Sehr geehrter Fragesteller,
Zunächst ist festzustellen, dass auf den Mieter überhaupt nur dann Modernisierungskosten im Rahmen der Mieterhöhung abgewälzt werden können, wenn es sich tatsächlich um echte Modernisierungsarbeiten und nicht um Instandsetzungsarbeiten gehandelt hat. Werden lediglich ältere, aber noch funktionstüchtige Ausstattungen durch neue ersetzt, ohne dass der Gebrauchswert der Wohnung hierdurch messbar verbessert wird, liegt keine Modernisierung sondern Instandhaltung vor. Es ergeben sich dann keine umlagefähigen Kosten (LG Hamburg WM 84, 217).
Gleiches gilt für reine Reparaturarbeiten. Der Vermieter ist vertraglich verpflichtet, die Mietsache im vereinbarten Zustand zu erhalten. Durch die Abnutzung anfallende Kosten werden bereits durch den Mietzins abgegolten.
Jedoch wird neben der reinen Reparatur oft auch grunderneuert und das Material auf einen moderneren Stand gebracht.
Insoweit fallen Reparatur- und Modernisierung dann zusammen. Abgewälzt kann dann aber freilich nur der Kostenanteil, der auf die Modernisierung entfällt, nicht aber die Reparatur.
Bei Arbeiten, die der Energieeinsparung gelten, können Kosten nur dann geltend gemacht und auf die Miete umgelegt werden, wenn der Vermieter im Einzelnen darlegt, dass hierdurch zumindest eine Energieeinsparung in Höhe von 10 % zu erwarten ist (LG Berlin GE 97, 1473). In der reinen Änderung des Heizungssystems liegt jedoch noch nicht ohne weiteres eine Einsparung von Energie. (LG Berlin GE 1986,33)
Umlegbar sind 11 % der Moderierungskosten. Diese werden auf das Jahr verteilt und verbleiben dauerhaft. § 559 BGB. Dem liegt die Überlegung zu Grunde, dass nach ca. zehn Jahren in der Regel erneut ein Austausch erfolgen muss.Im Ergebnis tragen Mieter die Modernisierungskosten also vollständig über die Jahre verteilt.
zur Mieterhöhung ist noch das Folgende anzumerken:
Eine Mieterhöhung nach Durchführung von solchen Energiesparmaßnahmen setzt zunächst voraus, dass der Vermieter die Veränderung der Heizkosten konkret erläutert (LG Bückeburg WM 92, 378). Außerdem ist eine Mieterhöhung nur insoweit möglich, als die Maßnahme auch wirtschaftlich ist, also die einzusparenden Heizkosten und die Mieterhöhung in einem angemessenen Verhältnis stehen. Um prüfen zu können, ob sich der Wärmeschutz tatsächlich verbessert hat und in welchem Umfang Heizkosten und Energie eingespart werden, muss der Mieterhöhung eine Wärmebedarfsberechnung beigefügt werden.
Die Modernisierungskosten sind daneben stets angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen, d.h. bei unterschiedlicher Gebrauchswertsteigerung mehrerer Wohnungen ist der Gebrauchsvorteil für jede Wohnung gesondert zu bestimmen und die Kosten entsprechend umzulegen.
Eine Mieterhöhungserklärung ist nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der nachzuweisenden tatsächlichen Kosten konkret berechnet und entsprechend erläutert worden ist (LG Halle WM 97, 628; LG Köln WM 89,579).
Daneben kann eine Erhöhung erst ab ANkündigung erst nach drei Monaten erfolgen.
Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
F.Sachse
Rechtsanwalt