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Ordentliche Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen?

| 18.03.2008 14:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Hallo,

ich habe heute erschreckenderweise einen Brief von meinem Vermieter erhalten, darin teile er mir mit, dass ich aufgrund von verpäteten Mietzahlungen, meinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag schuldhaft nicht unerheblich verletzt hab, und somit ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573, Abs. 2, Ziff. 1 BGB) besteht.

Ich habe bisher meine Miete immer um den 15ten, teilweise auch am 20. des Monats überwiesen, da ich immer am 15ten mein Gehalt bekomme. Dies war eigentlich auch so mit dem Vermieter abgesprochen, doch nun scheint er davon nichts mehr wissen zu wollen. Da ich aber immer nur maximal 20 Tage im Verzug bin, wenn das überhaupt schon einen Verzug darstellt, kann es doch nicht rechtens sein, dass er mir das Mietverhältnis kündigt.

Desweiteren fordert er eine Räumung der Wohnung bis zum 5. April 2008...

Bitte um schnelle Antwort... Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Nach § 573 II Nr. 1 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nach Ihren Schilderungen ist dies nicht erkennbar.

Zum einen fehlt es an der schuldhaften Pflichtverletzung, wenn Sie eine derartige Absprache hinsichtlich der Zahlungen getroffen haben. Diese „Absprache“ haben Sie aber im Zweifel bei einer entgegenstehenden Vereinbarung im Mietvertrag zu beweisen.

Zum anderen ist es überwiegende Ansicht, dass Mietrückstände nur dann ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung darstellen, wenn diese zu Zahlungsrückständen im Sinne des § 543 II Nr. 3 BGB führen (Schmitt-Futterer, MietR, § 573 Rz. 26f.). D.h. wenn der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies würde somit zumindest voraussetzen, dass Sie in zwei aufeinander folgenden Terminen mit einer Monatsmiete +0,01 € in Verzug gewesen wären, es sei denn die Wohnung wurde nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet.

Eine ordentliche Kündigung ist zudem nur fristgerecht, d.h. bis zum dritten des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Dies bedeutet, dass bis zum 03.04.2008 eine Kündigung nur zum 30.06.2008 erklärt werden kann.

Ich rate Ihnen allerdings zum einen, die rückständige Miete auszugleichen, unter Hinweis auf die getroffenen Zahlungsbestimmung nach Gehalteingang und Zurückweisung der Kündigung, und zum anderen für die Zukunft zugleich eine eindeutige schriftliche Zahlungsbestimmung zu treffen, insbesondere wenn der Mietvertrag andere Regelungen als eine Zahlung zum 15./20. beinhaltet.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




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"Vielen Dank für die rasche und kompetente Antwort. Ich werde meinen Vermieter zunächst über diese neue Information schriftlich informieren und seine Reaktion abwarten, sollte er nicht einlenken, werde ich einen Kollegen vor Ort aufsuchen.

Danke Danke Danke aus Bielefeld "