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Umfang der Haftung und Nachweispflicht eines Bauunternehmers bei Gebäudeabnahme

| 15.04.2008 20:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

in meiner Eigenschaft als Bauherr bitte ich um Auskunft in der nachfolgenden Angelegenheit:

Rahmenbedingungen:

Es besteht ein Bauwerksvertrag, ein schlüsselfertiges Haus auf einem im Eigentum des Bauherrn befindlichen Grundstücks zu erstellen. Alle Raten mit Ausnahme der Schlussrate sind bezahlt.

Als Standard für die Bauausführung wurde im Vertrag "Allgemein anerkannte Regeln der Technik" festgeschrieben, zudem VOB Teil B vereinbart. Ein Schriftprotokoll für die Endabnahme ist zwingend vorgeschrieben, bislang ist keine Zwischenabnahme erfolgt, Endabnahmetermin ist Ende April.

Ferner steht in der Baubeschreibung unter Leistungsumfang: Der Bauleiter betreut Ihren Bau vom ersten Tag bis zur Schlüsselabnahme. Er koordiniert und kontrolliert die Handwerker und nimmt die Leistungen ab.

Problem:

Es treten Zweifel bezüglich einer sachgerechten Fundamentierung auf.

Zum Objekt selbst:

Haus ohne Keller, sogenannte "schwimmende Bodenplatte" auf Höhe ca. 50 cm über Bodenniveau. Unter der Bodenplatte umlaufender Kranz aus Streifenfundament von 1 Meter (also 1/2 m über der Erde und 1/2 Meter unter der Erde).

Dieser Kranz wurde mit verdichtetem Kies aufgefüllt, auf dem Kies liegt die Bodenplatte.

Lt. Plan ist das außenseitige Streifenfundament bis ca. 50 cm unter die Erdoberfläche mit Dämmung zu versehen, tatsächlich wurde nur bis Kante Erdoberfläche isoliert (entspricht somit nicht der vereinbarten Beschaffenheit).

Angeblich Streifenfundament bis ca 1/2 Meter tief in die Erde verlegt(entspräche Planvorgabe), angeblich unter der Bodenplatte verdichteter tragfähiger Frostschutzkies aufgefüllt (entspräche Planvorgabe).

Auf diesem Fundament liegt die Bodenplatte auf.

Wann und wie Versorgungsleitungen (Gasleitung, Wasserleitung etc.) unter dem / durch das Streifenfundament gelegt wurden, ist nicht bekannt.

Es ist nach meinem derzeitigen Kenntnisstand nicht auszuschließen, dass im Zuge der Zuführung der Versorgungsleitungen Grabungen stattgefunden haben, die zu einem "nachrutschen" von bereits verdichtetem Kies auf dem die Bodenplatte eigentlich vollflächig auflegen soll, führten.

Somit kann nicht gesichert ausgeschlossen werden, dass eine Abnahme der Verdichtung unterhalb der Bodenplatte stattgefunden hat. Eine ordnungsgemäße Verdichtung unterhalb der Bodenplatte ist Tragkraftvoraussetzung für die Bodenplatte.

Der Bauunternehmer verweigert Nachweis, dass ursprüngliche Verdichtung noch besteht mit der Begründung, an den verdichteten Kies kommt er nicht mehr ran, da alles zubetoniert ist.

In meiner Eigenschaft als Bauherr möchte ich jedoch den Nachweis haben, dass plangerechte, ursprüngliche Verdichtung noch besteht und auch nicht verletzt wurde.

Des weiteren:

Der Bauunternehmer behauptet, insgesamt 90 m3 Frostschutzkies in das Streifenfundament eingefüllt zu haben und will auch Geld für diese angebliche Bauleistung haben.

Für 90 m3 müsste er aber auch unter der Erdkante ca 1/2 Meter (also bis zur maximalen Tiefe des Streifenfundaments) ausgebaggert haben.

Es ist aber auf dem gesamten Baugrundstück kein weiterer Aushub außer dem Humus vorhanden.

Nach den gemachten Angaben des Bauleiters müsste rechnerisch mindestens ca. 45 m3 zusätzlicher Aushub vorhanden sein.

Auf Grundlage des vorstehenden Widerspruchs wurde mutmaßlich der originär vorhandene Boden gar nicht abgetragen, sondern bestenfalls verdichtet.

Aufgrund der vorstehenden Unsicherheiten / Widersprüche habe ich nun Interesse, mir Nachweise bezüglich der Armierung der Bodenplatte geben zu lassen. Allerdings hat der Bauunternehmer weder Fotos gemacht, noch Zwischenabnahmen mit mir durchgeführt.

