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Kauf eines Resthofes im Aussenbereich §35 des Baugesetzbuchs (BauGB)

07.03.2021 20:27 |
Preis: 100,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

guten abend!
Mit ist ein nicht mehr bewirtschafteter Resthof im Aussenbereich im Landkreis L. zum Kauf angeboten worden.
Er umfasst das Wohnhaus an dem unmittelbar ein Pferdestall angebaut ist. Seperat steht ein Schweinestall an dem eine Lagerhalle angebaut ist. Der Verkäufer will das Grundstück teilen lassen und sich dort, wo jetzt der seperate Schweinestall steht ein Wohnhaus als Altersruhesitz hinbauen lassen. Die Hausentwürfe dafür seien vom Architekten schon fertiggestellt.
Der Verkäufer hat den Hof vor 20 Jahren gekauft und wollte in Haus einziehen, nachdem die Vorbesitzerin, die ein Wohnrecht auf Lebenszeit hat, vor 5 Jahren gestorben war. Der jetzige Verkäufer hat den Hof selbst nie landwirtschaftlich genutzt. Vor 5 Jahren begann der jetzige Verkäufer mit dem Sohn das Haus zu renovieren. Der Pferdestall befindet sich bereits im Umbau zu Ferienwohnungen durch den Verkäufer. Durch familiäre Überwürfnisse ist das Projekt nun gescheitert und der Verkauf steht an.
Ich weiss als Nichtjurist, dass die Nutzung von Immobilien im Aussenberiech zu Wohnzwecken gemäß § 35 des Baugesetzbuchs (BauGB) viele Fallstricke birgt.
Meine Fragen:
1. Welche Fallstricke lauern für mich im Hinblick auf den Kauf des Resthofs?
2. Kann ich den bereits im Umbau befindlichen Pferdestall als Wohnfläche fertigstellen?
3. Ist es überhaupt erlaubt im Aussenbreich einen Pferdestall in Ferienwohnungen umzuwandeln?
3. Ist es wahrscheinlich, dass der begonnene Umbau des Pfedestalls möglicherweise behördlich nie genehmigt worden sein könnte und damit einen Schwarzbau darstellt?
4. Wenn dem so wäre und die zuständige Behörde bekommt Kenntnis davon im Rahmen der Kaufabwicklung, könnte mir dann der Rückbau aufgebrummt werden?
3. Wird der Verkäufer überhaupt eine Genehmigung erhalten auf der Fläche des jetzigen Schweinestalls ein Wohnhaus bauen zu können?
4. Darf das Grundstück (15000qm) überhaupt geteilt werden?
Wenn Sie mir darüberhinaus noch weitere erhellende und wichtige zu berücksichtigende Fakten nennen können, wäre ich ihnen sehr dankbar.
Beste Grüsse

T. H.

07.03.2021 | 21:39

Antwort

von


(2310)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung sollten Sie auf jeden Fall im Kaufvertrag die Zusicherung des Verkäufers bezüglich der Umbau-/Nutzungsgenehmigung einbauen lassen; ebenso die Möglichkeit des Rücktritts für den Fall der Nichtgenehmigung durch die Behörde.


Wie Sie selbst erkannt haben, bestehen im Außenbereich erhebliche Schwierigkeiten als Nichtpriviligierter Baumaßnahmen oder Umänderungen der Nutzungen durchzuführen und genehmigt zu bekommen, sodass Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrages die obigen Sicherungen unbedingt aufnehmen und auch bei Bauamt nach der Rechtmäßigkeit der bereits angefangenen Maßnahmen und der Rechtmäßigkeit der Fertigstellung nachfragen sollten - dabei sind Sie auf schriftliche (nicht mündliche) Auskünfte angewiesen.


Für Ihre Fragen bedeutet das:


1. Welche Fallstricke lauern für mich im Hinblick auf den Kauf des Resthofs?

Das Risiko besteht in der nichtgenehmigten Umbaumaßnahme und geplanten Nutzungsänderung - ohne entsprechende Genehmigung können Sie dann als eingetragener Eigentümer Adressat aller baurechtlichen Verfügungen auch dann werden, wenn Sie nicht die Maßnahmen begonnen hatten.


2. Kann ich den bereits im Umbau befindlichen Pferdestall als Wohnfläche fertigstellen?

Ohne Genehmigung können Sie das rechtlich nicht.


3. Ist es überhaupt erlaubt im Aussenbreich einen Pferdestall in Ferienwohnungen umzuwandeln?

Es ist zwar durchaus möglich, allerdings eben unter sehr engen Voraussetzungen. Diese liegen nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung aber nicht vor, sodass die Umwandlung hier siecher nicht genehmigt wird - daher auch die Sicherungsoption im Kaufvertrag.


4. Ist es wahrscheinlich, dass der begonnene Umbau des Pfedestalls möglicherweise behördlich nie genehmigt worden sein könnte und damit einen Schwarzbau darstellt?

Ohne Kenntnis der Genehmigungen lässt sich das nicht beantworten, allerdings spricht viel dafür, dass die genehmigung nicht vorliegt.

Dann ist es ein Schwarzbau und als eingetragener Eigentümer haben Sie dann die Folgen zu tragen, auch wenn der Umbau nicht von Ihnen begonnen worden ist.


5. Wenn dem so wäre und die zuständige Behörde bekommt Kenntnis davon im Rahmen der Kaufabwicklung, könnte mir dann der Rückbau aufgebrummt werden?

Ja - es kommt nur auf die Grundbucheintragung an, sodass die Rückbauverfügung ann Sie triffen wird.

Eine Rückbauverfügung bedarf dann zwar immer einer genauen Prüfung auch hinsichtlich der Frage, ob es mildere Mittel gibt - aber die derzeitige Rechtsprechung des OVG Lüneburg geht in Reichtung einer Rückbauverpflichtung.


6. Wird der Verkäufer überhaupt eine Genehmigung erhalten auf der Fläche des jetzigen Schweinestalls ein Wohnhaus bauen zu können?

Auch das lässt sich ohne Pläne und Kenntnis des gesamten Unterlagen nicht abschließend beantworten. Vorbehaltlich der Prüfung aller Unterlagen ist derzeit aber eher nicht davon auszugehen, dass so eine Genehmigung erteilt worden ist oder erteilt werden wird.


7. Darf das Grundstück (15000qm) überhaupt geteilt werden?

Grundsätzlich ja


8.

Hier kann man Ihnen nur raten, sich mit dem Bauamt VOR Vertragsunterzeichnung in verbindung zu setzen, um die Frage der Genehmigung zu klären. Dabei benötigen Sie dann schriftliche Aussagen des Bauamtes, sodass die Möglichkeit besteht, dass Sie als potentieller Erwerber eine Bauvoranfrage stellen. Diese Möglichkeit sollten Sie unbedingt nutzen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


ANTWORT VON

(2310)

Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
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