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Maklerprovision Immobilienkauf - geänderter MWST-Satz 2020/21

| 05.04.2021 15:46 |
Preis: 48,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


19:30

Zusammenfassung: In einem Grundstückskaufvertrag kann wirksam als Vertrag zu Gunsten Dritter eine Klausel vereinbart werden, der zufolge der Makler gegen eine Vertragspartei - z.B. den Käufer - einen direkten Provisionsanspruch in einer bestimmten Höhe haben soll.

Sehr geehrte Damen und Herren,

am 06.10.2020 hatte ich eine Immbilie besichtigt zu deren Kauf ich mich entschlossen habe. Am Tag der Besichtigung hatte ich mit dem Makler die folgende Vereinbarung über seine Provision getroffen:

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bei Ankauf der Immobilie zahlt der Auftraggeber an den Makler für die von ihm erbrachten Leistungen unbeschadet vermittelnder Tätigkeit für den Verkäufer eine Provision von 5,00 % zzgl. der gestzlichen MWST von zurzeit 16 %, mithin insgesamt 5,80 % des Kaufpreises.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Da der Kaufvertrag in 2020 aufgrund verschiedener Verzögerungen von Verkäuferseite nicht mehr zustande kam sondern erst im Februar 2021 verlangt der Maker jetzt aufgrund des geänderten MWST-Satzes von 16 % auf 19 % zum 01.01.2021 5,95 % Provision von mir.
Meiner Auffassung nach ist das nicht rechtens da für mich als Endverbraucher die Bruttopreisvereinbarung gilt. Er darf also den vereinbarten Bruttopreis von 5,80 % nicht einseitig erhöhen auch wenn er für die Erhöhung des MWST-Satzes von 16 % auf 19 % nichts kann. Für mich wären weiterhin 5,80 % vom Kaufpreis zu zahlen und der Makler muss aber 19 % Mwst ans Finanzamt abführen. Dadurch sinkt seine Nettoprovision die dann nicht mehr 5,00 % beträgt sondern entsprechend weniger.
Auch gabe es keine Sondernklauseln in der Vereinbarung die den Makler entsprechend vor dem Verlust eines Teils seiner Provision schützen und ihn bevollmächtigen den geänderten MWST-Satz an mich weiterzugeben.
Ebenfalls hatte ich einen Artikel des Immobilien Verband Deutschland (IVD) indem der Leiter der Abteilung Steuern Hans-Joachim Beck genau auf dieses Thema eingeht.
Daraufhin hatte ich die Rechnung der Provision schriftlich beim Makler bemängelt und ihn aufgefordert mir eine neue Rechnung über 10.382 € (5,8 % von 179.000) statt der von ihm geforderten 10.650,50 € (5,95 % von 179.000) zukommen zu lassen. Auf meine Email die er definitiv erhalten hat bekam ich aber auf diesen Sachverhalt keine Antwort und auch keine neue Rechnung. Er ging nur auf andere Punkte von mir ein.

Daher meine Frage: Ist meine Annhame richtig? Welche Rechtsgrundlage gilt hierfür? Und spielt es eine Rolle das im Kaufvertrag 10.650,50 € (5,95 % von 179.000) als Provision genannt wird?
05.04.2021 | 17:05

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Makler ist Schuldner der Umsatzsteuer, die auf die seine Provision anfällt (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Umsatzsteuer-Gesetz, abg. UStG). Die Vermittlung eines Kaufabschlusses ist eine "sonstige Leistung" im Sinne des Gesetzes.

Eine gesetzliche Vorschrift, wonach ein Makler die geschuldete Umsatzsteuer automatisch an seine Kunden durchreichen kann, gibt es nicht. Die Umsatzsteuer kann daher nur im Rahmen einer Preisvereinbarung zwischen Makler und Kunden auf letzteten umgelegt werden. Vorliegend war zwischen Ihnen und dem Makler für anfallende Umsatzsteuer die Zahlung von 16% auf die Provision vereinbart worden. Dann kann der Makler aus der Preisvereinbarung auch nicht die Zahlung eines höheren Satzes verlangen. Wenn gewollt ist, dass der Kunde eine nachträglich erhöhte gesetzliche Umsatzsteuer tragen soll, bedarf es einer ausdrücklichen Preisanpassungsklausel im Vertrag. Diese liegt nicht in der Formulierung "von zur Zeit 16%". Dies ist vielmehr lediglich ein Hinweis auf den zum Zeitpunkt der Provisionsvereinbarung geltenden Steuersatz.

