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Miet-Whg. renoviert übernommen: Muss bei Auszug nach 5 Jahren renoviert werden?

5. Juli 2022 10:05 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:33

Gerne möchte ich fragen, ob ich die Miet-Wohnung, die ich 01.07.2017 renoviert übernommen habe nun bei Auszug nach 5 Jahren (Auszug am 31.07.22) auch komplett renoviert zurückgeben muss
oder nicht renovieren muss oder nur Badezimmer und Küche streichen soll (siehe Zeitfolgen in Paragraph 4c des Mietvertrages)? Der Vermieter und eine externe Anwältin meinen, dass ich die komplette Wohnung renovieren muss, weil ich sie renoviert übernommen habe (siehe §27 Punkt 6: Die Wohnung wird fachgerecht renoviert übergeben: Decke und Wände Dispersionsfarbe weiß)

Der Mietvertrag basiert auf Version Haus & Grund V 1424/3.15.
Anbei die relevanten Textauszüge aus dem Mietvertrag:

§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

4. a) Ist die Wohnung in einem renovierten Zustand an den Mieter übergeben worden, so ist der Mieter verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht durchzuführen. Gleiches gilt bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung, soweit der Mieter einen adäquaten Ausgleich zu Beginn des Mietverhält-
nisses erhalten hat. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, das Streichen der Fußleisten und der offen liegenden Ver- und Entsorgungsleitungen. Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf fachgerecht zu reinigen oder reinigen zu lassen. Die Zeitfolge hierfür beträgt im Allgemeinen drei Jahre.

b) Alle Schönheitsreparaturen sind in mittlerer Art und Güte, jedoch fachgerecht und entsprechend den anerkannten Regeln der Technik durchzuführen. Schönheitsreparaturen sind in dem nach der Verkehrsauffassung üblichen Zeitraum und Umfang unter Berücksichtigung des Zustandes der jeweiligen Teile des Wohnraums fachgerecht durchzuführen. Der Mieter ist jedoch nur verpflichtet, diejenigen Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietsache durchzuführen, die während der Mietzeit durch seinen Mietgebrauch erforderlich werden.

c) Der Zeitpunkt zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ermittelt sich nach der tatsächlichen Dauer des Mietverhältnisses seit Mietbeginn bzw. seit letzter durchgeführter Renovierung, frühestens jedoch seit Mietbeginn und unter Berücksichtigung allgemein üblicher Zeitfolgen (bei Mietbeginn in der Regel: Küche, Bäder und Duschen - fünf Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten - acht Jahre, alle übrigen Räume zehn Jahre). Je nach Abnutzungsgrad verlängern oder verkürzen sich die genannten Zeitfolgen.

d) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache mit neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten zurückzugeben, es sei denn, dass bei Vertragsbeginn ein anderer Zustand vorhanden war. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorhanden war. Farbig gestrichene Holzteile können auch in weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden. Holzteile, die bei Mietbeginn mit Klarlack oder trans-
parenter Lasur versehen waren, müssen ebenso zurückgegeben werden. Holzteile in diesem Sinne sind Holzbalken, Holzdecken und Holz- bzw. Parkettfußböden.

e) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschließen, soweit diese vom Mieter angebracht wurden und nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.

f) Der Vermieter ist weder verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, noch deren Kosten zu tragen. Davon unberührt bleiben Schönheitsreparaturen soweit sie aufgrund eines nach Mietbeginn eintretenden Ereignisses, welches nicht im Verantwortungsbereich des Mieters liegt, erforderlich werden.

5. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht nach, so kann der Vermieter Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Diese Rechte stehen dem Vermieter auch zu, wenn das Verhalten des Mieters ergibt, dass von seiner Seite eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegt.

6. Verschuldensunabhängig hat der Mieter die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türver schlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, außerdem für Bedienvorrichtungen, geg Rajläden, so weit sie jeweils seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen und im Einzelfall einen Betrag von .
nicht übersteigen, zu tragen. Entsprechendes gilt für abgebrochene oder beschädigte Türschlüssel, Briefkastenschlüssel sowie sonstige dem Mieter überlassene Schlüssel. Die Verpflichtung des Mieters ist auf jährlich 8 Prozent der Jahresnettomiete beschränkt.

7. Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die dem Mieter an den ihm gehörenden Waren und Einrichtungsgegenständen entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchen Umfangs die Einwirkungen sind, es sei denn, dass den Ver-
mieter insoweit ein Verschulden trifft.

§ 27 Sonstige Vereinbarungen

1. Der Mieter verpflichtet sich zum Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung über die gesamte Daver des Mietverhältnisses.
2. Hundehaltung in der Wohnung wird mit Rücksicht auf die Hausgemeinschaft in gegenseitiger Übereinstimmung ausqeschlossen.
3. Vorhandene Fliesen dürfen nicht angebohrt werden. Dübeleinsätze sind nur im Fugenbereich zulässig.
4. Die komplette Wohnung (außer Nassräume) ist mit neu verlegtem und veriegeltem Parkettfußboden ausgestattet. Sollte der Mieter hierauf Teppichboden o.ä.
verlegen wollen, muß dieser mit Filzpappe unterlegt und darf nicht verklebt werden, damit er bei Auszug wieder rückstandsfrei entfernt werden kann.
5. Das Haus verfügt über Kabelanschluss, der Mieter verzichtet auf die Installation einer Parabolantenne.
6. Die Wohnung wird fachgerecht renoviert übergeben: Decke und Wände Dispersionsfarbe weiß





5. Juli 2022 | 11:15

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass regelmäßig nach den im Mietvertrag genannten Fristen ein Renovierungsbedarf besteht. Dies sind aber keine starren Fristen, sondern diese Fristen können bei überdurchschnittlich starker Abnutzung kürzer ausfallen oder bei besonders pfleglicher oder seltener Nutzung auch länger. Bei durchschnittlicher Abnutzung müssen Sie bei einem Auszug nach 5 Jahren nur Küche, Bäder und Duschen renovieren und streichen und ggf. Textilböden streichen, bei den anderen Räumen ist die Frist noch nicht abgelaufen - hier müsste der Vermieter beweisen, dass eine überdurchschnittliche Abnutzung vorliegt, die bereits drei bzw. 5 Jahre früher als üblich eine Renovierung erforderlich macht.

Dies gilt auch, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde - ansonsten wäre die Überwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unzulässig.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Rückfrage vom Fragesteller 5. Juli 2022 | 11:28

Herzlichen Dank für die Beantwortung.

Gehören vereinzelte, leichte Gebrauchsspuren/Kratzer an den Wänden der übrigen Räume (Schlafzimmer, Wohnzimmer, Flur etc.) zur durchschnittlichen Abnutzung bzw. muss der Vermieter einen Gutachter bestellen, um eine überdurchschnittliche Abnutzung zu beweisen oder kann er das einfach behaupten? Er hat ja noch meine Mietkaution.

Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 5. Juli 2022 | 11:33

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Das lässt sich leider ohne konkrete Begutachtung nicht beurteilen, ob dies noch unter durchschnittliche Abnutzung fällt oder ob es Schäden an der Mietsache sind, die nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt sind und daher vom Mieter beseitigt werden müssen. Da im Mietvertrag aber gewisse Fristen festgelegt sind, müsste der Vermieter im Streitfall beweisen, dass eine übermäßige Abnutzung vorliegt - zieht er dafür einfach etwas von der Kaution ab, müsste dieser Punkt im Rahmen einer Klage auf Rückzahlung der Kaution geklärt werden.

Mit besten Grüßen

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