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Nachzahlung Nebenkosten

| 17.03.2008 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

es geht um die Nebenkostenabrechnung von meinen Mieter.

Mein Mieter ist im August 2006 eingezogen. Es handelt sich um eine 140qm Erdgeschoss Wohnung in einem 2-Familienhaus (Neubau in der Bauweise: Kalksandstein mit 18cm Außendämmung). Ich selber wohne auch in diesem Haus, aber oben drüber.
Dieses Haus ist das Einzige was ich kenne, dass in dieser Art und Weise gebaut wurde.
Bei der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 ist raus gekommen, dass der Mieter ca. 400€ nachzahlen muß. Der größte Teil der Nachzahlung wurde durch die Heizkosten verursacht.

Jetzt will der Mieter diese Mehrkosten für die Heizung nicht tragen, weil er meint, dass die Kosten nur dadurch entstanden sind, dass die Heizung noch nicht optimal eingestellt gewesen wäre und dadurch die Wohnung entweder zu Kalt oder zu Warm war. Die von Ihm gewünschte konstante Raumtemperatur wurde angeblich nie erreicht.
Jetzt behauptet er sogar, dass die Heizung evtl sogar kaputt gewesen sein könnte. Bei uns (oben/gleiche Heizung)lief sie jedoch einwandfrei.

Meiner Meinung nach kann man bei einem Neubau nicht wissen, wie man die Heizung einstellen muß, damit sie optimal läuft, sondern das man die Heizung immer wieder einstellen bzw. umstellen muss bis man die optimale Einstellung der Heizung gefunden hat.
Gerade dann, wenn man die Bauweise des Hauses nicht mit anderen Häusern vergleichen kann.

Deswegen meine Frage:
Muß der Mieter für die gesamten Heizkosten selbst aufkommen oder darf er diese jetzt kürzen?


Mit freundlichen Grüßen



Sehr geehrter Ratsuchender,

für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend sind.

Dies ist auch sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden Nebenkosten regelmäßig, wie auch hier, Heizkosten und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen Schwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu beeinflussen sind.

Dies gilt insbesondere für die Zeit vor der ersten erfolgenden Abrechnung. Tatsächlich verstärkt sich die von Ihnen nicht verschuldete Unkalkulierbarkeit der Kosten noch dadurch, dass es sich um einen Neubau handelt und Erfahrungswerte hinsichtlich Verbrauch und Nutzung der Heizung sich erst noch herausbilden müssen.

Die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen (also auch die Heizkostenvorauszahlungen) schaffen keinen Vertrauenstatbestand für die Gesamthöhe der Betriebskosten (BGH NJW 04, 2674 ).

Eine Nachforderung kann dann ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen bewusst zu niedrig angesetzt hat, um den Mietpreis gering zu halten (vgl. Landgericht Berlin NZM, 02, 212).

Ein Nachforderungsausschluss setzt jedoch dabei voraus, dass die tatsächlich angefallenen Betriebskosten die Vorauszahlung erheblich (um mehr als 40%) überschreiten.

Dies dürfte bei einer Nachforderung von 400,- Euro schon nicht gegeben sein.

Ihre Nachforderung ist demnach, sofern eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt wurde, dem Grunde nach berechtigt.

Der Mieter macht hier geltend, dass sich die Heizung nicht ordnungsgemäß einstellen lies und eine konstante Temperatur nicht erreicht werden konnte.

Der Einwand könnte unter dem Gesichtspunkt der Mangelhaftigkeit der Mietsache eine Rolle spielen.

Unabhängig jedoch von der Frage, ob die Nichteinstellbarkeit der Heizung einen Mangel darstellt, wäre jedoch der Mieter, um Ansprüche geltend machen zu können, verpflichtet gewesen, den Mangel Ihnen gegenüber unverzüglich – jedenfalls aber noch in der laufenden Heizperiode und vor Erteilung der Abrechnung - anzuzeigen (§ 536c I BGB ).

Selbiges gilt für einen eventuellen Totalausfall der Heizung.

Eine Anzeige scheint in Ihrem Fall nicht erfolgt zu sein. Das Problem wurde nun erstmals nach Erteilung der Abrechnung angesprochen.

Die Mitteilung erfolgte demnach verspätet, so dass der Mieter daraus gemäß § 536c II BGB keine Rechte geltend machen kann.

Ich empfehle Ihnen daher, die Nachzahlung auch weiterhin zu fordern.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -


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Rückfrage vom Fragesteller 17.03.2008 | 16:48

Guten Tag,
danke für die schnelle Antwort.

Der Mieter hat mich 2 mal darauf hingewiesen(über einen längeren Zeitraum), dass die Heizung nicht optimal läuft. Ich habe die Heizung darauf hin 2 mal neu eingestellt (Raumtemperatur von 21°C auf 23°C und später auf 26°C).
Dann habe ich nichts mehr von den Mietern gehört und habe angenommen, dass alles in Ordnung ist.
Als der Heizungsmonteur gegen Jahresende nochmal da war, hat er den Wirkungsgrad der Heizung geändert. Und erst seit dem läuft (nach aussage des Mieters) die Heizung richtig.

Muß der Sachverhalt berücksichtigt werden?

Mit freundlichen Grüßen

Christoph Gürtler

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.03.2008 | 17:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage:

Die Hinweise des Mieters stellen eine Mängelanzeige dar.

Sofern die erhöhten Heizkosten tatsächlich auf Grund einer nicht korrekt eingestellten Heizung entstanden sind, könnte der Mieter Ihrem Nachzahlungsbegehren mit einer entsprechenden Freistellungsaufforderung entgegentreten und wäre insoweit von der Zahlung befreit.

Die Kausalität (Ursächlichkeit) zwischen erhöhten Heizkosten und der nicht korrekt eingestellten Heizung müsste allerdings der Mieter beweisen.

Dabei ist auch anzumerken, dass hohe Heizkosten nach ständiger Rechtsprechung nicht pauschal einen Mangel darstellen, sondern ein Mangel erst vorliegt, wenn der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat, mithin die Heizkosten außergwöhnlich hoch sind - erst dann ist die vertragsmäßige Nutzbbarkeit der Wohnung eingeschränkt.

Eine Heizanlage muss deshalb nicht "perfekt" funktionieren, sondern lediglich wirtschaftlich arbeiten.

Darüber hinaus könnte der Mieter in jedem Falle die Zahlung der für die nach dem Einstellen der Heizung angefallenen Heizkosten nicht verweigern, da keine erneute Mängelanzeige erfolgte.

Ich empfehle Ihnen daher trotzdem, Ihr Zahlngsbegehren aufrecht zu erhalten und sofern erforderlich, einen Anwalt mit der Durchsetzung der Forderung zu beauftragen.


Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -

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