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Verkauf trotz fehlender Nutzungsänderung?

26.02.2008 21:11 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes Problem:

Im Jahre 2000 haben meine Frau und ich ein unausgebautes Dachgeschoss in NRW erworben (nicht zu Wohnzwecken) und dafür eine Baugenehmigung sowie einen Antrag auf Nutzungsänderung gestellt (über einen Architekten).

Im Mai 2001 waren wir dann mit dem Ausbau fertig, ein privater Gutachter kam um die Ausführungen für Wärmebedarf, Brandschutz sowie Schallschutz abzunehmen. Dabei stellte sich heraus, dass der Trittschallschutz nicht gegeben war. Grund dafür war, daß wir einer Anforderung der Bauauflage nicht nachgekommen sind, und den Boden nicht entsprechend mit Trittschalldämmplaten ausgelegt haben, um die DIN Norm 4109 zu erfüllen.

Ca. einen Monat später erhielten wir einen Bescheid von der Finanzbehörde, daß die Grundsteuer aufgrund der Nutzungsänderung hochgesetzt wird, was für mich bedeutete, daß alles erledigt war. Ein weiteres Kriterium für mich zu glauben, daß alles OK ist, war, daß wir ab Juni 2001 auch die Eigenheimzulage ausgezahlt bekamen.

Nun wollen wir die Wohnung verkaufen (haben auch bereits einen Käufer gefunden), und haben deswegen Kopien vom Grundbucheintrag angefordert, wo weiterhin " nicht zu Wohnzwecken" aufgeführt ist!!

Da ich seit 2001 nach der Abnahme nichts nachgebessert hatte, befürchte ich nun, daß die Baugenehmigung verfallen ist, und wir seit 2001 illegal hier wohnen.

Meine Fragen:
1) Der Verkäufer weiß um den Mangel (nicht zu Wohnzwecken & kein gegebener Trittschallschutz). Sollten wir die Wohnung mit dem Mangel verkaufen, und der Käufer stellt dann eine neue Baugenehmigung, oder sollten wir den Mangel selber beseitigen (sprich auch Nutzungsänderung) und dann erst die Wohnung verkaufen?

2) Wird das Bauamt bei Durchführung der Alternativen unter Frage 1) sehen, daß bereits eine Baugenehmigung im Jahre 2000 vorlag, aber nie erfüllt wurde und können wir dann strafrechtlich verfolgt werden? (Ich befürchte schlafende Hunde zu wecken)

3) Müssen wir dann auch die gesamte Eigenheimzulage zurückzahlen?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Sehr geehrter Ratsuchender,


hier würde ich zum Verkauf raten. Allerdings sollte im Vertrag die Kenntnis des Käufers unbedingt aufgenommen werden, damit Sie nicht später Gewährleistungsansprüchen ausgesetzt sind. Denn kauft er es mit diesem Mangel und ist dieses auch vertraglich festgehalten, kann er deswegen keine Ansprüche mehr stellen.

Dieses hat den Vorteil, dass Sie sich dann nicht mehr um die Nutzungsänderung kümmern müssen und das komplette Risiko der Verweigerung auf den Käufer übergeht.


Eine strafrechtliche Verfolgung haben Sie nicht zu befürchten; auch ist die Eigenheimzulage nicht zurückzuzahlen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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