im Grundbuch eingetragen) Wir haben unterschiedlich viel Eigenkapital eingebracht und die monatlichen Darlehensraten jeweils zur Hälfte getragen.
Ich möchte die Wohnung gerne behalten und ihr die 40% abkaufen.

a) welche Möglichkeiten habe ich sie zu zwingen die Wohnung zu verlassen, wenn sie nicht freiwillig ausziehen will ?
b)welche Möglichkeiten habe ich die Wohnung komplett zu kaufen wenn sie nicht bereit ist zu verkaufen ?
c)Als letzte Option würde ich sehen die Wohnung komplett zu verkaufen, welche Möglichkeiten habe ich hier ?
d) habe ich noch anderweitige Verpflichtungen gegenüber ihr ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Zwischen Ihnen und Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin besteht eine Gemeinschaft nach § 741 BGB.

a)
Durch Stimmenmehrheit kann nach § 745 Abs. 1 BGB eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstandes entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen, § 645 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Da Sie mit 60 % den größeren Anteil besitzen, haben Sie auch die Stimmenmehrheit, sofern zwischen Ihnen nichts anderes vereinbart ist.

Der Gegenstand der Mehrheitsentscheidung kann nur eine ordnungsgemäße Verwaltung oder Benutzung sein.

Das Gebrauchsrecht bestimmt § 743 Abs. 2 BGB. Danach ist jeder Teilhaber zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstandes insoweit befugt, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird.

Das Maß des Gebrauchs kann aber durch eine Verwaltungsregelung gemäß §§ 744, 745 BGB eingeschränkt werden. In diesem Fall gilt § 745 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, der besagt, dass das Recht des einzelnen Teilhabers (Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin) auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzung nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden kann.

Somit können Sie durch Mehrheitsbeschluss Ihr ehemalige Lebensgefährtin die weitere Nutzung der Wohnung untersagen.

Sie sind dann allerdings verpflichtet, Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin dafür eine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Diese dürfte bei 40 % der zu erzielenden Miete liegen.


b)
Sie haben keine Möglichkeit die Wohnung komplett zu kaufen, wenn Ihre ehemalige Lebensgefährtin nicht freiwillig bereit ist ihren Anteil auf Sie zu übereignen. Nach § 747 BGB kann jeder Teilhaber über seinen Anteil frei verfügen.

c)
Durch Mehrheitsbeschluss ist ein Verkauf der Wohnung nicht möglich, da dies nicht mehr von der ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung gedeckt ist.

Jeder Teilhaber kann nach § 749 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

Dies führt zwangsläufig zur Auseinandersetzung über das Gemeinschaftseigentum.

Sollte eine einvernehmliche Lösung nicht erfolgen, kann an einem Grundstück die Aufhebung ohne Titel durch Versteigerung durchgesetzt werden, wenn der Antragsteller (in dem Falle Sie) als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen ist, was Vorliegend der Fall ist.

Ein eigenmächtigen Verkauf können Sie allein nicht erreichen, da über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen nach § 747 Satz 2 BGB nur alle Teilhaber gemeinsam verfügen können und somit die Zustimmung Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin zwingend erforderlich ist.

d)
Jeder Teilhaber ist dem anderen Teilhaber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen, § 748 BGB.

Somit sind Sie verpflichtet im Verhältnis zu Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin die Kosten der Wohnung zu 60 % zu tragen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2008 | 08:25

zu a habe ich noch eine Frage (da ich von einem Anwalt die möglichkeit als nicht durchführbar erklärt wurde): Müssen bestimmte Voraussetzungen vorhanden sein damit ich die weitere Nutzung untersagen kann ? Wie gehe ich vor ? Wie lange dauert eine solches Verfahren ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.07.2008 | 02:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Der Inhalt der Regelung ergibt sich unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls aus § 745 Abs. 2 und Abs. 3.

Erste Voraussetzung ist, dass die begehrte Regelung auch von den Teilhabern beschlossen werden kann, so zB die Überlassung des gemeinschaftlichen Gegenstands gegen Ausgleichszahlung, auch die Übertragung der Verwaltung auf einen Teilhaber oder auf einen Dritten, nicht aber die Bestellung eines gerichtlichen Verwalters.

Zweite Voraussetzung ist, dass die begehrte Regelung nach billigem Ermessen dem Interesse aller Teilhaber entspricht.

Dies dügfte bei Ihen der Fall sein, da beide Teilhaber nach der Trennung auch regelmäßig räumlich voneinander getrennt leben wollen.


Drittens schließlich muss die Grenze des Abs. 3 gewahrt und eine übermäßige finanzielle Belastung des Anspruchsgegners vermieden werden.

Auch diese Voraussetzung dürfte vorliegen, da Sie bei Übernahme und alleiniger Nutzung der Wohnung Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin den Anteil der zu erzielenden Miete zahlen bzw. eine Abfindung zahlen.

Dieser Anspruch besteht, sofern nicht eine einvernehmliche Verwaltungsregelung getroffen worden ist, ohne Einschränkung und in jedem Fall. Voraussetzung ist nur, dass es einer dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechenden Regelung bedarf und dass diese Regelung weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung zustandekommt.

Durch entsprechenden Beschluss können Sie entscheiden, in dem Sie sich zusammensetzen, über die Regelung reden und letztendlich auf Grund Ihrer Stimmmehrheit festlegen dass Ihre ehemalige Lebensgefährtin die Wohnung verlässt. Als Gegenleistung muss geregelt werden, in welcher Höhe durch Sie eine Nutzungsentschädigung gezahlt wird.

Insbesondere wenn Ehegatten sich voneinander trennen, kann eine Neuregelung hinsichtlich der Verwaltung und Benutzung einer ihnen gemeinschaftlich gehörenden und bisher gemeinschaftlich genutzten Ehewohnung verlangt werden (BGHZ NJW 1983, 1845) - ganz herrschende Meinung.

Die nächstliegende Regelung besteht, wenn nur noch ein Ehegatte die Wohnung nutzt und nutzen will, in der Begründung eines Mietverhältnisses mit ihm. Eine billige Regelung kann aber - vor allem bei einem noch stark belasteten Grundstück - auch darin bestehen, dass der verbleibende Ehegatte für Kosten, Lasten, Zins und Tilgung aufkommen soll.

Die selben Grundsätze sind für die Auflösung einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft auch anzuwenden.

Wie lange ein Verfahren dauern wird, ist nicht abzuschätzen. Es empfiehlt sich allerdings eine einvernehmliche Lösung zu erzielen, um eine kostspieligen Prozess zu vermeiden.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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