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Preisfindung bei einem eingetragenem Vorkaufsrecht

10.06.2008 12:23 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz


Wir sind Pächter eines 475 m² großen Wassergrundstückes. Mit uns sind noch 4 Pächter mit jeweils ca. 300-500 m² Gartenland. Wir haben alle ein eingetragenes Vorkaufsrecht
Unsere Grundstücke sind Teil eines 7.500 m² großen Seegrundstückes Dieses ist bebaut mit einer alten Villa. Dies alles ist im Naturschutzgebiet aber die Gebäude haben Bestandschutz.
Nachdem der Eigentümer des ganzen Objektes verstorben ist wurde vom Gericht ein Nachlassverwalter eingesetzt. Eine Rechtsanwältin.
Es wurde ein Verkehrsgutachten erstellt. Dieses gibt folgende Preise:

Für unser Pachtgrundstücke; 22,00 EUR/ m² das ergibt ca. 10.000 – 12.000 EUR / Grundstück
Für das Seegrundstück mit der Villa: ca. 314.000,00 EUR

Jetzt haben wir Pächter Post von der RÄ bekommen das das gesamte Objekt für EUR 420,000 verkauft wurde und unsere Pachtgrundstücke mit völlig überhöhten Werten angesetzt wurden.

Wir mit dem Wassergrundstück sollen ca. 168,00 EUR/m² bezahlen. Das ergibt EUR 80.000,00 für unsere 475 m² . Die nicht am Wasser liegenden Erholungsgrundstücke sollen 100 EUR/m² bezahlen. Das ergibt 50.000 EUR pro Grundstück.

Was uns sehr „verwundert“ ist das der Käufer des gesamten Objektes für das Seegrundstück mit
5.500 m² mit Villa & einem Zweifamilienhaus nur 150.000 EUR bezahlt hat.
( Gutachtenpreis 314.000 EUR )
Er hat für unsere Grundstücke den hohen Preis an das Gericht bezahlt.

Was können wir in so einem Fall tun? Wir haben gerade noch ein Schreiben der RÄ erhalten das unser Grundstückspreis nicht verhandelbar ist.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich anhand der mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Grds. gilt, dass durch die Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Vorkaufsberechtigten (also Ihnen) und dem Verpflichteten unter den Bedingungen zustande kommt, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.
Insbesondere wären erweiternde abweichende Vereinbarungen unzulässig. Bei einem nur schuldrechtlichen Vorkaufsrecht kann die Bestimmung, dass der Kauf zu denselben Bedingungen zustande kommt wie zwischen Verpflichtetem und Dritten, grds. abbedungen werden. Dies gilt allerdings nicht für ein, wie hier gegebenes, dingliches, also eingetragenes Vorkaufsrecht. Insbesondere wäre es daher nicht möglich, auf eine Ergänzung des eingetragenen Vorkaufsrechts dahingehend zu drängen, dass das Vorkaufsrecht nach dem gutachterlich festgestellten Verkehrswert auszuüben ist.

Aber: Grds. unterliegt der Vertrag zwischen Verpflichtetem und Drittem wie jeder Vertrag insbesondere der umfassenden Kontrolle hinsichtlich einer evtl. Sittenwidrigkeit. Ein Vertrag ist dann sittenwidrig, wenn er nach seinem Gesamtcharakter oder der Art und Weise seines Zustandekommens gegen die guten Sitten verstößt, sei es, dass er auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruht.
Sittenwidrige Verträge sind grds. als von Anfang an nichtig bzw. in dem Umfang als nichtig zu betrachten, den die Sittenwidrigkeit umfasst.

Der BGH hat zum Vorkaufsrecht des Mieters in einem vergleichbaren Fall entschieden, dass die Vereinbarung eines überhöhten Kaufpreises sittenwidrig und nichtig ist, wenn diese Regelung ausschließlich darauf abzielt, das Vorkaufsrecht des Mieters zu vereiteln [BGH, Urteil vom 15.06.2005 - VIII ZR 271/04 ; WuM 2005, S. 660 ff.].
In dem so entschiedenen Fall war der Einzelpreis einer von mehreren gemeinsam veräußerten Wohnungen so unverhältnismäßig hoch, dass das Gericht daraus schlussfolgerte, dass Verkäufer und Käufer beabsichtigt hätten, das Vorkaufsrecht des Mieters zu vereiteln.

So könnte der Fall auch hier liegen, wobei natürlich an dieser Stelle keine abschließende Beurteilung darüber getroffen werden kann, welche Beweggründe zu dieser hohen Preisgestaltung geführt haben. Die Konsequenz ist aber ganz klar die, dass Sie bzw. auch die anderen Pächter vor der Ausübung ihres Vorkaufsrechts zurückschrecken, weil der jeweilige Grundstückspreis fast das 8-fache des laut Gutchaten veranschlagten Preises beträgt. Der Käufer zahlt demgegenüber ca. denselben Gesamtpreis, den er auch bei einer Preisgestaltung gemäß Gutachten gezahlt hätte. Insoweit ist dies zumindest ein deutliches Indiz für eine Sittenwidrigkeit.

Sie haben nunmehr insbesondere die Möglichkeit, den Vollzug des Kaufvertrages durch eine gerichtliche einstweilige
Verfügung zu verhindern, die Nichtigkeit des Kaufvertrages gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten geltend zu machen und Durchführung des Kaufvertrages zu den nach Gutachten veranschlagten Preisen zu verlangen. Beachten Sie bitte, dass das Vorkaufsrecht bei Grundstücken nur innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Mitteilung über den geschlossenen Kaufvertrag ausgeübt werden kann.

In besagtem BGH-Urteil hatten die Vorkaufsberechtigten von der Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung keinen Gebrauch gemacht. Der BGH hat ihnen jedoch insoweit einen Schadensersatzanspruch in Höhe des Differenzbetrages zwischen dem im Rechtsstreit durch einen Sachverständigen ermittelten Verkehrswert und dem tatsächlichen Kaufpreis zugesprochen. Diese Möglichkeit stünde Ihnen daher auch grds. offen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschaffen. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Sollten Sie in dieser Angelegenheit rechtlichen Beistand in Anspruch nehmen wollen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen,

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

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