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Rückzahlung der Mietkaution verweigert. Guthaben aus Abrechnung einbehalten

21.12.2020 11:41 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Bei Rückforderung einer Kaution können Abrechnung und die Auszahlung des Guthabens in einem einzigen Klageantrag gefordert werden. Die Abrechnung über Nebenkosten dagegen kann bei einem bereits beendeten Mietverhältnis auch dadurch erreicht werden, indem die Vorauszahlungen zurückverlangt werden.

Frage: Inwiefern ist hier eine sog. Stufenklage möglich?

Das Mietverhältnis (Vertragsbeginn: 01.09.2013) wurde ordentlich, zum 31.07.2020 gekündigt und vom Vermieter schriftlich bestätigt. Kündigungsgrund: Erwerb einer anderen Immobilie (Eigentum).

Heute hat mich das Sekretariat des Vermieters unaufgefordert, telefonisch informiert, dass:

Auf Grund von Renovierungskosten i.H.v. EUR 2.300,-

1.) Die Mietkaution
2.) Das Guthaben aus der Abrechnung (diese liegt mir aktuell noch nicht vor)

einbehalten wird.

Die Mietraten wurden stets pünktlich und in voller Höhe beglichen.
Bei der vorzeitigen Rückgabe der Mietwohnung wurden - für den Mietgebrauch übliche Beanstandungen im Übergabeprotokoll dokumentiert (Gebrauchsspuren).

Daraufhin gab es bis heute keine weitere Korrespondenz.

Zum Vertragsbeginn wurde mir die Wohnung frisch renoviert übergeben.
Daraufhin habe ich diese im neu gestrichenen Zustand zurückgegeben.
Besondere Beschädigungen wurden laut dem Übergabeprotokoll nicht festgestellt.

Auf meine schriftliche Mängelanzeige (Einschreiben Rückschein) vom 22.03.2020 hatte der Vermieter nicht reagiert.
21.12.2020 | 13:19

Antwort

von


(39)
Braamkamp 14
22297 Hamburg
Tel: (040) 87 50 47 34
Web: http://www.kanzlei-alsterland.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

Es stimmt, dass Sie einen Anspruch auf Abrechnung über die Mietkaution haben und diese Abrechnung bestimmte formale Voraussetzungen erfüllen muss. Dieser Anspruch ist auch einklagbar, da ein Vermieter innerhalb eines bestimmten Zeitraumes (regelmäßig ein halbes Jahr. Danach darf er wegen einer erst später zu erstellenden Nebenkostenabrechnung nur noch einen angemessenen Betrag zur Sicherheit einbehalten) über die Kaution abrechnen und dass sich daraus ergebende Guthaben auszahlen muss.

Es handelt sich dabei allerdings nicht um eine Stufenklage im engeren Sinne, da Sie keine Auskünfte vom Vermieter benötigen. Vor Gericht wird der Klageantrag diesbezüglich dann so formuliert, dass der Vermieter dazu verurteilt wird, über die Mietsicherheit abzurechnen und den sich daraus ergebenden Betrag auszuzahlen. Gegebenenfalls unter Abzug eines Sicherheitseinbehalts wegen der noch für das Jahr 2020 zu erstellenden Nebenkostenabrechnung – jedenfalls, falls ein Nachzahlungsanspruchs nicht sicher ausgeschlossen werden kann. In Ihrem Fall scheint das ja der Fall zu sein, wenn auch der Vermieter von einem Guthaben ausgeht.

Bezüglich der Nebenkostenabrechnung ist es letztlich genauso. Auch hier besteht ein Anspruch auf Abrechnung und auch hier kann der Klageantrag so formuliert werden, dass das sich aus dieser Abrechnung ergebende Guthaben an den Kläger ausgezahlt wird. Mit dieser Forderung wartet man allerdings besser, bis der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt hat. Das ist regelmäßig ein Jahr nach Abschluss des Rechnungsjahres. Also kann die Abrechnung für das Jahr 2019 nur noch bis zum 31. Dezember 2020 vom Vermieter erstellt werden und muss Ihnen bis dahin zugehen. Jedenfalls, wenn keine ungewöhnlichen Umstände vorliegen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Solange könnte der Vermieter noch Nachzahlungen fordern. Nach Ablauf der Frist können Sie immer noch die Abrechnung verlangen, der Vermieter ist von Nachzahlungsansprüchen jedoch abgeschnitten.

Es gibt allerdings noch einen zweiten Weg, der erfahrungsgemäß effizienter ist. Denn auch, wenn man den Abrechnungsanspruch hat und auch zugesprochen bekommt – man muss ihn dann immer noch durchsetzen. Aber die meisten Mieter zahlen die Nebenkosten ja im Voraus. Solange der Vermieter keine Abrechnung erstellt, hat er nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr keinen Anspruch mehr darauf, diese Vorauszahlungen zu behalten. Anstatt die Nebenkostenabrechnung und das sich daraus ergebende Guthaben einzuklagen, empfiehlt es sich, einfach die Vorauszahlungen zurückzuverlangen. Wenn und soweit der Vermieter in seinem eigenen Interesse dann im Laufe des Prozesses eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt, lässt sich die Klage kostenneutral anpassen.

Ich würde Ihnen empfehlen, den Vermieter Anfang nächsten Jahres noch einmal nachweisbar anzuschreiben und unter konkreter Fristsetzung die Abrechnungen und Auszahlung der sich daraus ergebenden Guthaben zu fordern. Wenn und soweit Sie nachfolgend bei einer Klage Hilfe benötigen, stehe ich Ihnen gerne hierfür zur Verfügung.

Nicht ganz einordnen kann ich Ihre Bemerkung zu Ihrer „schriftlichen Mängelanzeige vom 22. März 2020". Da Sie die Miete in voller Höhe weitergezahlt haben und es sich auch um keinen von Ihnen verursachten Schaden handelt, sehe ich da im Moment keinen Bezug zu Ihrer Frage. Vielleicht können Sie das noch einmal klarstellen.

Ansonsten hoffe ich, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Sollten Sie noch eine Ergänzungs- oder Verständnisfrage haben, können Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion stellen.

Freundliche Grüße aus Hamburg


Rechtsanwalt Jörn Blank

ANTWORT VON

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