Der Bauunternehmer stellt sich auf den Standpunkt, ich hätte das vorher prüfen müssen. Tatsächlich hat er aber (ohne jegliche vorherige Absprache mit mir) mit dem Bau einfach bereits vor dem mir genannten Termin begonnen, zu einem Zeitpunkt, bei dem ich aufgrund einer bereits seit längerem geplanten Reise nicht persönlich anwesend sein konnte.

Hätte ich von der Terminverlegung erfahren, hätte ich selbstverständlich sogar meine bereits geplante Reise abgesagt und wäre zur Zeit der Fundamentierung persönlich anwesend gewesen.

Im übrigen sind durchzuführende Zwischenabnahmennach VOB / B vorher anzukündigen, was ebenfalls nicht erfolgte. Also müsste doch eigentlich das Bauunternehmen die Zwischenabnahme versäumt haben?

In der Baubeschreibung (= AGB) steht unter "Technische Vorarbeiten": "Parallel zum Baugenehmigungsverfahren treffen Bautechniker Ihres OPTA Baupartners alle notwenidgen technischen Vorbereitungen zur Durchführung des Bauvorhabens".

Fakt ist, dass mir der Nachweis verweigert wird, dass eine Tragfähigkeitsprüfung des Bodens durchgeführt wurde, indem man nunmehr argumentiert: Für die Bodenbeschaffenheit sei der Bauherr verantwortlich.

Richtig ist, dass ein ausreichend tragfähiger Boden zu Lasten des Bauherrn gehen soll (Bauherrenleistung: Vorhandene Bodenpressung mind. 200 kN/m2, so in der vorliegenden Leistungsbeschreibung.

Eine solche Vorgabe kann in meinen Augen aber keinen Freibrief für ein unkontrolliertes "Drauf los Bauen" während meiner Abwesenheit sein.

Insbesondere dann nicht, wenn zum Leistungsumfang des Bauunternehmers die statischen Berechnungen gehören und er (wie oben dargestellt) "alle technischen Vorbereitungen" zu treffen hat (ggf. Unklarheitenregelung, AGB Gesetz?)

Sollte ein Bodenaustausch notwendig sein, weil die Tragkraftvoraussetzugen fehlen, geht dies natürlich (kostenmäßig) zu Lasten des Bauherrn.

Meine Fragen zu dem vorstehend bewusst etwas ausführlicher dargelegten Sachverhalt:

Nachdem ich gerne einen vollständigen Nachweis seitens des Bauunternehmers erhalten möchte, dass sachgerecht und vorschriftsmäßig entsprechend den vereinbarten "anerkannten Regeln der Technik" gebaut wurde und ich auch der Meinung bin, dass der Bauunternehmer notfalls beweisen muss, wie fundamentiert wurde, spielt der Bauunternehmer nunmehr mit dem Gedanken, mir dann eben den Schlüssel nicht auszuhändigen, wenn ich das Fundament nicht abnehme (Haus steht auf einem in meinem Eigentum befindlichen Grundstück = wesentlicher Bestandteil?).

Er möchte mich dem Anschein nach durch diese Vorgehensweise mehr oder weniger vor meiner eigenen Haustür "zeitlich und finanziell verhungern lassen".

Frage 1.:

Wie weit geht die Nachweispflicht des Bauunternehmers bei "vollendeten Tatsachen"? Habe ich z. B. einen Rechtsanspruch auf schriftliche Dokumentation der Verarbeitungsschritte, Messergebnisse des Bodendrucks,ordnungsgemäße Verdichtung, Fotos, Lieferscheine, Materialbeschaffenheit, Materialmenge usw.?

Frage 2.:
Wie weit geht die Haftung des Bauunternehmers nach Ablauf der Gewährleistung, wenn sich erst hinterher herausstellt, dass er eben nicht entsprechend den statischen Berechnungen wie auch den vereinbarten "anerkannten Regeln der Technik" fundamentiert hat (Stichwort: verborgene Mängel)?

Frage 3.:

Auf welche Art und Weise, sowie in welchem Umfang ist die im Vertragsumfang enthaltene und auch bestellte Bauaufsichtsperson (im vorliegenden Fall der Inhaber der Bau GmbH) für solche verborgenen Mängel über die Garantiezeit hinaus persönlich haftbar (Anmerkung: Mir schwebt vor, mir von der Bauaufsicht schriftlich die Einzelschritte der Fundamentierung dokumentieren zu lassen und in die Lieferscheine Materialbeschaffenheit sowie Materialmenge z. B. Armierung Einsicht zu nehmen und ggf. Kopien anzufertigen. Stellt sich nach Jahren heraus, dass Fehler begangen wurden, dann könnte ich ... ???)?

