Gerne zu Ihrer Frage:
Eine Teilungserklärung (wie auch Gesetze) ist nach dem redaktionellen Inhalt, der Systematik und teleologisch (= Frage nach dem Sinn und Zweck) auszulegen.
Redaktionell und auch in der Gesetzessprache des WEG (§ 13 Absatz 2 WEG) wird - in anderem Zusammenhang - unterschieden zwischen Instanthaltung und Instandsetzung:
Absatz (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des
Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung
bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben
unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
Das nach bisherigem Recht bekannte Begriffspaar Instandhaltung und Instandsetzung wird in § 13 Abs. 2 durch den Oberbegriff Erhaltung (→ § 19 Rn. 1 ff) ersetzt. Die Pflicht zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Steht der zu erhaltende wesentliche Bestandteil hingegen im Sondereigentum, trifft diese Pflicht – vorbehaltlich einer abändernden Vereinbarung – den jeweiligen Wohnungs- als Sondereigentümer (Jacoby ZWE 2017, 150). Der Begriff „bauliche Veränderung" wird in § 13 Abs. 2 nur deshalb nicht verwendet, weil solche nach § 20 Abs. 1 auf das gemeinschaftliche Eigentum begrenzt sind (BT-Drs. 19/18791, 51), inhaltlich besteht jedoch mit Ausnahme der verschiedenen Eigentumssphären kein Unterschied.
Nach § 16 WEG Absatz 2 gilt:
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des
gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem
Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder
bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Dem unterlegten Satz 2 dieses Absatzes ist zu entnehmen, dass eine abweichende Verteilung möglich ist.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer
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Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer
Ich danke Ihnen erst einmal, Herr Burgmer! (interessante Vita übrigens)
Nur hilft mir das nicht wirklich weiter. Abgesehen davon, dass die von Ihnen zitierten Auszüge aus dem WEG sich auf "Sondereigentum" beziehen und nicht auf "Sondernutzungsrecht", beantworten Sie meine Frage eigentlich gar nicht. Ich möchte wissen, ob ich basierend auf den von mir aus der Teilungserklärung zitierten Passagen einen Anspruch darauf habe, dass die auf dem Bereich des Grundstücks, an dem ich ein Sondernutzungsrecht habe, stehenden Bäume auf Kosten der WEG beschnitten werden oder nicht. Dass man das in der Eigentümerversammlung individuell regeln kann, ist schon klar, nur steht keine an. Ich muss also argumentieren können basierend auf der Teilungserklärung, warum bitteschön auch die Bäume, die auf meinem Sondernutzungsrechtsanteil stehen, mit zu erfassen sind.
Viele Grüße!
Gerne zu Ihrer Nachfrage,
Mir ging es zunächst um die redaktionelle Interpretation des Begriffspaars Instandhaltung und Instandsetzung, die eben § 13 Abs. 2 durch den Oberbegriff Erhaltung ersetzt wird.
Da der Gesetzgeber einheitliche Semantik verwendet, ist das also sowohl auf Ihr Problem des Sondernutzungsrechts, als eben auch auf das Sondereigentum anzuwenden.
Im Zweifel - wie vorliegend - wird man auf § 10 WEG und die dazu ergangene Rspr. und Lit. zurück greifen müssen:
Die Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsflächen kann (BGH WuM 2015, 47 Rn. 19; KG ZMR 2009, 135; BayObLG ZMR 2004, 357) und sollte auf die Berechtigten übertragen werden (ausf. hierzu Drasdo RNotZ 2018, 94 ff.). Unterbleibt aber eine solche Regelung, haben alle Eigentümer auch für die von Sondernutzungsrechten umfassten Bereiche die Kosten im Zweifel nach § 16 Abs. 2 zu tragen (BGH WuM 2015, 47 Rn. 19. Dem WEG ist nämlich kein allgemeiner Grundsatz zu entnehmen, demzufolge derjenige, der zur Nutzung nicht berechtigt, auch per se keine Kosten zu tragen hat (BGH NJW 1984, 2576). Ob eine Überwälzung der Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten im Einzelfall erfolgt ist, muss ggf. durch Auslegung der Gemeinschaftsordnung ermittelt werden (BeckOK BGB/Hügel, 2021 Rn. 41, WEG § 10 Rn. 41)
Ich hoffe, ich konnte Ihnen Argumente liefern und verbleibe,
mit guten Wünschen zum Erfolg,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt
