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Feststellungserklärung gewerblich/privat

13.01.2022 20:04 |
Preis: 68,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Hallo zusammen,

Ich bin Angestellte bei einem Unternehmen (Konzern) , also habe ein 40 Stunden Job, und nebenbei habe ich mit meiner Schwester und meiner Mutter eine 1 Zimmer Eigentumswohnung seit 2019, die wir nur über Air BNB betreiben. Wir sehen es als Hobby.
Wir haben jemanden, der für uns für diese Wohnung jährlich eine Feststellungserklärung erstellt . Für 2019 haben wir noch angemeldet bei Finanzamt unter Vermietung und Verpachtung. Nun hat er für die Feststellungserklärung 2020 folgendes geändert:

Quote:
Die Einkünfte sind aufgrund der vorgelegten Unterlagen als Vermietung aus kurzfristigen Beherbergungsleistungen anzusehen. Dies bedeutet die Umqualifizierung der Einkünfte von „Vermietung und Verpachtung §21 EStG" auf „Gewerblich § 15 EStG". Entsprechend des Vorläufigkeitsvermerks der Finanzbehörde haben wir zur Umqualifizierung auch die Gewerbesteuererklärung zuzüglich notwendigerweise erstellt. Es ist davon auszugehen, dass bei der Veranlagung der Vorläufigkeitsvermerk Seitens der Finanzbehörde entfernt wird.
Unqoute

Was bedeutet es für mich ? Handele ich jetzt gewerblich ?? Muss ich ein gewerbe anmelden? Darf ich als Angestellte in der Feststellungserklärung gewerblich handeln? Was hat es für Konsequenzen in Verbindung mit meiner Jahreslohnsteuererklärung? Habe ich Nachteile ? Darf ich das? Muss ich was melden zusätzlich?
Wir wollen ja nicht gewerblich Handeln. Was hat das für Konsequenzen? Kann man das umgehen?

Danke für Ihre Hilfe.
Viele Grüße

14.01.2022 | 08:18

Antwort

von


(461)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

nach der vorherrschenden Ansicht der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofe und der Finanzverwaltung ist die kurzfristige Vermietung als gewerbliche Tätigkeit einzustufen, siehe z.B. Urteil vom 28. Mai 2020, IV R 10/18:

Zitat:
Die Vermietung von Wohnungen erfüllt zwar grundsätzlich die in § 15 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) normierten Tatbestandsmerkmale, geht jedoch in der Regel nicht über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinaus. Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Gewerbebetrieb bei dieser Tätigkeit nur angenommen werden, wenn im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten, nach denen die Betätigung des Vermieters als Ganzes gesehen das Gepräge einer selbständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erhält, hinter der die bloße Nutzung des Mietobjekts als Vermögensanlage zurücktritt (ständige Rechtsprechung, z.B. Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 14.01.2004 - X R 7/02, BFH/NV 2004, 945, m.w.N.).

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse --einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare-- unternehmerische Organisation erforderlich ist (z.B. BFH-Urteile vom 16.04.2013 - IX R 26/11, BFHE 241, 261, BStBl II 2013, 613, Rz 10; in BFH/NV 2004, 945, und vom 14.07.2016 - IV R 34/13, BFHE 255, 12, BStBl II 2017, 175, Rz 37). Maßgebend sind jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalles. Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Entscheidend ist vielmehr, inwieweit in der Person des Vermieters die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist (z.B. BFH-Urteil vom 14.07.2004 - IX R 69/02, BFH/NV 2004, 1640).

Die geforderte Vergleichbarkeit mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen (Hotel) liegt vor allem dann vor, wenn die Wohnung wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet ist, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird, sie hotelmäßig angeboten, d.h. auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten wird und sich zudem in einem Zustand befindet, der die sofortige Vermietung zulässt; dies auch dann, wenn Buchungen nicht vorliegen. Insoweit kommt es nicht entscheidend darauf an, ob die Wohnung in einer Ferienwohnanlage liegt oder außerhalb einer solchen Anlage. Denn die Bereithaltung von Räumlichkeiten für die jederzeitige, auch kurzfristige, Überlassung an Gäste erfordert sachliche und personelle Vorkehrungen, wie sie mit der Vermietung von Wohnungen nicht verbunden sind (BFH-Urteil in BFH/NV 2004, 945, unter II.3.a).


Begründet wird dies vor allem damit, dass hier auch die Reinigung und kurzfristige Vermietung im Vordergrund stehen.