Frage 4.:

Wie gehe ich angesichts der vorstehend beschriebenen Unsicherheiten bezüglich der Endabnahme am zweckmäßigsten vor?

Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen, kann ich Ihnen Ihre Fragen wie folgt beantworten:

1.
Vor Abnahme der Bauleistung trifft grundsätzlich den Bauunternehmer die "Nachweispflicht", dass ordnungsgemäß gearbeitet wurde. Auf Verlangen muss Ihnen der Bauunternehmer hierfür alle Unterlagen, Berechnungen, Zeichnungen und Belege vorlegen, die nach den vertraglichen Grundlagen von ihm zu beschaffen waren. Sie können demnach die für eine Dokumentation der vertragsgemäßen Durchführung der Arbeiten erforderlichen Unterlagen verlangen. Entscheidend sind hier die Regelungen im Vertrag, in der dazu gehörigen Leistungsbeschreibung und in den technischen Vertragsbedingungen. Ggf. sollten Sie sich hier anwaltlicher Hilfe bedienen, um Ihre Rechte vor der Abnahme zu sichern.

Zur Bodenbeschaffenheit:

Maßgebend dafür, welche der Vertragsparteien das Risiko des geeigneten Baugrunds trägt, ist in erster Linie die Auslegung des zwischen den Beteiligten geschlossenen Vertrages. (vgl. OLG Köln, BauR 2007, 887 ) Hier wurde wohl ausdrücklich vertraglich geregelt, dass Sie für die ausreichende Tragfähigkeit des Bodens verantwortlich sein sollen. Der Bauunternehmer durfte demnach davon ausgehen, dass der Boden die geforderte Dichte aufweist. (Ob hier u.U. einzelne Regelungen in den AGB`s gemäß den §§ 305 ff. BGB unwirksam sind, kann im Rahmen dieser Plattform, ohne Kenntnis des genauen Vertragswortlauts und der Gesamtumstände, nicht geklärt werden)

Jedoch wird der Bauunternehmer, der sich regelmäßig Fachfirmen als Erfüllungsgehilfen bedient, nicht von der Pflicht befreit, auf erkennbare Unstimmigkeiten und Probleme bei den technischen Vorbereitungen zur Durchführung des Bauvorhabens hinzuweisen. Maßgebend ist, ob dem Unternehmer bei der von ihm als Fachmann zu erwartenden Prüfung Bedenken hätten kommen müssen und er sich dann u.U. bzgl. eines Bodengutachtens bei Ihnen hätte erkundigen müssen. Näheres müsste im Zweifel durch ein Sachverständigengutachten festgestellt werden.

2.
Bzgl. "Versteckter Mängel"

Wenn der Auftragnehmer einen (erheblichen) Mangel kennt, aber nicht beseitigt oder den Bauherren hierauf hinweist, also "arglistig verschweigt" (was im Einzelfall nachzuweisen wäre, z.B. durch ein Sachverständigengutachten) beträgt die Gewährleistungsfrist unabhängig von der Vertragsart und Vereinbarung grundsätzlich 30 Jahre. Im Übrigen verbleibt es bei der Verjährung gemäß VOB/B.

3.
... unter Umständen ein "arglistiges Verschweigen" des Bauunternehmers bzw. seiner Erfüllungsgehilfen nachweisen, was wiederum zu einer längeren Verjährungsfrist führen würde (s. 2.). Der Bauunternehmer muss sich diesbezüglich auch das Handeln bzw. Wissen der Bauaufsichtsperson zurechnen lassen. Ohne "arglistiges Verschweigen" verbleibt es bei den Regelungen der VOB/B zur Haftung und Verjährung.

4.
Sie sollten sich zunächst wie beabsichtigt die unter 1. erwähnten Unterlagen von dem Unternehmer zukommen lassen und diesen an seiner Nachweispflicht festhalten. Bestenfalls, insbesondere da Sie Zweifel an der bisher ordnungsgemäßen Ausführung der Arbeiten haben, sollten Sie schon jetzt einen entsprechenden Fachmann zu Rate ziehen, der die Unterlagen und durchgeführten Arbeiten soweit wie möglich überprüfen kann. Sofern Zweifel verbleiben, sollten Sie diese genaustens dokumentieren und sich entsprechende Ansprüche bei der Abnahme vorbehalten.

