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Immobilienkauf, was ist ein fortgeschrittener Verkaufsstand?

08.07.2008 21:04 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Wir haben Ende Januar 2008 einen notariellen Kaufvertrag über eine Immobilie abgeschlossen. Unter Anderem steht in der Präambel: Der Baubeginn soll erfolgen, sobald ein entsprechend fortgeschrittener Verkaufsstand erreicht ist.

Frage: Wie lange kann sich der Bauträger zeitlassen, bis dieser Verkaufsstand erreicht ist?
Ansonsten könnte sich ja der Bauträger unendlich Zeit lassen.

Sehr geehrte Ratsuchende,

leider haben Sie den Sachverhalt etwas knapp geschildert. Sie sagen, Sie haben einen Kaufvertrag über eine Immobilie abgeschlossen. Andererseits sprechen Sie von Baubeginn. Ich gehe daher davon aus, dass Sie einen notariellen Kaufvertrag über ein unbebautes Grundstück geschlossen haben und zusätzlich einen Bauvertrag über die Errichtung einer Immobilie. Sollte ich mit dieser Annahme falsch liegen, können Sie den Sachverhalt im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion klarstellen.

Wenn meine Annahme richtig ist, dann richtet sich der Baubeginn der Immobilie, die Gegenstand des Bauvertrages ist, nach dem Verkaufsstand bezüglich des Grundstücks. Diese beiden Verträge sind zu trennen.

Nach deutschem Recht kann man keine Immobilie, zum Beispiel ein Haus, kaufen. Man kauft stets das Grundstück und die Immobilie geht dann als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks auf den Eigentümer des Grundstücks über. Sie haben also keine Immobilie gekauft, sondern ein Grundstück und haben einen Bauvertrag über die Errichtung einer Immobilie geschlossen. Juristisch gesehen ist dieser Vertrag ein Werkvertrag.

Damit die Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück, das bebaut werden soll, einigermaßen geklärt sind, soll der Baubeginn erst erfolgen, wenn ein gewisser Verkaufsstand erreicht ist.

Eigentum an einem Grundstück kann nach unserer Rechtsordnung nicht alleine durch einen notariellen Kaufvertrag erworben werden. Notwendig für den Eigentumsübergang sind noch zwei weitere Elemente: Die Auflassung und die Eintragung.

Die Auflassung muss ebenfalls von beiden Parteien vor dem Notar erklärt werden. Üblicherweise geschieht dies zusammen mit dem Abschluß des Kaufvertrages. Ist dies geschehen, dann ist nur noch die Eintragung erforderlich. Diese wird vom Grundbuchamt vorgenommen. Dieser Vorgang kann eine ganze Weile dauern.

Nach meiner Auffassung ist daher ein fortgeschrittener Verkaufsstand erreicht, wenn der notarielle Kaufvertrag geschlossen, die Auflassung erklärt und der Eintragungsantrag gestellt wurde.

Um dies genau zu sagen, müsste man sich die Vertragsurkunde anschauen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte. Wenn Sie weitere Fragen haben, können Sie gerne von der Nachfragefunktion Gerauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Leyrer
Rechtsanwalt

Tel.: 0621/71897000
Fax: 0621/71897021
Email: manuel.leyrer@googlemail.com

Nachfrage vom Fragesteller 09.07.2008 | 17:31

Vielen Dank! Es ist ein Kaufvertrag über eine Doppelhaushälfte mit Grundstück.Das Grundstück ist noch nicht von der Fa.XY gekauft und eine Baugenemigung liegt auch nicht vor.
Da der Kaufvertrag schon im Januar 08 geschlossen wurde und noch nichts passiert ist, möchten wir das die Fa.XY den Vertrag aufheben und uns die Notarkosten usw. erstatten.Um die Fa. XY aufzufordern müssen wir wissen, wie lange Wartezeit besteht bei den Passus: Der Baubeginn soll erfolgen, sobald ein entsprechend fortgeschrittener Verkaufsstand erreicht ist.
Lt. Aussage vom Notar sind wir die einzigsten Käufer. Geplant sind 2 Doppelhh,1 Einzelh. und ca 16 Reihenh.
Wir hoffen auf Ihre Hilfe. Vielen Dank! Fam. Silberbach

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2008 | 21:40

Sehr geehrte Ratsuchende,

das Problem ist, dass der von Ihnen geschilderte Passus sehr schwammig und ungenau ist. Man kann aus diesem Passus jetzt leider keinen gesicherten Zeitraum herleiten, nachdem ein Rücktritt von Ihrer Seite möglich ist. Diese Prognose wäre unseriös.

Allerdings lässt sich sagen, dass es sehr ungewöhnlich ist, dass bisher gar nichts passiert ist. Es muss geprüft werden, woran diese Verzögerung liegt und warum das Grundstück noch nicht von der Firma XY gekauft wurde. Möglicherweise ist die fragliche Firma auch in Zahlungsschwierigkeiten. Dann ist schnelles Handeln geboten.

Um Ihnen zuverlässig zu sagen, welches Vorgehen geboten ist und ob ein Rücktritt zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll und auch möglich ist, muss ich den zwischen Ihnen und der Firma XY geschlossenen Vertrag prüfen.

Ich biete Ihnen an, dass Sie mir besagten Vertrag per Telefax zusenden und ich mir diesen ansehe.

Mit freundlichen Grüßen

Leyrer
Rechtsanwalt

Tel.: 0621/71897000
Fax: 0621/71897021
Email direkt: manuel.leyrer@googlemail.com
Email Kanzlei: info@fischer-anwaltssozietaet.de
Mobil: 0176/60894147

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