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Haus kaufen Eigenbedarf anmelden. Ist die Wohnung auch geeignet ?

30.03.2008 23:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

Suche einen Anwalt: Rechtsschutzversicherung für Mietrecht ist vorhanden. Die Rechtsschutzversicherung speziell für Mietrecht zahlt bis 180 000 Euro.
Ich suche eine/einen Profi für Mietrecht zugelassen für die Gerichte in München.

Zur Sache:

ich wohne seit über 10 Jahren in einem Haus mit meiner Frau und meiner Tochter (1. Schuljahr). Nun hat eine andere Familie das Haus gekauft, diese haben 3 Kinder zwischen 3 Monate und 3 Jahren an Alter. Sie leben in einer 4 Zimmerwohnung wo der Wohnraum wie uns wahrscheinlich vorgetragen werden wird, zu eng ist.

Das Haus in dem wir leben besteht aus folg. Räumen mit folg. qm Angaben:

1 Wohnzimmer, 18,00 qm
1. Küche 9,00 qm
1. Flur Erdgeschoß, 5,50 qm
1. Flur 1. Obergeschoß 2,22 qm
1. Kinderzimmer 17,00 qm
1. Bad, 3,26 qm
1. Schlafzimmer, 8,60 qm
1. Zimmer 2. Stock 4,84 qm
1. Zimmer 2. Stock 14,00 qm
----------------------------------
Gesamt 82,42 qm
gehen wir von Vermessungsfehler aus und rechnen mit
---------------------------------------------------
Gesamt 86,00 qm

Vermessungsprotokoll Architekturbüro liegt vor, Dachschrägen usw. wurden berücksichtigt.

Nutzfläche Kellerraum 17,17 qm ein Raum
Nutzfläche Waschhaus 9,00 qm
Nutzfläche weiterer Keller 2,90 qm

Die Familie möchte nun Eigenbedarf anmelden.

Frage:

1. Ist dieses kleine Haus geeignet, einen Eigenbedarf aufgrund der kleinen Wohnfläche für 2 Erwachsene und 3 Kinder zu begründen ?
2. Sollte die von der Familie jetzt bewohnte Wohnung die gleiche Fläche haben wie das von uns gemietete Haus, ist dann der Eigenbedarf wirksam zu begründen ?
3. Bei gleicher Fläche, wie könnte der Eigenbedarf außer mit dem Hinweis, uns gehört ja das Haus, begründet werden.
4. Muß die Familie uns den Grundriß der jetzigen Wohnung zur Verfügung stellen und nachzuvollziehen, ob der Wohnraumwechsel gerechtfertigt ist ?

Ich vertrete die Position, daß wenn der Wohnraum (unser gemietetes Haus) nicht unwesentlich größer ist, als der jetztige Wohnraum, den die Familie bewohnt, eine Eigenbedarfskündigung nicht durchsetzbar wäre, da die Begründung wegfällt.

Ich vertrete gleichzeitig die Meinung, daß die Wohnfläche wie oben beschrieben für eine 5 Köpfige Familie nicht geeignet ist und somit ein Eigenbedarf nicht begründet werden kann.

Der Notartermin über den Verkauf wird in 3 - 4 Tagen stattfinden.

Derjenige Rechtsanwalt/in der mir einen vernünftigen Weg aufzeigt, mich erfolgreich gegen diese Eigenbedarfskündigung zu wehren erhält den Auftrag. Hier geht es noch um mehr, was durchzusetzen wäre.



Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen summarisch wie folgt:
1. Es wären die Grundsätze der Überbelegung im WEG Recht entsprechend heranzuziehen: Die Rechtsprechung orientiert sich an dem Richtwert von zwei Personen pro Zimmer,
wobei pro Person mindestens 10 Quadratmeter Wohnfläche für Erwachsene sowie für jedes Kind bis zu 6 Jahren 6 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen müssen. Die Rechtsprechung hat allerdings zB entschieden: Die Benutzung einer 57 Quadratmeter großen Wohnung durch zwei Erwachsene und 6 Kinder stellt eine Überbelegung dar (BayObLG, Entscheidung v. 14.9.1983, ReMieT 8/82, NJW 1984 S. 60). Das Haus wäre damit geeignet, Eigenbedarf zu begründen.
2. Ja, der Wunsch der Familie ist zu beachten, die das Haus gekauft hat, ist zu beachten.
3. Dass der neue Eigentümer das Haus ausbauen bzw. umbauen möchte und hierfür bereits eine Baugenehmigung beantragt hat bzw. dieser positiv verbeschieden wurde.

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses
verlangen, wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines
Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

4. Nein.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.
Mit besten Grüßen
RA Hermes
auch Fachanwalt für Steuerrecht

www.kanzlei-hermes.com
Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies.

Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2008 | 09:22

Sehr geehrter Herr Hermes,

ich hätte da eine Nachfrage, weil ich die Anwort nicht ganz verstanden habe.

Punkt 3 habe ich folg. geschrieben.

3. Bei gleicher Fläche, wie könnte der Eigenbedarf außer mit dem Hinweis, uns gehört ja das Haus, begründet werden.

Sie haben geantwortet unter Punkt 3:

3. Dass der neue Eigentümer das Haus ausbauen bzw. umbauen möchte und hierfür bereits eine Baugenehmigung beantragt hat bzw. dieser positiv verbeschieden wurde.

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnissesverlangen, wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Absatz 1 Punkt 3 Ihrer Antwort verstehe ich um Zusammenhang nicht. Damit kann ich nichts anfangen. Das Haus kann man nicht vergrößern oder anbauen, bautechnisch und vom Grundstück nicht möglich und auch nicht beabsichtigt.

Absatz 2 Punkt 3 Ihrer Antwort:

Wäre es eine Härte, wenn Wohnraum zu gleichen Bedinungen zu beschaffen, nicht möglich ist ?

Was versteht man unter Härte ?

Um eine Mandatserteilung zu erteilen, benötige ich einen gewissen Überblick.

Ich danke Ihnen im voraus und verbleibe

mfg


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2008 | 14:04

Die beiden Absätze haben nichts mit einander zu tun. Sie könnten der Kündigung widersprechen bei Vorliegen der sog. Härteklausel iSv. § 574 Abs. 2 BGB. Danach liegt ein Härtefall für den Mieter u.a. grundsätzlich vor, bei Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum zu wirtschaftlich und persönlich zumutbaren Bedingungen.
Als Alternative zu dem Vorgehen gegen die Kündigung, wäre ein Wohnungstausch in Betracht zu ziehen.

Mit besten Grüßen

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