Aufgrund der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung, rate ich Ihnen nochmals dringend, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen. In Ihrem Fall müssten zwingend die gesamten Vertragsgrundlagen und die Gesamtumstände des Vertragsschlusses überprüft werden, bevor eine abschließende Einschätzung erfolgen und die richtigen weiteren Schritte eingeleitet werden könnten. Dies ist hier insbesondere schon deshalb entscheidend, da durch die bevorstehende Abnahme die Gefahr besteht, dass Gewährleistungsrechte "verloren gehen" könnten. Ich mache diesbezüglich nochmals darauf aufmerksam, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Einschätzung erfolgen kann und dass schon geringen Sachverhaltsabweichungen zu einem gänzlich anderen rechtlichen Ergebnis führen können.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich auch weiterhin gerne zur Verfügung

Mit freundlichen Grüßen

Marc Weckemann
Rechtsanwalt
____________
Marc Weckemann
C-G-W Rechtsanwälte

Postfach 1543
76605 Bruchsal

Tel.: (07251) 392 44 30 (24h)
Fax.: (07251) 392 44 31

Internet: www.c-g-w.de
E-Mail: info@c-g-w.de

Rückfrage vom Fragesteller 16.04.2008 | 22:21

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Weckemann,

auf Grundlage Ihrer Antworten würde ich gerne noch wie folgt zu meiner Frage 3 nachfragen:

Wie beurteilen Sie eigentlich die strafrechtliche Relevanz auf Grundlage eines für die Beantwortung dieser Frage rein hypothetisch unterstellten arglistigen Verschweigens von Baumängeln durch den Inhaber der Bauunternehmung (GmbH), welcher zugleich die Bauaufsicht führt(e) ohne bzw. bei eintretende(r) Insolvenz seiner GmbH während der Garantiezeit?

Ich präzisiere diese Frage in Bezug auf die grundsätzliche Stoßrichtung "strafrechtliche Relevanz mit bzw. ohne Insolvenz der GmbH während der Garantiezeit" und den erwarteten Inhalt Ihrer geschätzten Antwort noch wie folgt: Wer trägt die Haftung / übernimmt die Garantien bei einer Insolvenz der GmbH? Gibt es "insolvenzmäßig bedingte" Haftungsveränderungen, denn: Eigentlich hat doch der Inhaber der GmbH "arglistig Baumängel verschwiegen" und nicht die GmbH selbst?

Ich hoffe, Sie können aufgrund meiner vorstehenden Erläuterungen die grundsätzliche Zielrichtung meiner Frage erkennen.

Ergänzung vom Anwalt 19.04.2008 | 13:05

Im Rahmen einer möglichen Insolvenz der GmbH würde eine Haftung des Geschäftsführers dann in Betracht kommen, wenn z.B. eine Insolvenzverschleppung vorliegen würde, was dann im Einzelfall zu überprüfen wäre. Auch sofern sich der Geschäftsführer anderweitig strafbar gemacht hätte, würde gemäß § 823 Abs. 2 BGB eine persönliche Haftung bestehen. Ein "arglistiges Verschweigen" ist dabei aber nicht mit einem strafbaren Betrug gleichzusetzen. Hier müssten weitere Gesichtspunkte hinzu kommen um eine Strafbarkeit und damit eine persönliche Haftung zu begründen. Auch das arglistige Verschweigen an sich könnte u.U. zu einer persönlichen Haftung des GF führen. Hierbei ist jedoch zu bedenken, dass Ihr Vertragspartner die GmbH ist. Im Einzelfall sollten Sie hier, sofern sich tatsächlich Unregelmäßigkeiten ergeben, nochmals eine anwaltliche Prüfung veranlassen. Im Rahmen dieser Plattform kann dies nicht, auch nicht ansatzweise überprüft und beantwortet werden.

U.U. besteht auch eine Sicherung für Sie, wenn gemäß § 17 VOB/B eine Sicherheitsleistung des Unternehmers vereinbart wurde. Im Übrigen würden leider Sie das Insolvenzrisiko tragen.

Sofern nach den obigen Ausführungen eine persönliche Haftung des Geschäfstführers gegeben wäre, würde diese unabhängig von einer Insolvenz der GmbH bestehen (natürlich mit Ausnahme einer Haftung aufgrund Insolvenzverschleppung)

Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten rechtlichen Einschätzung weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Marc Weckemann
Rechtsanwalt

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