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GRZ Überschreitung bei Umbau eines Bestandes gem. neu eingeführten B-Plans

01.11.2021 12:42 |
Preis: 90,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um die Zusammenhänge baurechtmäßigen Bestandsschutzes und anderenfalls Ausnahmemöglichkeiten nach Veränderungssperre.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben in 2014 ein Bungalow gebaut. Dabei wurde Bungalow plus Außenanlagen genehmigt. Es galt kein B-Plan bzw. gab keinen.

Bis 2018 haben wir die Außenanlagen immer wieder erweitert (durch zulässige Garage anstatt Zufahrten oder erweiterter Pflasterfläche als damals genehmigt). Damit haben wir mittlerweile eine GRZ von ca. 0,53 erreicht.

Nun planen wir unseren Bungalow als Baukörper aufzustocken, um ein 2. Vollgeschoss. Dafür wurde ein Bauantrag abgegeben.

Mittlerweile hat die Stadt ein Verfahren zur Entwicklung eines B-Plans für das Viertel erlassen. Dieser B-Plan ist noch nicht final entschieden. Bis zum Inkrafttreten des B-Plans gilt jedoch eine Veränderungssperre, sodass sich an dem B-Plan zu orientieren ist.

Dieser B-Plan sieht vor 0,2 für Wohngebäude bzw. 0,3 GRZ insgesamt für alle Flächen.

Die Stadt hat kein Problem mit der Aufstockung des Gebäudes aus dem Bauantrag, jedoch mit der versiegelten Fläche von 0,53. Laut Veränderungssperre und bald neu geltenden B-Plan passt das nicht zusammen, auch wenn der Bauantrag lediglich auf die Aufstockung zielt.

Die ganzen Versiegelungen sind jedoch noch vor Inkrafttreten der Veränderungssperre passiert. Gibt es eine Chance auf Bestandsschutz oder ähnliches vorzugehen, wenn die Stadt den Bauantrag wegen Überschreitung GRZ ablehnt?



01.11.2021 | 14:20

Antwort

von


(940)
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Gerne zu Ihren Fragen:

Wenn der " Bungalow plus Außenanlagen genehmigt wurden", sind diese Anlagen baurechtmäßig und unterfallen dem Bestandsschutz (in der damaligen Ausführung).

So § 14 III BauGB:

(3) Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

Nach Abs. 3 Alt. 1 werden damit Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, von der Veränderungssperre nicht berührt. Dazu zählt auch die im vereinfachten Genehmigungsverfahren (zB nach § 57 HBO) erteilte Baugenehmigung . Baurechtliche Genehmigung im Sinne der Vorschrift sind die Baugenehmigung und die Bebauungsgenehmigung (Bauvorbescheid) als vorweggenommener Teil der Baugenehmigung (vgl. VGH München BayVBl. 2000, 314


Die seit 2014 bis 2018 erfolgten "Erweiterungen" beschreiben Sie ebenfalls als baurechtsmäßig ("zulässige Garage anstatt Zufahrten")

Sollten Sie darüber hinaus - wie auch immer - erweitert haben, handelt es sich um baurechtswidrige Erweiterungen aus denen Sie mangels Bestandsschutz mit bzw. gegen die Veränderungssperre keine Rechte ableiten können. Denn Abs. 3 Alt. 1 greift nach seinem eindeutigen Wortlaut nicht für Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätten baurechtlich genehmigt werden müssen (vgl. BVerwGE 120, 138 = NVwZ 2004, 1435). Dies gilt auch dann, wenn die Bauherrschaft bis zum Inkrafttreten der Veränderungssperre berechtigterweise eine Baugenehmigung erwarten konnte (vgl. VGH Mannheim ZfBR 2000, 70

Allerdings könnten Sie versuchen, eine Ausnahmegenehmigung zu erwirken:

§ 14 Veränderungssperre BauGB

(1) Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass

1.Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;

2.erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.


Absatz (2) Satz 1 Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Satz 2 Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Nach Abs. 2 S. 1 kann, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Mit diesen öffentlichen Belangen sind diejenigen Gründe gemeint, die den Erlass der Veränderungssperre legitimiert haben, also das Interesse an der Sicherung der Planung. § 14 Abs. 2 ermöglicht ein Absehen von der Veränderungssperre daher für solche Vorhaben, bei denen die künftige Plankonformität schon derart offensichtlich feststeht, dass ihre (Vorab-)Zulassung den Planungsprozess nicht gefährdet (vgl. OVG Koblenz BeckRS 2020, 37251). Es ist eine Prüfung und Entscheidung der in Abs. 2 S. 1 genannten Voraussetzungen im einzelnen Fall vorzunehmen.(BeckOK BauGB/Hornmann, BauGB § 14 Rn. 73)

Wenn - wie Sie schreiben - "Die Stadt kein Problem mit der Aufstockung des Gebäudes aus dem Bauantrag hat" - sollten Sie ggf. mit Hilfe Ihres Architekten/Anwalt vor Ort einen qualifizierten Antrag auf Ausnahmegenehmigung mit einiger Erfolgsaussicht stellen können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

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