Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
der Kauf eines Hausgrundstücks bedarf notarieller Beurkundung.
Nur in sehr eng begrenzten Ausnahmefällen kann vorher ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei der Vertragsanbahnung bestehen (§ 311 Abs. 2 BGB
).
Die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages verpflichtet nach der Rechtsprechung nur dann zum Schadensersatz, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt, wie sie beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlußbereitschaft gegeben ist (BGH, Urteil vom 09.11.2012 - V ZR 182/11
). Dem Vorspiegeln der Abschlußbereitschaft ist der Fall gleichzustellen, daß ein Verhandlungspartner zwar zunächst eine solche, von ihm geäußerte, Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (BGH, Urteil vom 29.03.1996 - V ZR 332/94
).
Allein Ihre telefonisch geäußerte Kaufzusage reicht nicht aus, um einen Schadens- oder Aufwendungsersatzanspruch gegen Sie herzuleiten.
Wenn allerdings in dem Maklervertrag vereinbart wurde, dass Sie bei Nichtzustandekommen eines Vertrages dem Makler Aufwendungsersatz leisten müssen, kann er diesen verlangen. Unter Aufwendungen fallen zum Beispiel Reisekosten, Informationsbeschaffungskosten wie Telefon, Fax, Mail. Die Arbeitszeit des Maklers gehört nicht zu den erstattungsfähigen Aufwendungen.
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, dass diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.
Nutzen Sie bei Rückfragen gern die kostenlose Nachfragefunktion!
Mit freundlichen Grüßen
Vasel
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Jürgen Vasel
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Sehr geehrter Herr Vasel,
Vielen Dank zunächst für Ihre schnelle Antwort.
Was ist mit dem Passus " Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlußbereitschaft (...) (BGH, Urteil vom 09.11.2012 - V ZR 182/11)" gemeint? Können Sie das bitte erläutern?
Wir haben die mündliche Zusage der Kaufabsicht im ernsten Willen geäußert, nun aber über die Feiertage erneut über die Finanzierungsmöglichkeit (wir haben eine Finanzierungszusage der Bank) nachgedacht und sind zu dem Schluss gekommen, dass eine reine Finanzierung möglich sei, allerdings schwierig werden würde, wenn die beiden "Mitkäufer" der anderen beiden Parteien horrende monatliche fixe Instandhaltungsrücklagen und Hausnebenkosten fordern würden, was der Teilungsvertrag des Bauherrn aber vorsieht. Wir hätten für die Instandhaltung das zurückgelegt, was am Ende des Monats an Geld übrig bleibt.
Wir sind keinen Maklervetrag eingegangen bzw. haben nichts unterschrieben. Falls der Makler nun doch Ansprüche gegen uns erheben möchte, in welcher Höhe haben wir damit (z.B. prozentual) zu rechnen?
Diese Hauskaufentscheidung ist ja eine stark das weitere Leben beeinflussende Entscheidung, weshalb wir Bedenken haben, unseren jetzigen Lebensstandard halten zu können und uns mit dem Hauskauf nicht zu übernehmen.
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
eine tatsächlich nicht vorhandenen Abschlußbereitschaft spiegelt vor, wer zum Zeitpunkt, in dem er behauptet kaufen/verkaufen zu wollen, es (heimlich) gar nicht will. Dies war bei Ihnen nicht so (im übrigen müsste Ihnen die Arglist nachgewiesen werden).
Wenn Sie keine Aufwendungsersatzklausel unterschrieben haben, hat der Makler keine Ansprüche gegen Sie. Wenn er doch welche stellt, sollten Sie diese nicht erfüllen, sondern zurückweisen.
Mit freundlichen Grüßen
Vasel
Rechtsanwalt