Der Grundstückskaufvertrag erzeugt grundsätzlich nur Rechte und Pflichten zwischen den beteiligten Vertragsparteien, also Käufer und Verkäufer. es gilt der zwischen Ihnen und dem Makler vereinbarte Preis.

Allerdings besteht die Möglichkeit, in einem Grundstückskaufvertrag einen sog. Vertrag zu Gunsten Dritter aufzunehmen. Dann erwirbt der begünstigte Dritte auf Grund des Vertrages einen Direktanspruch gegen die im Vertrag als Schuldner bezeichnete Partei (§ 328 Abs. 1 BGB).

In einen Grundstückskaufvertrag können Käufer und Verkäufer im Wege eines Vertrages zu Gunsten Dritter die Klausel aufnehmen, dass der vermittelnde Makler gegen eine Vertragspartei - etwa den Käufer - einen Direktanspruch auf Zahlung der Provision in einer bestimmten Höhe erhalten soll. Ist dies der Fall, dann schuldet der Käufer dem Makler die im Vertrag genannte Provision. Rechtsgrundlage hierfür ist die entsprechende Vertragsklausel im Grundstückskaufvertrag.

Für die Begründung eines Vertrages zu Gunsten Dritter reicht es nicht aus, dass ein Provisionsbetrag im Grundstückskaufvertrag beiläufig erwähnt wird. Vielmehr muss sich aus dem Vertrag ergeben, dass die Begründung eines Direktanspruchs des Maklers gegen den Käufer gewollt ist. Hierfür kommt es auf die genaue Formulierung im Grundstückskaufvertrag an. Gibt es in Ihrem Grundstückskaufvertrag eine solche Klausel, und ist dort der Betrag von10.650,50€ als Provisionshöhe genannt, dann schulden Sie dem Makler diesen Betrag.

Gern können Sie mir den genauen Wortlaut der Klausel in Ihrem Grundstückskaufvertrag, in dem der Proivisionsbetrag erwähnt wird, über die kostenlose Nachfragefunktion mitteilen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Carsten Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 05.04.2021 | 18:13

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für die ausführliche und verständliche Beantwortung meiner Frage.

Die Klausel aus dem Kaufvertrag zur Makerprovision lautet wie folgt:

§ 13 Vermittlung

Die Vertragsteile erklären, dass dieser Vertrag durch die XY GmbH vermittelt wurde. Die Maklercourtage beträgt gemäß der Vereinbarung mit dem Makler 10.650,50 € inkl. 19% MwSt., verdient und fällig bei Abschluss und Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages. Der Makler wurde nach Angabe ausschließlich vom Käufer beauftragt.

Muss ich aufgrund dieser Klausel die 10.650,50 € (5,95 %) bezahlen oder kann ich mich auf die von mir genannten 10.382,00 € (5,80 %) berufen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.04.2021 | 19:30

Sehr geehrter Fragesteller,

die Klausel ist eine sog. Wissenserklärung, mit der die Vertragsparteien lediglich etwas mitteilen, ohne damit eigenständige Rechte des Maklers zu begründen.

Letzteres wäre dann der Fall, wenn etwa formuliert worden wäre:

"Der Käufer verpflichtet sich, an den Makler...zu zahlen."

oder

"Der Makler erhält/hat [auf Grund dieses Vertrages] das Recht, die Zahlung einer Provision in Höhe von...vom Käufer zu fordern."

Sie müssen allerdings damit rechnen, dass falls es zu einem Rechtsstreit mit dem Makler kommen sollte, dieser die Vertragsklausel als deklaratorisches Schuldanerkenntnis Ihrerseits hinstellen wird, dass Sie ihm die höhere Provision schulden. (Dagegen spricht allerdings, dass es offenbar der Makler selbst war, der dem Notar vor der Beurkundung einen überhöhten, vertraglich nicht vereinbarten Provisionsbetrag mitgeteilt und damit arglistig gehandelt hat. Ganz offenbar sollten Sie auf diese Weise überrumpelt werden.)

In einem Rechtsstreit führt es zu einer Schwächung Ihrer Rechtsposition, denn Sie müssen erklären, warum Sie bei der Verlesung des Vertrages vor dem Notar der falschen Angabe des Provisionsbetrages nicht widersprochen haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Carsten Neumann
Rechtsanwalt





Bewertung des Fragestellers 10.04.2021 | 12:59

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