Sie müssten jetzt daher ein Gewerbe anmelden und in Zukunft die Einkünfte als gewerblich und nicht mehr als aus Vermietung und Verpachtung deklarieren, die Zahlen bleiben aber weitgehend gleich. Wenn die Einkünfte unter 24.500 € liegen fällt auch keine Gewerbesteuer an, falls die Einkünfte höher sind wird eine mögliche Gewerbesteuer aber mit Ihrer Einkommenssteuer verrechnet, Sie erleiden also keinen finanziellen Nachteil.

Aufgrund der Gewerblichkeit müssen Sie auch noch eine mögliche Umsatzsteuerpflicht nach § Umsatzstuergesetz im Auge behalten.

Zitat:
§ 19 Besteuerung der Kleinunternehmer
(1) Die für Umsätze im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 geschuldete Umsatzsteuer wird von Unternehmern, die im Inland oder in den in § 1 Abs. 3 bezeichneten Gebieten ansässig sind, nicht erhoben, wenn der in Satz 2 bezeichnete Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer im vorangegangenen Kalenderjahr 22 000 Euro nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50 000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen wird. Umsatz im Sinne des Satzes 1 ist der nach vereinnahmten Entgelten bemessene Gesamtumsatz, gekürzt um die darin enthaltenen Umsätze von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens. Satz 1 gilt nicht für die nach § 13a Abs. 1 Nr. 6, § 13b Absatz 5, § 14c Abs. 2 und § 25b Abs. 2 geschuldete Steuer. In den Fällen des Satzes 1 finden die Vorschriften über die Steuerbefreiung innergemeinschaftlicher Lieferungen (§ 4 Nr. 1 Buchstabe b, § 6a), über den Verzicht auf Steuerbefreiungen (§ 9), über den gesonderten Ausweis der Steuer in einer Rechnung (§ 14 Abs. 4), über die Angabe der Umsatzsteuer-Identifikationsnummern in einer Rechnung (§ 14a Abs. 1, 3 und 7) und über den Vorsteuerabzug (§ 15) keine Anwendung.
(2) ...


Wenn die Einkünfte höhere sind müssen Sie dann im nächsten Jahr Umsatzsteuer ausweisen und auch eine Erklärung abgeben, können bei möglichen Ausgaben aber die Vorsteuer auch abziehen.

Das wirkliche Problem allerdings ist der Umstand, dass bei einer gewerblichen Nutzung aus der Wohnung Betriebsvermögen wird und Sie bei einem Verkauf etwaige Gewinne versteuern müssen. Im Falle einer privaten Vermietung wäre dies nicht der Fall. Hier liegt im Grunde der größte finanzielle Unterschied.
Nehmen wir an, die Wohnung hat einen Wert von 100.000 € und Sie schreiben diese mit 1.000 € im Jahr ab (ein Teil entfällt auf den Grund und Boden und kann nicht abgeschrieben werden). Bei einer Annahme der gewerblichen Vermietung wird die Wohnung also mit diesem Wert in den Betrieb eingelegt. Nach 10 Jahren hat die Wohnung dann einen Wert von 130.000 €. Wenn Sie dann den Betrieb einstellen, z.B. durch einen Verkauf oder eine Überführung in die langfristige Vermietung entsteht ein Veräußerungsgewinn. Dann wäre hier ein Betrag von 40.000 € (10 x 1.000 € jährliche Abschreibung zuzüglich 30.000 € Wertsteigerung) zu versteuern. Bei einer reinen Vermietung wäre dies nicht der Fall. Zwar gibt es hier ggf. noch steuerlicher Erleichterungen wenn Sie damit das Gewerbe aufgeben, die reine Vermietung wird aber erheblich begünstigt. Wenn Sie das Ganze nur für 1-2 Jahre betreiben oder der Wert nicht sonderlich steigt wäre das eventuell kaum schädlich, das Risiko sollten Sie aber kennen.

Daher sollten Sie jetzt überlegen, ob Sie die spätere Versteuerung in kaufen nehmen wollen oder vielleicht doch wieder auf eine längerfristige Vermietung umschwenken.

Alternativ wäre es möglich Einspruch gegen den Bescheid einzulegen und eventuell gleichzeitig die kurzfristige Vermietung etwas abzuändern. Wenn Sie nämlich nur die Wohnung zur Verfügung stellen und eine professionelle Vermietungsagentur sich um alle kümmert sieht es wieder anders aus. Sie können natürlich auch versuchen den Einspruch damit zu begründen, dass Sie tatsächlich nur minimale Zusatzleistungen anbieten, allerdings tendieren die Finanzämter weitgehend dazu, die kurzfristige Vermietung eben leider als gewerblich einzustufen.


Ich bedauere Ihnen hier keine einfachere und positivere Auskunft erteilen zu können, hoffe aber Ihre Frage wenigstens inhaltlich zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünschen Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


ANTWORT VON

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