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Wohnungskündigung wegen Sanierung rechtens?

21.04.2008 21:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

ich habe heute am 21. April eine Wohnungskündigung bekommen. Grund sind "dringende Sanierungsarbeiten, die keinen Aufschub dulden". Im Fußboden der Wohnung über mir befindet sich wohl Trockenfäule in den Bodenbalken. Bei der Sanierung sei meine Decke einsturzt gefährdet. Jetzt meine Fragen:

1. gekündigt wurde die Wohnung zum 18. Mai. Ein Monat Kündigungsfrist ist m.E. zu kurz. Normalerweise sind es doch drei?
2. Ist die Kündigung überhaupt rechtens, auch wenn die Frist eingehalten würde?
3. Wenn die Kündigung nicht rechtens ist, muss der Vermieter mir dann für die Dauer der Sanierung eine Unterkunft bezahlen?
4. Gibt es sonst noch was, was ich wissen oder beachten muss?
5. Was schreibe ich in den Widerruf der Kündigung?

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Nun aber zu Ihrer Frage, welche ich auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Eine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters kann nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters erfolgen. Eine bevorstehende Sanierungsmaßnahme kann ein solches Interesse unter Umständen begründen.
Hierbei müsste der Vermieter jedoch genau darlegen, warum es ihm unzumutbar sein soll, für die Dauer der geplanten Sanierung das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten. Eine Kündigung kommt in einem solchen Fall wohl grundsätzlich nur bei längerer Dauer in Betracht, da das Mietverhältnis bei nur kurzfristiger Sanierung fortgeführt werden könnte.

Das bedeutet für Sie, dass je nach dem voraussichtlichen Umfang der Sanierungsmaßnahmen eine ordentliche Kündigung wirksam sein kann. Jedoch müsste jedenfalls die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten, bzw. bei längerer Mietdauer eine Frist von 6 Monaten (ab 5 Jahren Dauer des Mietverhältnisses) bzw. 9 Monaten (ab 8 jahren Dauer des Mietverhältnisses) eingehalten werden. Eine außerordentliche Kündigung mit nur einmonatiger Kündigungsfrist ist hingegen nicht zulässig, weil sie grundsätzlich nur bei Fehlverhalten des Mieters in Betracht kommt.

Sofern die Kündigung nicht zulässig ist, weil die geplanten Arbeiten nicht so umfangreich sind, können Sie entweder eine Mietminderung von 100% bei Unbewohnbarkeit der Wohnung oder Kosten einer Ersatzunterkunft geltend machen, wobei der Vermieter nach herrschender Ansicht nicht verpflichtet ist, mehr als die vereinbarte Miete für die Ersatzunterkunft zu zahlen.

Wenn Sie sich gegen die Kündigung wehren möchten, empfehle ich, sich zunächst darauf zu stützen, dass die Kündigung nicht möglich ist, da kein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt und überdies die ordentliche Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde.

Hilfsweise könnte man ggf. soziale Härtegesichtspunkte ins Spiel bringen, wenn die Kündigung für Sie oder Ihre Familie eine besondere Härte darstellt, welche auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht hinnehmbar ist.

Alles in allem empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens mit dieser Sache zu beauftragen. Im Bedarfsfalle können Sie sich jederzeit - gerne auch per Email - an mich wenden.

Ich hoffe, ich konnte einen hilfreichen ersten Überblick verschaffen und wünsche für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtsanwältin


info@recht-kanzleischorn.de

Rückfrage vom Fragesteller 23.04.2008 | 19:18

Also, laut Info vom Vermieter ist die Wohnung bei der Sanierung einsturtzgefährdet und die Sanierung duldet keinen Aufschub. Dies rechtfertigt die kurze Kündigungszeit. Ist das rechtens?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.04.2008 | 09:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Sanierung wegen Einsturzgefahr kann vom Unfang her so erheblich sein, dass eine Kündigung gerechtfertigt ist. Zwar ist grundsätzlich eine dreimonatige Frist einzuhalten, jedoch kann und muss der Vermieter dies abkürzen, wenn akute Gefahr droht. Da Sie ohnehin für diese Kündigungsfrist nur maximal die Miete "auf Null" reduzieren können, kommt dies einer abgekürzten Kündigungsfrist gleich.

Sofern also konkrete Einsturzgefahr besteht, werden Sie sich wohl nicht gegen die Kündigung wehren können.

Ich hoffe, ich konnte hiermit alle noch offenen Fragen beantworten und wünsche Ihnen alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 24.04.2008 | 09:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Sanierung wegen Einsturzgefahr kann vom Unfang her so erheblich sein, dass eine Kündigung gerechtfertigt ist. Zwar ist grundsätzlich eine dreimonatige Frist einzuhalten, jedoch kann und muss der Vermieter dies abkürzen, wenn akute Gefahr droht. Da Sie ohnehin für diese Kündigungsfrist nur maximal die Miete "auf Null" reduzieren können, kommt dies einer abgekürzten Kündigungsfrist gleich.

Sofern also konkrete Einsturzgefahr besteht, werden Sie sich wohl nicht gegen die Kündigung wehren können.

Ich hoffe, ich konnte hiermit alle noch offenen Fragen beantworten und wünsche Ihnen alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtsanwältin

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